بيتكوين للرهن العقاري: بحر جديد بقيمة 6.6 تريليون دولار

في 27 مايو، أطلقت مؤسسة Cantor Fitzgerald القديمة في وول ستريت خطة لإقراض 2 مليار دولار من بيتكوين كضمان للعملاء المؤسسيين، حيث تشمل أولى الأطراف المتعاقدة شركات التشفير FalconX وMaple Finance. يُعتبر دخول هذه المؤسسة، التي تعد واحدة من المُعَهدين الرسميين لسندات الخزانة الأمريكية، اختراقًا ذا دلالة رمزية كبيرة.

تتحول Bitcoin من أصل أسهم إلى أداة مالية يمكن أن تؤثر على نظام الائتمان.

بعد شهر، أطلق مدير هيئة التمويل الفيدرالية الأمريكية ( FHFA) بيل بولت إشارة قوية. لقد طلب من مؤسستي فاني ماي وفريدي ماك، وهما عمودا ائتمان الإسكان الأمريكي، دراسة إمكانية إدراج عملة بيتكوين وغيرها من العملات الرقمية في نظام تقييم الرهن العقاري. أثار هذا التصريح ردود فعل حادة في السوق، حيث ارتفع سعر بيتكوين بنسبة تقارب 2.87% خلال 24 ساعة، متجاوزًا 108,000 دولار مرة أخرى.

ما تأثير قرض البيتكوين هذا على نظام الدولار؟

! رهون البيتكوين العقارية ، محيط أزرق جديد بقيمة 6.6 تريليون دولار

هل كلام بيل بولتي له قيمة؟

بالتواصل عبر وسائل التواصل الاجتماعي، دعا بولتي شركتي فاني ماي وفريدي ماك للاستعداد. فاني ماي وفريدي ماك هما شركتان مدعومتان من الحكومة الأمريكية، وعلى الرغم من أنهما لا تقومان بإصدار قروض مباشرة للمشترين، إلا أنهما تلعبان دور "صانعي السوق" الأساسي في سوق الرهن العقاري الثانوي من خلال شراء قروض الإسكان التي تصدرها المؤسسات الخاصة، مما يضمن سيولة واستدامة سوق القروض.

تتولى هيئة المالية الفيدرالية للإسكان ( FHFA ) مسؤولية تنظيم هاتين المؤسستين. اعتبارًا من ديسمبر 2024، ضمنت فاني ماي وفريدي ماك ما مجموعه 6.6 تريليون دولار من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ( MBS )، مما يشكل 50% من جميع ديون الرهن العقاري غير المدفوعة في الولايات المتحدة. بينما قدمت القروض العقارية المدعومة بالكامل من قبل الحكومة الأمريكية 25 مليار دولار للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، والتي تمثل 20%.

استخدم بولتي "نغمة الأمر" لأنه شغل منصب رئيس FHFA في مجلس إدارة هاتين الشركتين ك"مشرف"، ومنذ توليه المنصب في مارس 2025، قام بإجراء تغييرات جذرية في الهيكل والموظفين، حيث تم نقل العديد من أعضاء مجلس الإدارة من المؤسستين، وتولى منصب رئيس مجلس الإدارة، وأقال 14 من كبار المديرين، بما في ذلك الرئيس التنفيذي لفريدي ماك، لإجراء إعادة هيكلة شاملة. وهذا عزز بشكل كبير من سيطرة FHFA على الشركات المدعومة من الحكومة. والآن، بدأت FHFA في استكشاف دمج الأصول المشفرة في نظام تقييم ضمان القروض، مما يشير إلى تحول هيكلي في موقف الجهات التنظيمية تجاه الأصول المشفرة.

تضيف الخلفية الشخصية لبولت معنى معقداً لهذه الرسالة. كونه الجيل الثالث من عائلة بولت للمنازل، وهي ثالث أكبر شركة بناء منازل في الولايات المتحدة، فهو أيضاً وريث لعائلة عقارية مثل الرئيس ترامب، وهو أحد كبار المسؤولين الفيدراليين الذين دعموا العملات الرقمية علناً في وقت مبكر. في عام 2019، قام بالترويج لتطوير الأصول الرقمية الخيرية عبر وسائل التواصل الاجتماعي، وكشف عن حيازته لمبالغ كبيرة من بيتكوين وSolana. مع أخذ "سيرته الذاتية في العملات الرقمية" السابقة في الاعتبار، يبدو أنه يأمل في إدخال الأصول الرقمية إلى نظام شراء المنازل في الولايات المتحدة وليس مجرد نزوة.

