ترميز الأصول العقارية: استكشاف سوق الأصول الحقيقية

المقدمة

مفهوم الأصول الحقيقية ( RWA ) ليس جديدًا في سوق العملات المشفرة، فقد ظهر على الأقل منذ عام 2018، حيث كان هناك تشابه بين ترميز الأصول وإصدار الرموز الأمنية ( STO ) ومفهوم RWA اليوم. ومع ذلك، لم تتمكن هذه المحاولات المبكرة من التطور إلى قطاع سوق ناضج بسبب عدم نضج إطار التنظيم وعدم وضوح مزايا العائد المحتملة.

في عام 2022، مع استمرار الولايات المتحدة في رفع أسعار الفائدة، تجاوزت عائدات سندات الخزانة الأمريكية بشكل ملحوظ معدلات الإقراض للعملات المستقرة في سوق العملات المشفرة. ولذلك، أصبح ترميز سندات الخزانة الأمريكية إلى RWA أكثر جاذبية لصناعة العملات المشفرة. ونتيجة لذلك، بدأت مشاريع DeFi الناضجة مثل MakerDAO وCompound وAave، بالإضافة إلى المؤسسات المالية التقليدية مثل غولدمان ساكس وجيه بي مورغان وسيمنز، وحتى بعض الحكومات، في استكشاف RWA.

على مدار العامين الماضيين، ظهرت عدة مشاريع RWA عقارية في السوق. تهدف هذه المشاريع إلى توسيع سوق الاستثمار العقاري بطرق متنوعة، وتنويع منتجات الاستثمار العقاري، وتقليل عتبة دخول المستثمرين العقاريين. تتناول هذه الدراسة تحليل حالات هذه المشاريع لاستكشاف مزايا وعيوب تصميم RWA العقارية وأسواقها المحتملة. نظرًا لأن هذه المشاريع تستهدف بشكل أساسي الأصول العقارية والمستثمرين في أمريكا الشمالية، ستدور المناقشة حول السياسات واللوائح وظروف السوق المتعلقة بسوق العقارات في أمريكا الشمالية.

ترميز الأصول في سوق العقارات

سوق العقارات هو مجال ضخم مليء بفرص الاستثمار. أظهرت دراسة Statista في مارس 2023 أن قيمة سوق العقارات المدرجة في أمريكا الشمالية تصل إلى 1.3 تريليون دولار، بينما تبلغ قيمة سوق العقارات المدرجة على مستوى العالم 2.66 تريليون دولار.

الهدف الرئيسي من ترميز الأصول في سوق العقارات هو تحقيق واحد أو أكثر من الأهداف التالية: إنشاء منتجات استثمار عقاري أكثر تنوعًا ومرونة، جذب مجموعة واسعة من المستثمرين، وزيادة سيولة وقيمة الأصول العقارية. تظهر هذه المنتجات بشكل رئيسي في ثلاثة أشكال:

1. تقسيم ملكية العقارات لأغراض التمويل.

2. منتج مؤشر سوق العقارات في منطقة معينة.

3. كترميز الأصول للعقارات المضمونة.

علاوة على ذلك، فإن ترميز الأصول ودمج البلوكتشين يعززان شفافية أصول العقارات والإدارة الديمقراطية.

صناديق الاستثمار العقاري ( REIT ) هي شركات تمتلك أو تشغل أو تمول العقارات ذات العائد. توفر REIT فرص استثمار مشابهة لصناديق الاستثمار المشترك للمستثمرين العاديين، مما يمكنهم من الحصول على دخل قائم على الأرباح والعائدات الإجمالية، ويساعد في نمو سوق العقارات في المنطقة. تشترك REIT و RWA العقارية في تقديم فرص استثمار جزئية في العقارات، مما يخفض بشكل فعال عتبة الاستثمار ويزيد من سيولة الأصول العقارية. ومع ذلك، فإن REIT التقليدية عادة لا توفر فرص إدارة أو ملكية للمستثمرين، حيث تحافظ على نموذج تشغيل مركزي. على الرغم من ذلك، فإنها تخضع لأطر تنظيمية صارمة لمراجعة الأصول واستثمارها بشكل صارم، مما يوفر مخططًا قويًا لمشاريع RWA العقارية.

