نظام الرهن العقاري في الولايات المتحدة يشهد تغييرات كبيرة، سيتم تضمين الأصول التشفير في نطاق التقييم

مؤخراً، أصدرت الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA) في الولايات المتحدة توجيهاً تاريخياً، يطلب رسمياً لأول مرة إدراج الأصول المشفرة ضمن نظام تقييم أصول الرهن العقاري. على الرغم من أن هذه السياسة لا تزال في مرحلة الاستكشاف الأولية، إلا أن التفاصيل المحددة لا تزال بحاجة إلى التوضيح، لكن الاستراتيجية التي تدفع لدمج العملات المشفرة في التمويل السائد قد أثارت مناقشات واسعة في مجتمع التشفير.

أعلن المدير التنفيذي ل FHFA ويليام جي. بولتي على وسائل التواصل الاجتماعي أن الوكالة ستدرس ملاءمة أصول التشفير في تقييم مؤهلات الرهن العقاري. وبعد ذلك، أوضح بولتي أنه بعد دراسة متعمقة، أصدر تعليماته إلى فاني ماي وفريدي ماك للاستعداد لإدراج التشفير ضمن فئة الأصول للرهن العقاري.

أشارت FHFA في الوثائق الرسمية إلى أن فاني ماي وفريدي ماك تلعبان دورًا حاسمًا في نظام التمويل السكني الأمريكي، من خلال المعايير الحذرة لتوفير الاستقرار والسيولة لسوق الرهون العقارية الثانوية، لضمان ملكية المنازل المستدامة وطويلة الأجل. قد توفر العملات الرقمية كفئة أصول ناشئة فرصًا جديدة لتراكم الثروة، لكنها لم تُدرج لفترة طويلة في معايير تقييم قروض الإسكان. ترى FHFA أن إدخال فئات أصول أكثر تنوعًا سيساعد في تقييم قدرة المقترضين على الاحتفاظ بشكل أكثر شمولية، وزيادة احتمال تحقيق المقترضين ذوي الائتمان الجيد لملكية سكنية مستدامة.

بصفتها جهة تنظيمية، تطلب FHFA من فاني ماي وفريدي ماك إعداد وتقديم اقتراح لدراسة اعتبار العملات المشفرة كفئة أصول قابلة للاحتساب كاحتياطي في تقييم مخاطر القروض العقارية الفردية. هذه الأصول لا تحتاج إلى التحويل إلى دولارات قبل انتهاء القرض، ويمكن احتسابها كاحتياطي بشكل فوري. في الوقت نفسه، تنص FHFA على أنه لا يمكن اعتبار إلا شهادات الأصول الصادرة عن البورصات المركزية الخاضعة للتنظيم في الولايات المتحدة، ويجب أن تتقيد هذه البورصات بجميع القوانين واللوائح السارية.

عند وضع آليات التقييم ذات الصلة، تحتاج فاني ماي وفاني مائي إلى النظر في الأمور بشكل شامل وإدخال تدابير تخفيف المخاطر اللازمة، بما في ذلك التعديلات المتعلقة بتقلبات السوق، وكذلك فرض عوامل تعديل قائمة على المخاطر على نسبة العملات المشفرة في الأصول الاحتياطية. قبل تنفيذ أي تغييرات في النظام، يجب على الشركة أولاً الحصول على موافقة مجلس إدارتها، ثم تقديمها لمراجعة FHFA.

في الوقت الحالي، أصبح هذا الأمر ساري المفعول رسميًا، حيث تطالب FHFA فاني ماي وفريدي ماك بتسريع البحث والتنفيذ ضمن إطار زمني معقول وقابل للتطبيق. ومع ذلك، لم تكشف الوثيقة عن نطاق التطبيق المحدد، أو قائمة العملات التي يمكن تضمينها، أو جدول الإصلاحات، أو تقسيم المسؤوليات القانونية، وما زالت في مرحلة الاستكشاف السياسية.