! رهون البيتكوين العقارية ، محيط أزرق جديد بقيمة 6.6 تريليون دولار

الخلافات داخل الحكومة

من ناحية أخرى، هناك انقسامات واضحة داخل الحكومة. كانت ProPublica قد كشفت في مارس أن وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD) كانت تستكشف أيضًا استخدام العملات المستقرة والتكنولوجيا blockchain لتتبع أموال المساعدة السكنية الفيدرالية. كشفت إحدى المسؤولات في HUD أن الدافع وراء خطة blockchain هو إيرفين دينيس، النائب الجديد لرئيس المالية في HUD، الذي كان شريكًا في شركة الاستشارات العالمية إرنست ويونغ.

على عكس "GSE نصف الرسمية" التي تشرف عليها FHFA، فإن جيلي美 التابعة لـ HUD هي وكالة حكومية بنسبة 100%. لذلك فإن المناقشات في هذا الصدد أكثر صرامة، حيث واجه الاقتراح معارضة شديدة داخليًا، حيث يعتقد بعض الناس أنه قد يؤدي إلى أزمة الرهن العقاري الثانوية مثل تلك التي حدثت في عام 2008، حتى أن بعض المسؤولين وصفوه بأنه "مثل استخدام عملة لعبة الملياردير لتوزيع الأموال". وأشارت مذكرة داخلية إلى أن HUD لا تفتقر إلى قدرة التدقيق وتتبع تدفق الأموال، وأن إدخال البلوكشين والمدفوعات المشفرة لا يزيد فقط من التعقيد، بل قد يؤدي أيضًا إلى تقلبات في قيمة الأموال المساعدة وحتى مشاكل في الامتثال.

حالياً، هناك منصات تقدم منتجات قروض عقارية مدعومة ببيتكوين. ولكن نظراً لعدم القدرة على تحويل القرض إلى أوراق مالية لبيعها إلى فاني ماي وفريدي ماك، فإن معدلات الفائدة على القروض مرتفعة والسيولة محدودة. ولكن بمجرد إدراج بيتكوين في نظام ضمان القروض الفيدرالية، لن يؤدي ذلك فقط إلى خفض معدلات الاقتراض، بل يعني أيضاً أن حاملي العملات يمكنهم إطلاق تأثير الرفع المالي، من "HODL" إلى "بناء تخصيص الأصول الأسرية في الولايات المتحدة".

بالطبع، لا يمكن تجاهل المخاطر. كما حذر المسؤولون السابقون في SEC، فإن إدخال الأصول المشفرة غير المستقرة في نظام الرهن العقاري الذي تضمنه FHA والذي تبلغ قيمته 1.3 تريليون دولار، قد يؤدي أي حدث لفقدان ربط القيمة إلى صدمة نظامية. وأشار العلماء القانونيون بشكل صريح إلى أن استخدام الفئات الأكثر ضعفاً كميدان تجارب لدفع التغيير التكنولوجي هو أمر خطير للغاية.

جوهر هذا الانقسام يكمن في ما إذا كانت الولايات المتحدة مستعدة لإدخال البيتكوين رسميًا في النظام المالي العام كـ"استثمار بديل". ويدرس FHFA السماح لحاملي البيتكوين باستخدام أرصدتهم مباشرة لتلبية متطلبات الدفعة الأولى أو الاحتياطي، مما يحمل دلالة عميقة لأنه يتيح لأول مرة للأصول اللامركزية تحقيق تأثير "الرفع العقاري". من ناحية أخرى، فإن تقلب الأصول المشفرة يجعل من الصعب تقييمها وتقدير المخاطر عند استخدامها كـ"أصول احتياطية"، وفي حالة حدوث تقلبات حادة في أسعار البيتكوين، فإن السماح باستخدامها لتقييم الرهن العقاري يتضمن قضايا تتعلق بالتنظيم المالي، وإدارة السيولة، وحتى استقرار النظام.