خلال العامين الماضيين من تشغيل مشاريع RWA العقارية، أصبح لدينا فهم أوضح للمزايا والعيوب.

عادةً ما تتمتع مشاريع العقارات RWA بالخصائص المذكورة أعلاه. بعد دراسة الحالات المحددة بعمق، وجدت أن كل مشروع يواجه ظروفًا مختلفة في التشغيل الفعلي بسبب اختلاف الإدارة وطرق المنتجات.

دراسة حالة

تناقش هذه الفصل ثلاثة مشاريع RWA في مجال العقارات. كل مشروع يتبنى أساليب مختلفة لترميز الأصول في سوق العقارات، وهي الأكثر شعبية في مجالاتها. ومن الجدير بالذكر أن هذه المشاريع لا تزال في مرحلة مبكرة، ومنتجاتها لم تخضع بعد للتحقق والاختبار في السوق لفترة طويلة وشاملة.

RealT

تم إطلاق RealT في عام 2019، وهو واحد من أوائل مشاريع الأصول العقارية RWA في السوق، يركز على جعل العقارات السكنية الأمريكية متاحة للاستثمار من خلال Ethereum و Gnosis blockchain ( بشكل رئيسي على Gnosis ).

تقوم RealT بشراء عقارات سكنية وترميز الأصول وفقًا للوائح الأمريكية للكيانات التي تمتلك عقود الملكية. يتم تكليف إدارة وصيانة وجمع الإيجارات لهذه العقارات لجهة إدارة طرف ثالث. بعد خصم الرسوم، يتم توزيع الإيجارات الناتجة عن العقارات المحددة على حاملي العملات الخاصة بها. على الرغم من أن RealT تشرف على عملية الترميز، إلا أنها تختلف قانونيًا عن الشركات التي تمتلك أصول العقارات. وفقًا لوصف موقعها الإلكتروني، إذا تخلفت الشركة عن السداد، يحتفظ مالكو العملات بحق تعيين شركة أخرى لإدارة الشركة التي تمتلك عقود الملكية. من الجدير بالذكر أنهم ليسوا ملزمين بالاستثمار المشترك مع العقارات التي يقدمونها إلى السوق. يمكن لحاملي العملات العقارية الحصول على جزء من دخل الإيجار الشهري للعقار، باستثناء حوالي 2.5% من احتياطي الصيانة ورسوم الإدارة، والتي عادة ما تكون حوالي 10% من القيمة.

على سبيل المثال، تبلغ القيمة الإجمالية لعملات العقارات في هذه الملكية في مونتغومري 323,020 دولارًا، وسعر كل عملة 52.10 دولارًا، وتم إصدار 6,200 عملة. تولد هذه الملكية إيرادات إيجارية شهرية تبلغ 2,600 دولار. بعد خصم نفقات التشغيل والإدارة البالغة 622 دولارًا، يكون صافي الربح الشهري 1,978 دولارًا، والدخل السنوي 23,736 دولارًا. لذلك، يحصل كل رمز على توزيع قدره 3.83 دولار، ومعدل العائد السنوي يبلغ 7.35%.

بالنسبة لهذه العقار، تقدم RealT 100% من العملة، مما يعني أن RealT لا تحتاج إلى استثمار مشترك مع العملاء، وتحافظ على نموذج تشغيل شبه خالي من المخاطر. تتقاضى الهيئة الإدارية 8% من الإيجار وبقية تكاليف الصيانة، بينما تأخذ منصة الاستثمار 2% لعملية ترميز الأصول، واختيار الهيئة الإدارية، والإشراف على الإدارة. من خلال هذه الطريقة، يمكن لفريق RealT توفير الكثير من الوقت الإداري، والتركيز على البحث عن العقارات المؤهلة ودفعها نحو السوق.

