Tokenización de bienes raíces: explorando el mercado de activos del mundo real

Introducción

El concepto de activos del mundo real ( RWA ) no es nuevo en el mercado de criptomonedas, ya que ha existido al menos desde 2018, cuando la tokenización de activos y la emisión de tokens de tipo valor ( STO ) tenían similitudes con el concepto actual de RWA. Sin embargo, debido a un marco regulatorio poco maduro y a la falta de ventajas de retorno potenciales claras, estos intentos tempranos no lograron desarrollarse en un sector de mercado maduro.

En 2022, con el continuo aumento de las tasas de interés en Estados Unidos, el rendimiento de los bonos del Tesoro de EE. UU. superó significativamente las tasas de interés de los préstamos en monedas estables en el mercado de criptomonedas. Por lo tanto, la tokenización de los bonos del Tesoro de EE. UU. en RWA se volvió más atractiva para la industria cripto. Como resultado, proyectos DeFi maduros como MakerDAO, Compound y Aave, así como instituciones financieras tradicionales como Goldman Sachs, JPMorgan y Siemens, e incluso algunos gobiernos, comenzaron a explorar los RWA.

En los últimos dos años, han surgido varios proyectos de RWA inmobiliarios en el mercado. Su objetivo es expandir el mercado de inversión inmobiliaria de diversas maneras, diversificar los productos de inversión inmobiliaria y reducir la barrera de entrada para los inversores inmobiliarios. Este estudio realiza un análisis de casos de estos proyectos para explorar las ventajas y desventajas del diseño de RWA inmobiliario y su mercado potencial. Dado que estos proyectos están dirigidos principalmente a activos e inversores inmobiliarios en América del Norte, la discusión sobre políticas, regulaciones y condiciones del mercado se centrará principalmente en el mercado inmobiliario norteamericano.

Métodos de tokenización del mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario es un vasto campo lleno de oportunidades de inversión. Según un estudio de Statista en marzo de 2023, el valor del mercado inmobiliario cotizado en América del Norte alcanza los 1.3 billones de dólares, mientras que el valor del mercado inmobiliario cotizado a nivel mundial es de 2.66 billones de dólares.

El objetivo principal de la tokenización del mercado inmobiliario es lograr uno o más de los siguientes objetivos: crear productos de inversión inmobiliaria más diversos y flexibles, atraer a una gama más amplia de inversores, aumentar la liquidez y el valor de los activos inmobiliarios. Estos productos se presentan principalmente en tres formas:

1. división de la propiedad inmobiliaria para financiamiento.

2. producto del índice del mercado inmobiliario de una región específica.

3. como moneda de bienes raíces tokenizados.

Además, la tokenización y la integración de blockchain han mejorado la transparencia y la gobernanza democrática de los activos inmobiliarios.

Los fondos de inversión en bienes raíces ( REIT ) son empresas que poseen, operan o financian bienes raíces generadores de ingresos. Los REIT ofrecen a los inversores minoristas oportunidades de inversión similares a las de los fondos mutuos, permitiéndoles obtener ingresos basados en dividendos y rentabilidad total, y ayudan al crecimiento del mercado inmobiliario en la región. Los REIT y los activos inmobiliarios RWA tienen similitudes en la oferta de oportunidades de inversión en propiedades, reduciendo efectivamente la barrera de entrada y aumentando la liquidez de los activos inmobiliarios. Sin embargo, los REIT tradicionales generalmente no ofrecen oportunidades de gestión o propiedad a los inversores, manteniendo un modelo de operación centralizado. A pesar de esto, llevan a cabo un exhaustivo análisis y estructuración de inversiones de activos dentro de un estricto marco regulatorio, proporcionando un sólido esquema para los proyectos de RWA inmobiliarios.

En los últimos dos años de operación de proyectos de RWA en el sector inmobiliario, hemos tenido una comprensión más clara de sus ventajas y desventajas.

Normalmente, los proyectos de RWA inmobiliarios tienen las propiedades mencionadas anteriormente. Después de investigar casos específicos, descubrí que, debido a las diferencias en la gestión y el enfoque del producto, cada proyecto enfrenta situaciones diferentes en su operación real.

Estudio de caso

Este capítulo selecciona tres proyectos de RWA en el sector inmobiliario para su análisis. Cada proyecto utiliza un enfoque diferente para la tokenización del mercado inmobiliario y son los más populares en su campo. Es importante destacar que estos siguen siendo proyectos tempranos, cuyos productos aún no han sido validados y probados en el mercado de manera prolongada y amplia.

RealT

RealT se lanzó en 2019 y es uno de los primeros proyectos de RWA en el mercado, centrado en hacer que los bienes raíces residenciales en EE. UU. sean accesibles para la inversión a través de la blockchain de Ethereum y Gnosis (, principalmente en Gnosis ).