! رهون البيتكوين العقارية ، محيط أزرق جديد بقيمة 6.6 تريليون دولار

ما هي أحكام توجيهات FHFA الجديدة؟

بسبب دروس أزمة الرهن العقاري في عام 2008، فإن تقييم قروض الإسكان في الولايات المتحدة الحالية يحتوي على قيود صارمة على توافق الأصول. أي أن المقترض الذي يمتلك عملة مشفرة، يجب عليه أولاً تحويلها إلى دولارات، وإيداعها في حساب مصرفي خاضع للرقابة في الولايات المتحدة لمدة 60 يومًا، حتى يتم اعتبارها "أموال ناضجة" ضمن التقييم. ومن الواضح أن الاتجاه الذي اقترحته Pulte يهدف إلى التغلب على هذه الحواجز العملية.

يطلب هذا الأمر الرسمي، وهو القرار رقم 2025-360، من عملاقي الرهن العقاري اعتبار العملات المشفرة كأصول فعالة لتنويع ثروة المقترضين. حتى الآن، كانت العملات المشفرة مستبعدة من تقييم مخاطر الرهن العقاري، لأن المقترضين عادة لا يقومون بتحويل أصولهم الرقمية إلى دولارات قبل انتهاء القرض. يطلب هذا التوجيه من فاني ماي وفريدي ماك وضع مقترحات لإدراج العملات المشفرة في احتياطات المقترضين في تقييم مخاطر الرهن العقاري للمنازل الفردية. بالإضافة إلى ذلك، ينص هذا التوجيه على أنه يجب على الشركات حساب حيازات العملات المشفرة مباشرة، دون الحاجة إلى تحويلها إلى دولارات.

وضعت FHFA "إرشادات" واضحة بشأن العملات المشفرة التي تستوفي شروط الاعتبار. يجب أن تكون الأصول صادرة عن بورصات مركزية منظمة في الولايات المتحدة وتلتزم تمامًا بالقوانين ذات الصلة. بالإضافة إلى ذلك، يجب على الشركات تضمين تدابير تخفيف المخاطر في التقييم، بما في ذلك التعديلات وفقًا للتقلبات المعروفة في سوق العملات المشفرة، وكذلك تخفيض المخاطر بشكل مناسب بناءً على نسبة احتياطيات العملات المشفرة التي يمتلكها المقترض.

قبل تنفيذ أي تغييرات، يجب على الشركات تقديم مقترحاتها للموافقة من مجالس إدارتها. بعد موافقة مجلس الإدارة، يجب إحالة الاقتراح إلى FHFA للمراجعة والتفويض النهائي. تتماشى قرارات FHFA مع الممارسة الأوسع للاعتراف بالعملات المشفرة من قبل الحكومة الفيدرالية في العمليات المالية، وتنسجم مع تصريحات بولتي "استجابة لرؤية الرئيس ترامب لجعل الولايات المتحدة عاصمة العملات المشفرة في العالم"، وتعكس إصدار هذه التوجيه التزامها بوضع الولايات المتحدة كمركز رائد لتطوير العملات المشفرة.

! رهن البيتكوين العقاري ، محيط أزرق جديد بقيمة 6.6 تريليون دولار

ماذا يعني هذا بالضبط؟

من المعروف أن منطق استخدام الأصول ذات السيولة العالية كضمان لتبادل الأصول ذات السيولة المنخفضة سليم، لكن BTC في مركز مصالح متعددة الأبعاد. عندما يتمكن من أن يتم تصنيفه كأصل لقروض الرهن العقاري في الولايات المتحدة، فإن "تأثيره" قد يكون قوياً مثل "قانون احتياطي البيتكوين" الذي اقترحه ترامب قبل توليه المنصب، وسيؤثر هذا الأمر على مجموعات متعددة، بما في ذلك الشعب الأمريكي، والمؤسسات المالية، والدوائر الحكومية.

! رهن البيتكوين العقاري ، محيط أزرق جديد بقيمة 6.6 تريليون دولار

كم عدد الأمريكيين الذين سيستخدمون بيتكوين ل"شراء منزل"، وكم يمكن أن "يُوفر" استخدام بيتكوين كوسيط؟

تظهر تقرير المستهلكين للعملات المشفرة لعام 2025 من Security.org أن حوالي 28% من البالغين في الولايات المتحدة ( حوالي 65 مليون شخص ) يمتلكون عملات مشفرة، حيث تمثل الأجيال Z و الألفية نسبة مرتفعة، حيث يمتلك أكثر من نصفهم أو曾曾拥有 أصول مشفرة. ونظراً لحصة الأجيال الألفية و Z في سوق العقارات الأمريكي المتزايدة، قد تصبح الأصول المشفرة كوسيلة للدفع لشراء المنازل شائعة بشكل متزايد.