ولكن، على الرغم من أن الملكية الجزئية تعزز من تقاسم المخاطر بين المستثمرين، إلا أنها تأتي أيضًا بتحديات. عندما تكون الفوائد الاقتصادية للمستثمرين صغيرة جدًا، قد تصبح تكاليف إدارة الشركة غير قابلة للتحمل. توضح تقرير لورنس سوينكلز الصراع في المصالح بين حاملي رموز العقارات وRealT. تختار RealT وكالة الإدارة لإدارة الممتلكات التي تمتلكها؛ إذا كانت RealT تمتلك حصة كبيرة في الممتلكات، يمكنها تقليل تكاليف الوكالة؛ وبالتالي، ستؤثر الإدارة غير الفعالة سلبًا عليها. ومع ذلك، إذا كانت حصة RealT كبيرة جدًا، فقد يؤثر ذلك سلبًا على سيولة الرمز، وقد يصبح المساهمون الصغار متسابقين على المزايا. قد يتوقع هؤلاء الملاك وجود مساهمين كبار للإشراف على ما إذا كانت الوكالة المُعينة قابلة للاستدامة ماليًا. من ناحية أخرى، إذا كانت حصة RealT صغيرة، فقد تفتقر RealT إلى الدافع الكافي لاختيار الوكالة بشكل كامل أو المشاركة في عملية الإشراف، مما يجعل من الصعب على العديد من المستثمرين تحمل مسؤولية الإشراف على الوكالة بشكل فعال.

لقد قمت بالبحث عن عدد مالكي كل عقار من بين أحدث عشرة عملات مباعة في سوق RealT باستخدام مستعرضات blockchain ذات الصلة.

! الطوب والكتل: دراسة للعقارات في سوق RWA

كما هو موضح في الرسم البياني، يقوم RealT بتقسيم العقارات إلى عدد مختلف من العملات، لذلك فإن سعر كل عملة حوالي 50 دولارًا. تقع معظم العقارات في ديترويت، وهناك حوالي 500 حامل عملة، حيث يتجاوز عدد حاملي عملتين 1,000. الآن، اجمع هذا مع عدد العملات لكل حامل لفهم نطاق استثمارات مستثمري RealT.

! الطوب والكتل: دراسة عن العقارات في سوق RWA

حوالي 90% من مستثمري RealT يستثمرون أقل من 500 دولار، حوالي 9% يستثمرون من 500 إلى 2000 دولار، و1% يستثمرون أكثر من هذا المبلغ. وهذا يدل على أن RealT نجحت إلى حد ما في خلق سوق استثمار عقاري للمستثمرين الصغار، وزيادة سيولة سوق العقارات.

من بيانات معاملات محفظة RealT ( عنوان محفظة Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402)، دفعت RealT حوالي 6 ملايين دولار من إجمالي الإيجار. تتقلب رسوم المنصة بناءً على تكاليف الصيانة والتأمين والضرائب، وتبلغ حوالي 2.5%-3% من الإيجار، مما يعادل حوالي 150,000 إلى 180,000 دولار من إيرادات المنصة على مدى العامين الماضيين. ومع ذلك، نظرًا لأن RealT لا تحتاج إلى المشاركة في الاستثمار العقاري، وإذا اختارت الاستثمار، فلا توجد قيود أو توجيهات واضحة على مستوى المشاركة، فإن الإيرادات التي تحصل عليها RealT من دخل الإيجار لا تزال غير معلنة.

من منظور هيكل الشركة، أنشأت RealT في ولاية ديلاوير شركة Real Token Inc. ككيان مركزي للشركة. لا تمتلك هذه الكيان أي أصول عقارية؛ بل تعمل فقط ككيان تشغيل لمشروع RealT. بالإضافة إلى ذلك، أنشأت RealT في ولاية ديلاوير شركة Real Token LLC كالشركة الأم لسلسلة من الشركات العقارية. مثل شركة Real Token Inc، لا تمتلك شركة Real Token LLC أي أصول عقارية؛ هدفها الرئيسي هو تبسيط الإجراءات القانونية، مما يسمح للمستخدمين بالمشاركة في استثمارات جميع الممتلكات من خلال توقيع عقد مع شركة واحدة. أخيرًا، تنشئ RealT سلسلة من الشركات ذات المسؤولية المحدودة (Series LLC) لكل عقار مستثمر. كفرع لشركة Real Token LLC، تمتلك كل سلسلة من الشركات ذات المسؤولية المحدودة عقارًا محددًا وعملة مرتبطة به. تم تصميم هذه الهيكلية لضمان أن المشاكل المالية أو القانونية لعقار معين لن تؤثر على الممتلكات الأخرى تحت RealT، ولا تؤثر على عمليات الشركة الأم.

