Bitcoin Hipotecas: un nuevo mar azul de 6.6 billones de dólares

El 27 de mayo, la veterana institución de Wall Street Cantor Fitzgerald lanzó un programa de préstamos garantizados en Bitcoin de 2000 millones de dólares para clientes institucionales, siendo FalconX y Maple Finance las primeras contrapartes en las transacciones. Como uno de los contratistas oficiales de bonos del Tesoro de EE. UU., la entrada de esta institución se considera un significativo avance simbólico.

Bitcoin está pasando de ser un activo de stock a convertirse en una herramienta financiera que puede influir en el sistema de crédito.

Un mes después, el director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda de EE. UU. ( FHFA ), Bill Pulte, lanzó otra señal importante. Ha solicitado a las dos principales empresas de crédito hipotecario de EE. UU., Fannie Mae y Freddie Mac, que estudien la viabilidad de incorporar criptomonedas como Bitcoin en el sistema de evaluación de hipotecas. Esta declaración provocó una fuerte reacción en el mercado, y en 24 horas el precio de Bitcoin subió casi un 2.87%, superando de nuevo los 108,000 dólares.

¿Qué impacto tendrá esta hipoteca en Bitcoin sobre el sistema del dólar?

¿Las palabras de Bill Pulte cuentan?

Pulte hizo un llamado público en las redes sociales a Fannie Mae y Freddie Mac, instando a estas dos empresas a estar preparadas. Fannie Mae y Freddie Mac son dos empresas respaldadas por el gobierno de EE. UU., aunque no otorgan préstamos directamente a los compradores de vivienda, desempeñan un papel central como "creadores de mercado" en el mercado de hipotecas secundarias, asegurando la liquidez y sostenibilidad del mercado de préstamos a través de la adquisición de hipotecas emitidas por instituciones privadas.

La Oficina Federal de Financiamiento de la Vivienda ( FHFA ) es responsable de supervisar estas dos instituciones. Hasta diciembre de 2024, Fannie Mae y Freddie Mac han garantizado un total de 6.6 billones de dólares en valores respaldados por hipotecas institucionales ( MBS ), lo que representa el 50% de toda la deuda hipotecaria no pagada en EE. UU. Los préstamos hipotecarios de Ginnie Mae, respaldados en su totalidad por el gobierno de EE. UU., proporcionaron 2.5 mil millones de dólares a MBS, representando el 20%.

La razón por la que Pulte utiliza un tono "imperativo" es porque, como presidente de la FHFA, ocupa un puesto en la junta de "supervisión" en estas dos empresas y, tras asumir el cargo en marzo de 2025, realizó reformas drásticas en el personal y la estructura, trasladando a varios directores de las dos grandes instituciones, asumiendo el cargo de presidente de la junta y despidiendo a 14 ejecutivos, incluido el CEO de Freddie Mac, para llevar a cabo una reestructuración completa. Esto ha fortalecido significativamente el control de la FHFA sobre las empresas financiadas por el gobierno. Ahora, la FHFA está comenzando a explorar la inclusión de activos criptográficos en el sistema de evaluación de suscripción de hipotecas, lo que marca un cambio estructural en la actitud de los reguladores hacia los activos criptográficos.

El trasfondo personal de Pulte añade un significado complejo a esta noticia. Como el tercer heredero de PulteGroup, la tercera empresa constructora de viviendas en Estados Unidos, y heredero de una familia de bienes raíces al igual que el presidente Trump, también es uno de los altos funcionarios federales más cercanos a Trump que públicamente apoyó las criptomonedas desde el principio. Ya en 2019, abogó en las redes sociales por el desarrollo benéfico de los activos criptográficos y reveló que poseía una gran cantidad de Bitcoin y Solana. Combinado con su "historial criptográfico" anterior, parece que su deseo de introducir activos criptográficos en el sistema de compra de viviendas en Estados Unidos no es una ocurrencia pasajera.

Discrepancias internas del gobierno

Por otro lado, hay diferencias notables dentro del gobierno. ProPublica reveló en marzo que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD) también está explorando el uso de monedas estables y tecnología blockchain para rastrear los fondos de subsidios de vivienda federal. Un funcionario de HUD reveló que el impulsor de la solución blockchain es Irvin Dennis, el nuevo Vicecontroller Principal de HUD, quien fue socio de la consultora global Ernst & Young.

A diferencia de las "GSE" semi-oficiales bajo la responsabilidad de la FHFA, el Ginnie Mae, que está bajo la responsabilidad del HUD, es una agencia gubernamental al 100%. Por lo tanto, la discusión en este aspecto es más rigurosa, y la propuesta ha encontrado una fuerte oposición interna; algunos creen que esto podría desencadenar una crisis de hipotecas de alto riesgo como la de 2008, e incluso algunos funcionarios lo han calificado como "como si se estuvieran distribuyendo monedas del juego Monopoly". Un memorando interno señala que el HUD no carece de capacidad de auditoría y seguimiento de flujos de fondos, y que la introducción de blockchain y pagos criptográficos no solo incrementaría la complejidad, sino que también podría provocar fluctuaciones en el valor de los fondos de asistencia e incluso problemas de cumplimiento.

