Bitcoin hypothèque : un nouveau marché de 6,6 trillions de dollars

Le 27 mai, l'institution centenaire de Wall Street, Cantor Fitzgerald, a lancé un programme de prêt hypothécaire de 2 milliards de dollars en Bitcoin destiné aux clients institutionnels, avec pour premiers partenaires de transaction les entreprises de cryptographie FalconX et Maple Finance. En tant que l'un des souscripteurs officiels des obligations du gouvernement américain, l'entrée de cette institution est considérée comme une percée hautement symbolique.

Bitcoin est en train de se transformer d'un actif de réserve en un instrument financier capable d'influencer le système de crédit.

Un mois plus tard, le directeur de la FHFA, Bill Pulte, a lancé un signal fort. Il a demandé à Fannie Mae et Freddie Mac, deux entreprises de crédit hypothécaire américaines, d'étudier la faisabilité d'intégrer des cryptomonnaies comme le Bitcoin dans le système d'évaluation des prêts hypothécaires. Cette déclaration a provoqué une réaction violente sur le marché, le prix du Bitcoin ayant augmenté de près de 2,87 % en 24 heures, dépassant à nouveau les 108 000 dollars.

Quel impact ce prêt hypothécaire en Bitcoin aura-t-il sur le système dollar ?

Les paroles de Bill Pulte comptent-elles?

Pulte a publiquement appelé Fannie Mae et Freddie Mac sur les réseaux sociaux, leur demandant de se préparer. Fannie Mae et Freddie Mac sont deux entreprises soutenues par le gouvernement américain. Bien qu'elles ne prêtent pas directement aux acheteurs de maisons, elles jouent un rôle central de "market maker" sur le marché secondaire des prêts hypothécaires, en achetant les prêts immobiliers émis par des institutions privées, garantissant ainsi la liquidité et la durabilité du marché des prêts.

La Federal Housing Finance Agency ( FHFA ) est responsable de la réglementation de ces deux institutions. À la fin de l'année 2024, Fannie Mae et Freddie Mac ont garanti un total de 6,6 trillions de dollars de titres adossés à des créances hypothécaires institutionnelles ( MBS ), représentant 50 % de la totalité de la dette hypothécaire non remboursée aux États-Unis. Les prêts hypothécaires garantis à 100 % par le gouvernement américain de Ginnie Mae ont fourni 2,5 milliards de dollars de MBS, représentant 20 %.

La raison pour laquelle Pulte utilise un ton "impératif" est qu'en tant que président de la FHFA, il occupe un poste de "supervision" au sein du conseil d'administration de ces deux entreprises. Après avoir pris ses fonctions en mars 2025, il a entrepris d'importantes réformes du personnel et de la structure, déplaçant de nombreux directeurs des deux grandes institutions, prenant lui-même le poste de président du conseil d'administration, et licenciant 14 hauts responsables, dont le PDG de Freddie Mac, pour procéder à une restructuration complète. Cela a considérablement renforcé le pouvoir de la FHFA sur les entreprises financées par le gouvernement. Aujourd'hui, la FHFA commence à explorer l'intégration des actifs cryptographiques dans le système d'évaluation des souscriptions de prêts hypothécaires, marquant un changement structurel dans l'attitude des régulateurs à l'égard des actifs cryptographiques.

Le parcours personnel de Pulte ajoute une signification complexe à cette nouvelle. En tant que troisième génération à la tête de PulteGroup, la troisième plus grande entreprise de construction résidentielle des États-Unis, il est, tout comme le président Trump, un héritier d'une famille de l'immobilier. Il est également l'un des hauts fonctionnaires fédéraux les plus proches de Trump à avoir publiquement soutenu les cryptomonnaies. Dès 2019, il a plaidé sur les réseaux sociaux pour le développement caritatif des actifs cryptographiques et a révélé détenir d'importants Bitcoin et Solana. En tenant compte de son "parcours cryptographique" antérieur, il semble qu'il souhaite introduire les actifs cryptographiques dans le système d'achat de maisons aux États-Unis, et cela ne semble pas être un coup de tête.

Divergences internes au gouvernement

D'autre part, il existe des divergences évidentes au sein du gouvernement. ProPublica a révélé en mars que le Département américain du logement et du développement urbain (HUD) explore également l'utilisation des stablecoins et de la technologie blockchain pour suivre les fonds d'aide au logement fédéraux. Un fonctionnaire de HUD a révélé que le promoteur du projet blockchain est Irwin Dennis, le nouveau directeur financier adjoint de HUD, qui était auparavant partenaire chez le géant du conseil mondial Ernst & Young.