تأتي هذه السياسة في وقت تواجه فيه سوق الإسكان الأمريكية ضغوطًا متعددة. تأثرت عمليات الإقراض العقاري في الولايات المتحدة خلال الربع الأول من عام 2025 بمعدل فائدة مرتفع ونقص في الإمدادات السكنية، حيث انخفضت الإصدارات إلى أدنى مستوى تاريخي تقريبًا. انخفضت أنشطة إعادة التمويل، حيث شكل المشترون لأول مرة 30% فقط من إجمالي المبيعات في مايو، وهو ما يقل بكثير عن متوسط التاريخي البالغ 40%. تراجعت نسبة ملكية المنازل على مستوى البلاد إلى 65.1%، وهو أدنى مستوى لها منذ عام 2020. يتأخر المزيد من الشباب في اتخاذ قرارات شراء المنازل، مما يضطرهم إلى الاعتماد على عائلاتهم أو تأجيل شراء المنازل في بيئة الإيجارات المرتفعة.

تعتبر هذه الخطوة من FHFA بمثابة استراتيجية تهدف إلى معالجة المشاكل الهيكلية، خاصةً في ظل ازدياد انتشار الأصول المشفرة بين الشباب الأمريكيين، مما من شأنه أن يعزز مشاركتهم في شراء المنازل وينعش السوق الراكدة الحالية.

أثارت هذه السياسة الجديدة اهتمامًا واسعًا ونقاشًا في دائرة التشفير، حيث أعرب العديد من الشخصيات المعروفة في الصناعة عن دعمهم، معتبرين أن هذه خطوة مهمة أخرى نحو تحويل الأصول المشفرة إلى التمويل التقليدي.

علق مايكل سايلور: "ستتذكر الأجيال القادمة هذه اللحظة، حيث أصبح البيتكوين جزءًا رسميًا من 'الحلم الأمريكي'. لقد تم الاعتراف بالبيتكوين كأصل احتياطي من قبل نظام التمويل السكني الأمريكي، وهذه لحظة فاصلة على مستوى المؤسسات في اعتماد البيتكوين كضمان."

أشار أنتوني بومبليانو إلى أن فاني ماي وفريدي ماك قد سمحت الآن للمقترضين باستخدام البيتكوين والأصول المشفرة كجزء من إثبات الأصول عند التقدم للحصول على قرض عقاري. ويعتقد أن هذا الإصلاح كان ينبغي أن يتم تنفيذه منذ فترة طويلة، وشكر بولتي على تسهيل هذا التقدم التاريخي.

يعتقد المستثمر العقاري غرانت كاردون أن دخول البيتكوين إلى مجال العقارات سيغير استثمار العقارات التقليدي، والأهم من ذلك أنه سيحل العديد من المشكلات التي كانت موجودة في العقارات لفترة طويلة. ستحدث هذه الثورة تغييرا جذريا في طريقة الاستثمار من ملكية المساكن الفردية البسيطة إلى العقارات التجارية المعقدة.

من الجدير بالذكر أن بولتي هو أيضًا مؤيد للتشفير. وفقًا لوثائق الإفصاح المالي العامة التي تم إصدارها في فبراير من هذا العام، فإنه يمتلك بيتكوين بقيمة تتراوح بين 500,000 و 1,000,000 دولار، بالإضافة إلى ما يعادل ذلك من سولانا، كما يمتلك أسهمًا في شركة تعدين البيتكوين MARA Holdings وGameStop.

منذ عام 2019، دعم بولتي بيتكوين علنًا عدة مرات، وكشف أنه يمتلك 11 بيتكوين، ويعتبرها أداة مهمة لمساعدة أفقر الناس في العالم، خاصة أولئك الذين "ليس لديهم حسابات مصرفية". وأضاف: "بصفتي فاعل خير، أود أن أدفع نحو اعتماد واسع النطاق للتشفير." كما اقترح الانتباه إلى تحركات بيتكوين والذهب والفضة.