في دراسة علمية أجرتها RedFin في عام 2021، كان أكثر الإجابات شيوعًا على سؤال "كيف جمعت أموال الدفعة المقدمة؟" هو "من خلال الراتب"(52%)، بينما ارتفعت نسبة الأشخاص الذين "باعوا العملات المشفرة لشراء منزل" من 2019 إلى 2021، حيث وصلت في نهاية عام 2021 إلى حوالي 12%. ومع مرور 4 سنوات، ومع زيادة انتشار العملات المشفرة، قد يكون هذا النسبة قد ارتفعت أكثر.

بالنسبة لمقدار المال الذي يمكنك توفيره، فافتراض واحد هو: أنك اشتريت بيتكوين بقيمة 50000 دولار في عام 2017. بحلول عام 2025، ستصل قيمته إلى 500000 دولار. بدلاً من بيع بيتكوين الخاص بك ودفع 90000 دولار كضريبة على الأرباح الرأسمالية، يمكنك التعاون مع وكالة قروض مشفرة، حيث تعهدت برهن 300000 دولار من BTC، للحصول على قرض بقيمة 300000 دولار، بمعدل فائدة 9.25%. سيقوم المقرض بإيداع بيتكوين الخاص بك في حساب وصاية بينما لا تزال تملك بيتكوين، وستحتاج فقط إلى دفع فائدة سنوية تبلغ حوالي 27000 دولار( والتي ستكون أقل في المستقبل)، وتجنب دفع 90000 دولار كضرائب، بينما لا تزال تملك الاتجاه الصعودي لأسعار BTC وحقوق الحماية من التضخم.

وفقًا للبيانات المقدمة من فاني ماي، تتراوح حاليًا أسعار الفائدة السنوية على الرهون العقارية لمدة 30 عامًا في الولايات المتحدة حول 7%، بينما تتراوح أسعار الفائدة على الرهون العقارية لمدة 15 عامًا حول 6%.

مثل المؤسسات الخاصة التي تعمل لفترة مثل Milo Credit، يمكنها الآن تقديم قروض بيتكوين بمعدل فائدة سنوي حوالي 9-10% مع LTV حوالي 50%، بينما يمكن لمنصات القروض الأصلية في نظام BTC مثل People's Reserve خفض معدل الفائدة السنوي إلى 3.5% إذا كان LTV 33%(. إذا تم حساب ذلك، وفقًا لحسابات القرض العقاري لمدة 15 عامًا بمبلغ 500,000 دولار، يمكن توفير حوالي 1,000 دولار شهريًا، وستكون الفائدة الإجمالية أقل بمقدار 190,000 دولار.

على الرغم من أن ليس جميع المؤسسات سيكون لديها معدلات منخفضة للغاية، لكن مع الدفع من خلال السياسات والقوانين الحالية، قد تظهر معدلات مشابهة للأصول الشائعة بين بعض المؤسسات الرائدة في القروض الأمريكية. من المؤكد أن استخدام قرض بيتكوين هو خيار أكثر حكمة للأمريكيين الحاليين.

![بيتكوين قرض عقاري، بحر جديد بقيمة 6.6 تريليون دولار])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-fbc22f691293e71f11182ad6bd639f06.webp(

أدوات مساعدة لدفع عملية الخصخصة لـ GSE

قبل شهر واحد فقط من مطالبة FHFA لFannie Mae وFreddie Mac بإدراج البيتكوين والعملات المشفرة الأخرى في نظام تقييم الرهن العقاري، قال الرئيس الأمريكي ترامب على وسائل التواصل الاجتماعي الخاصة به Truth: "أنا أعمل على طرح هذه الشركات الرائعة )، والتي تشير إلى Freddie Mac وFannie Mae ( للاكتتاب العام، ولكن أريد أن أوضح أن الحكومة الأمريكية ستستمر في الاحتفاظ بضماناتها الضمنية، وسأواصل بصفتي رئيسًا تنظيمها بشكل ثابت."

آلية الإقراض بالرهون العقارية المفتوحة لبيتكوين توفر مسار دعم غير مباشر ولكن مهم لخصخصة GSE، حيث يمكن أن تجلب تنوعًا إلى نظام التمويل السكني.