RealT adquiere propiedades residenciales y tokeniza entidades que poseen contratos de propiedad de acuerdo con la normativa estadounidense. La gestión, mantenimiento y cobro de alquiler de estas propiedades se delega a agencias de gestión de terceros. Después de deducir los gastos, los alquileres generados por propiedades específicas se distribuyen entre sus titulares de tokens. Aunque RealT supervisa el proceso de tokenización, legalmente son diferentes de las empresas que poseen activos inmobiliarios. Según la descripción en su sitio web, si la empresa incumple, los propietarios de tokens conservan el derecho de nombrar a otra empresa para gestionar la empresa que posee los contratos de propiedad. Es importante señalar que no están obligados a co-invertir en las propiedades que introducen en el mercado. Los titulares de tokens de propiedad pueden recibir mensualmente una parte de los ingresos por alquiler de la propiedad, excluyendo aproximadamente un 2.5% de reserva de mantenimiento y tarifas de gestión, que suelen ser alrededor del 10% del valor.

Tomando como ejemplo esta propiedad en Montgomery, el valor total de los tokens inmobiliarios es de 323,020 dólares, el precio de cada token es de 52.10 dólares, y se emitieron un total de 6,200 tokens. La propiedad genera un ingreso mensual de alquiler de 2,600 dólares. Después de deducir los costos de operación y administración de 622 dólares, la utilidad neta mensual es de 1,978 dólares, lo que equivale a un ingreso anual de 23,736 dólares. Por lo tanto, cada token recibe una distribución de 3.83 dólares, con un rendimiento anual del 7.35%.

Para esta propiedad, RealT ofrece el 100% de los Tokens, lo que significa que RealT no necesita co-invertir con los clientes y mantiene un modelo operativo casi sin riesgos. La entidad gestora cobra un 8% de alquiler y el resto de los costos de mantenimiento, la plataforma de inversión solo cobra un 2% para la tokenización de la propiedad, seleccionar la entidad gestora y supervisar la gestión. Con este método, el equipo de RealT puede ahorrar una gran cantidad de tiempo de gestión, centrándose en encontrar propiedades calificadas y llevar su tokenización al mercado.

Sin embargo, aunque la propiedad fraccionada facilita la distribución de riesgos entre los inversores, también presenta desafíos. Cuando los intereses económicos de los inversores son demasiado pequeños, los costos de gestión de la empresa pueden volverse inviables. Un informe de Laurens Swinkels explica el conflicto de intereses entre los titulares de tokens de bienes raíces y RealT. RealT elige agencias de gestión para administrar las propiedades que posee; si RealT tiene una gran propiedad sobre la propiedad, puede reducir los costos de agencia; por lo tanto, una gestión ineficiente puede tener un impacto negativo en ellos. Sin embargo, si la participación de RealT es demasiado grande, esto podría afectar negativamente la liquidez del token, y los pequeños accionistas también podrían convertirse en aprovechadores. Estos propietarios pueden esperar que haya grandes accionistas que supervisen si la agencia de gestión contratada es financieramente viable. Por otro lado, si la participación de RealT es muy pequeña, RealT puede carecer de suficientes incentivos para seleccionar adecuadamente a la agencia de gestión o participar en el proceso de supervisión, y muchos inversores tienen dificultades para asumir efectivamente la responsabilidad de supervisar a la agencia de gestión.

Busqué la cantidad de propietarios de cada propiedad utilizando un explorador de blockchain relacionado de los diez últimos Token agotados en el mercado de RealT.

Como se muestra en el gráfico, RealT divide la propiedad en diferentes cantidades de Tokens, por lo que el precio de cada Token es de aproximadamente 50 dólares. La mayoría de las propiedades están ubicadas en Detroit, con aproximadamente 500 titulares de Tokens, de los cuales dos propiedades tienen más de 1,000 titulares. Ahora, combine esto con la cantidad de Tokens que posee cada titular para entender el alcance de la inversión de los inversores de RealT.

Aproximadamente el 90% de los inversores de RealT invierten menos de 500 dólares, alrededor del 9% invierte entre 500 y 2,000 dólares, y el 1% invierte más de esta cantidad. Esto indica que RealT ha logrado, en cierta medida, crear un mercado de inversión inmobiliaria para pequeños inversores y aumentar la liquidez del mercado inmobiliario.