Contrairement aux "GSE semi-officielles" supervisées par la FHFA, le Ginnie Mae, sous l'égide du HUD, est une institution gouvernementale à 100 %. Par conséquent, les discussions à ce sujet sont plus rigoureuses ; la proposition a rencontré une vive opposition en interne, certains estimant qu'elle pourrait déclencher une crise des subprimes similaire à celle de 2008, tandis que certains fonctionnaires l'ont même qualifiée de "comme donner de l'argent avec des jetons de Monopoly". Un mémo interne indique que le HUD ne manque pas de capacités d'audit et de traçabilité des flux financiers, et l'introduction de la blockchain et des paiements cryptographiques ne fait qu'ajouter de la complexité, tout en pouvant entraîner des fluctuations de la valeur des fonds de soutien, voire des problèmes de conformité.

Actuellement, certaines plateformes proposent des produits de prêt immobilier adossés à Bitcoin. Cependant, en raison de l'incapacité à titriser les prêts pour les vendre à Fannie Mae et Freddie Mac, les taux d'intérêt des prêts restent élevés et la liquidité est limitée. Une fois que Bitcoin sera intégré dans le système de souscription des prêts immobiliers fédéraux, cela permettra non seulement de réduire les taux d'intérêt, mais aussi d'impliquer que les détenteurs de jetons peuvent libérer des effets de levier, passant de "HODL" à "constituer un portefeuille d'actifs familiaux aux États-Unis".

Bien sûr, les risques ne doivent pas être ignorés. Comme l'a averti un ancien fonctionnaire de la SEC, dès qu'on introduit des actifs cryptographiques instables dans le système hypothécaire de 13 000 milliards de dollars garanti par la FHA, tout événement de décrochage de la capitalisation boursière pourrait provoquer un choc systémique. De plus, des universitaires en droit affirment que forcer le changement technologique sur les groupes les plus vulnérables en tant que terrain d'expérimentation est extrêmement dangereux.

Le cœur de cette divergence réside dans la question de savoir si les États-Unis sont prêts à intégrer officiellement le Bitcoin dans le système financier public, en le retirant de la catégorie des "investissements alternatifs". La direction de la recherche de la FHFA consiste à permettre aux détenteurs de répondre directement aux exigences de mise de fonds ou de réserves avec leur solde en Bitcoin, ce qui a une signification profonde car il introduit pour la première fois un effet de "levier immobilier" pour les actifs décentralisés. D'un autre côté, la volatilité des actifs cryptographiques rend difficile l'évaluation et la provision des risques lorsqu'ils sont utilisés comme "actifs de réserve". En outre, la question de savoir si, en cas de fluctuations extrêmes du prix du Bitcoin, il peut être utilisé pour l'évaluation des prêts hypothécaires soulève des problèmes liés à la régulation financière, à la gestion de la liquidité, et même à la stabilité systémique.

Quelles sont les dispositions du nouveau décret de la FHFA?

En raison des leçons de la crise des prêts hypothécaires subprimes de 2008, l'évaluation des prêts immobiliers aux États-Unis est soumise à des restrictions strictes en matière de conformité des actifs. Ainsi, même si l'emprunteur possède des cryptomonnaies, celles-ci doivent d'abord être converties en dollars et être déposées sur un compte bancaire réglementé aux États-Unis pendant 60 jours avant de pouvoir être considérées comme des "fonds matures" dans l'évaluation. La direction proposée par Pulte vise manifestement à franchir cette barrière procédurale.

Cette directive officielle, à savoir la décision n° 2025-360, exige que les deux géants des prêts hypothécaires considèrent les crypto-monnaies comme un actif valide pour la diversification des richesses des emprunteurs. Jusqu'à présent, les crypto-monnaies ont été exclues de l'évaluation des risques hypothécaires, car les emprunteurs ne convertissent généralement pas leurs actifs numériques en dollars avant la fin du prêt. Cette directive exige que Fannie Mae et Freddie Mac élaborent des propositions pour inclure les crypto-monnaies dans les réserves des emprunteurs dans l'évaluation des risques des prêts hypothécaires résidentiels unifamiliaux. En outre, cette directive stipule que les entreprises doivent calculer directement les avoirs en crypto-monnaies, sans avoir à les convertir en dollars.

La FHFA a établi des "directives" claires sur les crypto-monnaies qui répondent aux critères de considération. Seules les actifs émis sur des échanges centralisés réglementés aux États-Unis et qui respectent pleinement les lois en vigueur sont éligibles. De plus, les entreprises doivent inclure des mesures d'atténuation des risques dans leur évaluation, y compris des ajustements basés sur la volatilité connue du marché des crypto-monnaies, ainsi que des réductions de risque appropriées en fonction du ratio de réserves de crypto-monnaies détenues par l'emprunteur.

Avant la mise en œuvre de tout changement, l'entreprise doit soumettre sa proposition à l'approbation de son conseil d'administration. Une fois approuvée par le conseil d'administration, la proposition doit être transmise à la FHFA pour examen et autorisation finale. La décision de la FHFA est conforme à l'approche plus large du gouvernement fédéral concernant la reconnaissance des cryptomonnaies dans le processus financier, et va dans le sens des déclarations de Pulte selon lesquelles "pour répondre à la vision du président Trump de faire des États-Unis la capitale mondiale des cryptomonnaies", la publication de cette directive témoigne de son engagement à positionner les États-Unis en tant que juridiction de premier plan pour le développement des cryptomonnaies.