Actualmente, hay plataformas que ofrecen productos de hipoteca respaldados por Bitcoin. Sin embargo, debido a que no se pueden securitizar los préstamos para venderlos a Fannie Mae y Freddie Mac, las tasas de interés de los préstamos son altas y la liquidez está restringida. Una vez que Bitcoin sea incluido en el sistema de suscripción de hipotecas federales, no solo podrá reducir las tasas de interés de los préstamos, sino que también significará que los poseedores de moneda pueden liberar el efecto de apalancamiento, pasando de "HODL" a "construir una asignación de activos familiares en los Estados Unidos".

Por supuesto, el riesgo no debe ser subestimado. Como advirtió un exfuncionario de la SEC, una vez que se introduzcan activos criptográficos inestables en el sistema de hipotecas de 1.3 billones de dólares respaldado por la FHA, cualquier evento de desanclaje de valor de mercado podría provocar un impacto sistémico. Además, un académico de derecho fue más directo al afirmar que utilizar a los grupos más vulnerables como campo de prueba para impulsar la transformación tecnológica es extremadamente peligroso.

El núcleo de esta divergencia radica en si Estados Unidos está preparado para integrar oficialmente el Bitcoin en el sistema financiero público como "activo alternativo". La dirección de la investigación de la FHFA permite que los tenedores utilicen el saldo de Bitcoin para cumplir directamente con los requisitos de pago inicial o reserva, y su profundo significado radica en que por primera vez permite que los activos descentralizados tengan un efecto de "apalancamiento en vivienda". Por otro lado, la volatilidad de los activos criptográficos hace que existan dificultades inherentes en la valoración y la provisión de riesgos al actuar como "activos de reserva". Además, si en situaciones de fluctuaciones bruscas del precio de Bitcoin se permite su uso para la evaluación de hipotecas, esto involucra cuestiones de regulación financiera, gestión de liquidez e incluso problemas de estabilidad sistémica.

¿Qué disposiciones establece la nueva directiva de la FHFA?

Debido a las lecciones de la crisis de las hipotecas subprime de 2008, la evaluación de los préstamos hipotecarios en Estados Unidos tiene estrictas restricciones sobre la conformidad de los activos. Es decir, incluso si el prestatario posee criptomonedas, debe convertirlas a dólares y mantenerlas en una cuenta bancaria regulada en EE. UU. durante 60 días para que se consideren "fondos maduros" en la evaluación. La dirección propuesta por Pulte claramente busca superar esta barrera de proceso.

Esta orden oficial, es decir, la decisión número 2025-360, exige a los dos gigantes de las hipotecas que consideren las criptomonedas como un activo efectivo para la diversificación de la riqueza de los prestatarios. Hasta ahora, las criptomonedas han sido excluidas de la evaluación de riesgos de hipotecas, ya que los prestatarios generalmente no convierten sus activos digitales en dólares antes de que finalice el préstamo. La instrucción exige a Fannie Mae y Freddie Mac que desarrollen propuestas para incluir las criptomonedas en las reservas de los prestatarios en su evaluación de riesgos de hipotecas de vivienda unifamiliar. Además, la instrucción establece que las empresas deben calcular directamente la tenencia de criptomonedas, sin necesidad de convertirlas en dólares.

La FHFA ha establecido "directrices" claras sobre qué criptomonedas cumplen con los criterios de consideración. Solo los activos emitidos en intercambios centralizados regulados en EE. UU. y que cumplan completamente con las leyes pertinentes son elegibles. Además, las empresas deben incluir medidas de mitigación de riesgos en la evaluación, que incluyen ajustes basados en la volatilidad conocida del mercado de criptomonedas, así como una adecuada reducción de riesgos en función de la proporción de reservas de criptomonedas que posee el prestatario.

Antes de implementar cualquier cambio, las empresas deben presentar sus propuestas para su aprobación por parte de sus respectivas juntas directivas. Una vez aprobada por la junta directiva, la propuesta debe ser remitida a la FHFA para su revisión y autorización final. La decisión de la FHFA es coherente con el enfoque más amplio del gobierno federal sobre el reconocimiento de la criptomoneda en los procesos financieros, y está en línea con los comentarios de Pulte "Para responder a la visión del presidente Trump de convertir a Estados Unidos en la capital mundial de la criptomoneda", la emisión de esa directiva refleja su compromiso de posicionar a Estados Unidos como la jurisdicción líder en el desarrollo de criptomonedas.