باركل

بروتوكول Parcl هو منصة استثمار DeFi، يسمح للمستخدمين بتداول تقلبات أسعار سوق العقارات العالمي. تُستخدم Parcl للحصول على تعرض دائم للأصول التركيبية باستخدام هيكل AMM. يقدم Parcl مصدر أسعار Parcl Labs، الذي ينشئ مؤشرات للعقارات في منطقة معينة بناءً على تاريخ المبيعات. يمكن أن يتغير فترة تاريخ المبيعات بناءً على تكرار تداول الممتلكات. بعد إنشاء المؤشر، يحصل المستثمرون على فرصة للمضاربة على قيمة العقارات، ويمكنهم الشراء أو البيع على المكشوف لأسعار العقارات.

تجنب هذه الطريقة المشاكل القانونية لـ Parcl، لأن تشغيل المنصة لا يتضمن العقارات الفعلية. قد يتساءل البعض عما إذا كان حقًا مشروع RWA للعقارات، لأنه لا يتماشى مع المعايير المذكورة أعلاه. ومع ذلك، فهو مشروع RWA معروف نسبيًا، وقد حصل على استثمار من أسماء بارزة في الصناعة مثل Coinbase وSolana Ventures وDragonFly. من المعقول مناقشة احتمالية تنويع RWA للعقارات.

! الطوب والكتل: دراسة للعقارات في سوق RWA

تم إطلاق شبكة اختبار Parcl في مايو 2022 على شبكة Solana، والآن تبلغ قيمتها الإجمالية المقفلة 16 مليون دولار. بعد أكثر من عام من التشغيل، يبدو أن Parcl لم يجذب الكثير من الانتباه، حيث أن حجم التداول اليومي أقل من 10,000 دولار وعدد المستخدمين النشطين يوميًا أقل من 50 شخصًا.

تم تبسيط منتجات Parcl وتطويرها بسرعة. تم تصميم مصادر الأسعار وأسواق المؤشرات في Parcl Labs بشكل جيد وسهلة الاستخدام.

فيما يتعلق بالتشغيل، يواصل فريق Parcl تقديم خطط اكتساب المستخدمين مثل Parcl Point وReal Estate Royale. على الرغم من هذه المزايا والدعم من العديد من المؤسسات الاستثمارية المعروفة، لا تزال Parcl تحافظ على صورة سوقية متواضعة نسبياً، مع قاعدة مستخدمين صغيرة وحجم تداول محدود. ربما لم يكن السوق مستعداً بعد لمنتجات المؤشرات العقارية.

ريننو

تستكشف شركات العملات الرقمية الكبرى مثل Ripple وMakerDAO إمكانية السماح للمستخدمين بترميز الأصول العقارية كضمانات للقروض. أعلنت Ripple في يوليو أن فريقها للعملات الرقمية للبنك المركزي يعمل في هذا الاتجاه. تتعاون MakerDAO مع RobinLand لدعم القروض المدعومة بالعقارات. توفر RealT خيار استخدام العقارات المرمزة كضمان للقروض، على الرغم من أن هذه الخدمة تقتصر على الرموز التي تصدرها. في جوهرها، فإن هذه الخدمة تشبه بشكل أكبر منتجات اقتراض الرموز، ولم تضف بشكل جوهري إلى سيولة رأس المال لمالكي العقارات.

Reinno هو مشروع مهجور تم إطلاقه في عام 2020 وتوقف عن العمل في عام 2022. على الرغم من أنه لم يترك الكثير من الأثر في السوق، إلا أنه قدم منتجين إضافيين مرتبطين بالعقارات RWA، مما يستحق الذكر.

المنتج الأول هو خدمة قروض تعتمد على ترميز الأصول العقارية. عندما يحتاج مالك العقار إلى تمويل، يمكنه تقديم مستندات العقار إلى Reinno. بعد الحصول على الموافقة، ستقوم Reinno بإنشاء شركة خاصة في ديلاوير للمعاملة ( تُعرف أيضًا باسم SPV، وهي شركة فرعية أنشأتها الشركة الأم.