Qu'est-ce que cela signifie vraiment?

Il est bien connu qu'un actif à forte liquidité utilisé pour le staking afin d'échanger des actifs à faible liquidité est une logique valable, mais le BTC se trouve au centre des intérêts sur plusieurs dimensions. Lorsque celui-ci pourra réellement être certifié comme un actif pour les prêts garantis aux États-Unis, son "influence" pourrait être comparable à la puissance de la "loi sur les réserves de Bitcoin" proposée par Trump avant son mandat, et cette influence ne se limitera pas à un seul groupe. Le public américain, les institutions financières, les départements gouvernementaux et d'autres groupes seront également affectés.

Combien d'Américains utiliseraient Bitcoin pour "acheter une maison", et combien d'argent pourraient-ils "économiser" en utilisant Bitcoin comme intermédiaire ?

Le rapport sur les consommateurs de crypto-monnaies 2025 de Security.org montre qu'environ 28 % des adultes américains (, soit environ 65 millions de personnes ), détiennent des crypto-monnaies, avec une proportion particulièrement élevée chez la génération Z et les milléniaux, plus de la moitié d'entre eux possédant ou ayant déjà possédé des actifs numériques. Étant donné que les milléniaux et la génération Z occupent une part de plus en plus importante sur le marché immobilier américain, les actifs numériques pourraient également devenir un moyen de paiement de plus en plus populaire pour l'achat de logements.

Lors de l'enquête de vulgarisation scientifique de RedFin en 2021, la réponse la plus courante à la question "Comment avez-vous accumulé des fonds pour l'apport initial ?" était "avec le salaire" (52%), tandis que la proportion de ceux qui "vendent des jetons pour acheter une maison" a progressivement augmenté de 2019 à 2021, atteignant près de 12 % à la fin de 2021. Et quatre ans plus tard, avec la vulgarisation des jetons, ce pourcentage a probablement encore augmenté.

En ce qui concerne les économies réalisées, une hypothèse est la suivante : vous avez acheté des Bitcoin d'une valeur de 50 000 dollars en 2017. En 2025, sa valeur atteint 500 000 dollars. Au lieu de vendre vos Bitcoin et de payer 90 000 dollars d'impôt sur les gains en capital, il vaut mieux collaborer avec un organisme de prêt hypothécaire en cryptomonnaie, en promettant de mettre en garantie 300 000 dollars de BTC, afin d'obtenir un prêt hypothécaire de 300 000 dollars, avec un taux d'intérêt de 9,25 %. Le prêteur placera vos Bitcoin dans un compte séquestre, vous conservez toujours vos Bitcoin, et vous n'avez qu'à payer un intérêt d'environ 27 000 dollars par an ( qui sera plus bas à l'avenir ), tout en évitant de payer 90 000 dollars d'impôts, tout en bénéficiant de la tendance à la hausse du prix du BTC et des droits anti-inflation.

Selon les données fournies par Fannie Mae, le taux d'intérêt des prêts hypothécaires à 30 ans aux États-Unis fluctue généralement autour de 7%, tandis que celui à 15 ans est d'environ 6%.

Des institutions privées comme Milo Credit, qui sont déjà en activité depuis un certain temps, peuvent maintenant proposer des prêts en Bitcoin avec un LTV d'environ 50 % et un taux d'intérêt annuel de 9 à 10 %, tandis que des plateformes de prêt natives de l'écosystème BTC comme People's Reserve peuvent réduire le taux d'intérêt annuel à 3,5 % ( si le LTV est de 33 % ). Si l'on calcule ainsi, pour un prêt hypothécaire de 500 000 dollars sur 15 ans, on pourrait économiser environ 1 000 dollars par mois, réduisant ainsi les intérêts totaux de 190 000 dollars.

Bien que toutes les institutions n'aient pas des taux aussi bas, avec l'impulsion des politiques et des réglementations actuelles, il se pourrait qu'il y ait des taux similaires à ceux des actifs généraux parmi les principales institutions de prêt américaines. Prendre un prêt en Bitcoin est sans aucun doute un choix plus judicieux pour les Américains d'aujourd'hui.

Outils d'assistance pour promouvoir le processus de privatisation de GSE

Un mois avant que la FHFA demande à Fannie Mae et Freddie Mac d'inclure des cryptomonnaies comme le Bitcoin dans le système d'évaluation des prêts hypothécaires, le président américain Trump a déclaré sur son réseau social Truth : "Je fais avancer le travail d'introduction en bourse de ces merveilleuses entreprises (, faisant référence à Freddie Mac et Fannie Mae ), mais je tiens à préciser que le gouvernement américain continuera de maintenir son soutien implicite, et je vais également les superviser de manière résolue en tant que président."

Le mécanisme de prêt hypothécaire Bitcoin ouvert fournit une voie de soutien indirecte mais importante à la privatisation de GSE, ce qui peut non seulement diversifier le système financier du logement.