¿Qué significa esto realmente?

Como es bien sabido, la lógica subyacente de utilizar un activo con alta liquidez para hacer staking a cambio de activos de baja liquidez es válida, pero el BTC se encuentra en el punto central de interés en múltiples dimensiones. Cuando realmente pueda ser certificado como un activo para préstamos respaldados en EE. UU., su "influencia" podría ser comparable al poder de la "Ley de reservas de Bitcoin" propuesta por Trump antes de asumir el cargo, y esta influencia no se limitará a un solo grupo; múltiples grupos, incluidos el pueblo estadounidense, las instituciones financieras y los departamentos gubernamentales, se verán afectados.

¿Cuántos estadounidenses usarán Bitcoin para "comprar casas", cuánto se puede "ahorrar" usando Bitcoin como intermediario?

El informe de consumidores de criptomonedas de Security.org 2025 muestra que aproximadamente el 28% de los adultos estadounidenses ( alrededor de 65 millones ) poseen criptomonedas, siendo la generación Z y los millennials los que representan una proporción notable, con más de la mitad de ellos poseyendo o habiendo poseído activos criptográficos. Y dado que los millennials y la generación Z ocupan una proporción cada vez mayor en el mercado inmobiliario estadounidense, los activos criptográficos como forma de pago para la compra de viviendas también podrían volverse cada vez más populares.

En la encuesta de divulgación científica de RedFin en 2021, la respuesta más común a la pregunta "¿Cómo acumuló fondos para el pago inicial?" fue "con el salario" (52%), mientras que el porcentaje de personas que "vendieron criptomonedas para comprar una casa" aumentó gradualmente del 2019 al 2021, alcanzando casi el 12% a finales de 2021. Después de 4 años, con la popularización de las criptomonedas, este porcentaje podría haber aumentado aún más.

En cuanto a cuánto dinero se puede ahorrar, una suposición es: compraste Bitcoin por valor de 50,000 dólares en 2017. Para 2025, su valor alcanza los 500,000 dólares. En lugar de vender tu Bitcoin y pagar 90,000 dólares en impuestos sobre ganancias de capital, sería mejor colaborar con una institución de préstamos respaldados por criptomonedas, comprometiéndote a hipotecar 300,000 dólares en BTC, obteniendo un préstamo hipotecario de 300,000 dólares con una tasa de interés del 9.25%. El prestamista almacenará tu Bitcoin en una cuenta de custodia, tú seguirás siendo propietario del Bitcoin, y solo tendrás que pagar un interés de aproximadamente 27,000 dólares anuales ( que será más bajo en el futuro ), y te ahorrarás los 90,000 dólares en impuestos, mientras que aún posees la tendencia al alza del precio de BTC y los derechos contra la inflación.

Según los datos proporcionados por Fannie Mae, la tasa de interés anual de las hipotecas a 30 años en EE. UU. fluctúa generalmente alrededor del 7%, mientras que la de 15 años está en torno al 6%.

Instituciones privadas como Milo Credit, que han estado operando durante un tiempo, ahora pueden ofrecer préstamos de Bitcoin con una LTV de alrededor del 50% y una tasa de interés anual del 9-10%, mientras que plataformas de préstamos nativas en el ecosistema BTC como People's Reserve pueden reducir la tasa de interés anual al 3.5%( si la LTV es del 33%). Si se calcula así, según un préstamo hipotecario de 500,000 dólares a 15 años, se pueden ahorrar aproximadamente 1,000 dólares al mes, y el interés total se reducirá en 190,000 dólares.

Aunque no todas las instituciones tendrán tasas tan bajas, con el impulso de la actual política y regulación, es posible que entre las principales instituciones de préstamos en Estados Unidos surjan tasas similares a las de los activos en general. Sin duda, tomar préstamos con Bitcoin es una opción más inteligente para los estadounidenses actuales.

Herramientas auxiliares para impulsar el proceso de privatización de GSE

Justo un mes antes de que la FHFA pidiera a Fannie Mae y Freddie Mac que incluyeran Bitcoin y otras criptomonedas en el sistema de evaluación de hipotecas, el presidente de Estados Unidos, Trump, expresó en su red social Truth: "Estoy avanzando en el trabajo para hacer que estas increíbles empresas (, refiriéndome a Freddie Mac y Fannie Mae ), salgan a bolsa, pero quiero dejar claro que el gobierno de Estados Unidos continuará manteniendo su respaldo implícito, y yo también supervisaré firmemente estas empresas en mi calidad de presidente."

El mecanismo de préstamos colateralizados con Bitcoin abierto proporciona una ruta de apoyo indirecta pero importante para la privatización de GSE, que no solo puede introducir diversidad en el sistema financiero de vivienda.