Según los datos de transacción de la billetera RealT ( dirección de la billetera Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT ha pagado aproximadamente 6 millones de dólares en alquiler total. Las tarifas de la plataforma fluctúan según los costos de mantenimiento, seguros e impuestos, y son alrededor del 2.5%-3% del alquiler, lo que equivale a unos 150,000 a 180,000 dólares en ingresos de la plataforma en los últimos dos años. Sin embargo, dado que RealT no necesita participar en la inversión inmobiliaria, y si elige invertir, su nivel de participación no tiene límites o pautas claras, los ingresos que RealT obtiene de los ingresos por alquiler aún no se han hecho públicos.

Desde la perspectiva de la estructura empresarial, RealT estableció Real Token Inc. en Delaware como la entidad central de la empresa. Esta entidad no posee ningún activo inmobiliario; solo actúa como la entidad operativa del proyecto RealT. Además, RealT estableció Real Token LLC en Delaware como la empresa matriz de una serie de compañías inmobiliarias. Al igual que Real Token Inc., Real Token LLC no posee ningún activo inmobiliario; su principal objetivo es simplificar los procedimientos legales, permitiendo a los usuarios participar en la inversión en todas las propiedades a través de un contrato con una empresa. Por último, RealT establece una Series LLC correspondiente para cada propiedad invertida. Como subsidiaria de Real Token LLC, cada Series LLC posee una propiedad específica y los tokens correspondientes. Esta estructura está diseñada para asegurar que los problemas financieros o legales de una propiedad no afecten a otras propiedades bajo RealT, ni a la operación de la empresa matriz.

Parcl

El protocolo Parcl es una plataforma de inversión DeFi que permite a los usuarios comerciar con los cambios de precios del mercado inmobiliario global. Parcl se utiliza para obtener exposiciones perpetuas a activos sintéticos utilizando la arquitectura AMM. Parcl introduce la fuente de precios de Parcl Labs, que crea índices para propiedades inmobiliarias en áreas específicas basándose en el historial de ventas. El período del historial de ventas puede variar según la frecuencia de transacción de la propiedad. Una vez creado el índice, los inversores tienen la oportunidad de especular sobre el valor de las propiedades inmobiliarias, pudiendo ir en largo o en corto sobre los precios de las propiedades.

Este método permite a Parcl evitar problemas legales, ya que no implica bienes raíces reales en la operación de la plataforma. Algunos podrían cuestionar si realmente se trata de un proyecto RWA de bienes raíces, ya que no cumple con los estándares mencionados. Sin embargo, es un proyecto RWA relativamente popular, respaldado por inversiones de grandes nombres de la industria como Coinbase, Solana Ventures, DragonFly, entre otros. Es razonable incluir una discusión sobre las posibilidades de diversificación de RWA en bienes raíces.

La red de prueba de Parcl se lanzó en Solana en mayo de 2022, y ahora su TVL es de 16 millones de dólares. Después de más de un año de operación, Parcl parece no haber atraído demasiada atención, con un volumen diario de transacciones de menos de 10,000 dólares y menos de 50 usuarios activos diarios.

Los productos de Parcl son simples y se desarrollan rápidamente. El precio de Parcl Labs y el mercado de índices están bien diseñados y son fáciles de usar.

En cuanto a la operación, el equipo de Parcl ha lanzado activamente programas de adquisición de usuarios como Parcl Point y Real Estate Royale. A pesar de estas ventajas y el apoyo de numerosas instituciones de inversión reconocidas, Parcl sigue manteniendo una imagen de mercado relativamente discreta, con una base de usuarios pequeña y un volumen de transacciones limitado. Quizás el mercado aún no está preparado para productos de índice inmobiliario.

Reinno

Empresas de criptomonedas de gran envergadura como Ripple y MakerDAO también están explorando la posibilidad de permitir a los usuarios tokenizar sus bienes raíces como colateral para préstamos. Ripple anunció en julio que su equipo de moneda digital de banco central está trabajando en esta dirección. MakerDAO se ha asociado con RobinLand para apoyar préstamos respaldados por bienes raíces. RealT ofrece la opción de utilizar bienes raíces tokenizados como colateral para préstamos, aunque este servicio está limitado a los tokens que emiten. En esencia, este servicio es más similar a productos de préstamo de tokens y no aumenta sustancialmente la liquidez de capital para los propietarios de bienes raíces.

Reinno es un proyecto descontinuado que se lanzó en 2020 y dejó de operar en 2022. Aunque no dejó mucha huella en el mercado, introdujo dos productos más relacionados con RWA inmobiliario que vale la pena mencionar.

El primer producto es un servicio de préstamo basado en la tokenización de bienes raíces. Cuando los propietarios de bienes raíces necesitan financiamiento, pueden enviar los documentos de la propiedad a Reinno. Una vez aprobados, Reinno creará una empresa de propósito especial ( en Delaware, también conocida como SPV, que es una subsidiaria creada por la empresa matriz.