Tokenisation immobilière : explorer le marché des actifs du monde réel

Introduction

Le concept d'actifs du monde réel ( RWA ) n'est pas nouveau sur le marché des cryptomonnaies, il existe depuis au moins 2018, lorsque la tokenisation d'actifs et l'émission de jetons de type sécurité ( STO ) présentaient des similitudes avec le concept de RWA d'aujourd'hui. Cependant, en raison d'un cadre réglementaire immature et d'avantages de rendement potentiels peu évidents, ces premières tentatives n'ont pas réussi à se développer en un segment de marché mature.

En 2022, alors que les États-Unis continuaient d'augmenter les taux d'intérêt, le rendement des obligations du gouvernement américain a significativement dépassé les taux d'intérêt des prêts en jetons stables sur le marché des cryptomonnaies. Par conséquent, la tokenisation des obligations d'État américaines en RWA est devenue plus attrayante pour l'industrie crypto. En conséquence, des projets DeFi matures comme MakerDAO, Compound et Aave, ainsi que des institutions financières traditionnelles telles que Goldman Sachs, JPMorgan et Siemens, et même certains gouvernements, ont commencé à explorer les RWA.

Au cours des deux dernières années, plusieurs projets RWA immobiliers ont émergé sur le marché. Ils visent à élargir le marché des investissements immobiliers de diverses manières, à diversifier les produits d'investissement immobilier et à réduire le seuil d'entrée pour les investisseurs immobiliers. Cette étude effectue une analyse de cas sur ces projets afin d'explorer les avantages et les inconvénients de la conception des RWA immobiliers ainsi que leur marché potentiel. Étant donné que ces projets s'adressent principalement aux actifs et aux investisseurs immobiliers d'Amérique du Nord, la discussion des politiques, des réglementations et des conditions du marché sera principalement axée sur le marché immobilier nord-américain.

Méthodes de tokenisation du marché immobilier

Le marché immobilier est un immense domaine rempli d'opportunités d'investissement. Selon une étude de Statista de mars 2023, la valeur du marché immobilier coté en Amérique du Nord atteint 1,3 trillion de dollars, tandis que la valeur du marché immobilier coté mondial est de 2,66 trillions de dollars.

L'objectif principal de la tokenisation du marché immobilier est d'atteindre un ou plusieurs des objectifs suivants : créer des produits d'investissement immobilier plus diversifiés et flexibles, attirer un plus large éventail d'investisseurs, améliorer la liquidité et la valeur des actifs immobiliers. Ces produits se présentent principalement sous trois formes :

1. pour le découpage de la propriété immobilière dans le cadre du financement.

2. Produit d'indice du marché immobilier dans une zone spécifique.

3. en tant que jetonisation immobilière de garantie.

De plus, la tokenisation et l'intégration de la blockchain renforcent la transparence et la gouvernance démocratique des actifs immobiliers.

Les fonds de placement immobilier ( REIT ) sont des sociétés qui possèdent, exploitent ou financent des biens immobiliers générateurs de revenus. Les REIT offrent aux investisseurs ordinaires des opportunités d'investissement similaires à celles des fonds communs de placement, leur permettant de percevoir des revenus basés sur des dividendes et un rendement total, tout en contribuant à la croissance du marché immobilier dans la région. Les REIT et les actifs réels immobiliers (RWA) présentent des similitudes en matière de fourniture d'opportunités d'investissement dans certaines propriétés, réduisant efficacement le seuil d'investissement et augmentant la liquidité des actifs immobiliers. Cependant, les REIT traditionnels ne fournissent généralement pas d'opportunités de gestion ou de propriété aux investisseurs, maintenant un modèle opérationnel centralisé. Néanmoins, ils soumettent les actifs à un examen rigoureux et à une structuration de l'investissement dans le cadre d'un cadre réglementaire strict, fournissant une base solide pour les projets RWA immobiliers.

Au cours des deux dernières années d'opérations de projets immobiliers RWA, nous avons eu une compréhension plus claire de ses avantages et inconvénients.

En général, les projets RWA immobiliers possèdent les attributs mentionnés ci-dessus. Après avoir étudié des cas spécifiques en profondeur, j'ai constaté qu'en raison de la différence de gestion et de méthodes de produits, chaque projet rencontre des situations différentes dans son fonctionnement réel.

Étude de cas

Ce chapitre sélectionne trois projets RWA immobiliers pour analyse. Chaque projet utilise une méthode différente pour la tokenisation du marché immobilier, et est le plus populaire dans son domaine. Il convient de noter que ce sont encore des projets précoces, dont les produits n'ont pas encore été soumis à une validation et des tests de marché à long terme et étendus.

RealT

RealT a été lancé en 2019, et c'est l'un des premiers projets RWA immobiliers sur le marché, se concentrant sur l'accessibilité à l'investissement dans l'immobilier résidentiel américain via la blockchain Ethereum et Gnosis ( principalement sur Gnosis ).

RealT acquiert des biens résidentiels et effectue la tokenisation selon les réglementations américaines pour les entités qui détiennent des contrats de propriété. La gestion, l'entretien et la perception des loyers de ces biens sont confiés à des gestionnaires tiers. Après déduction des frais, le loyer généré par un bien spécifique est réparti entre ses détenteurs de jetons. Bien que RealT supervise le processus de tokenisation, ils sont légalement distincts des sociétés qui détiennent des actifs immobiliers. Selon la description de leur site web, en cas de défaut de l'entreprise, les propriétaires de jetons conservent le droit de nommer une autre société pour gérer la société détenant le contrat de propriété. Il est à noter qu'ils ne sont pas obligés de co-investir dans les biens qu'ils introduisent sur le marché. Les détenteurs de jetons de propriété peuvent recevoir une partie des revenus locatifs mensuels, sans inclure environ 2,5 % de réserves d'entretien et des frais de gestion, qui sont généralement d'environ 10 % de la valeur.

Prenons l'exemple de cette propriété à Montgomery, la valeur totale des jetons immobiliers est de 323 020 dollars, le prix de chaque jeton est de 52,10 dollars, avec un total de 6 200 jetons émis. La propriété génère un revenu locatif mensuel de 2 600 dollars. Après déduction des frais d'exploitation et de gestion totalisant 622 dollars, le bénéfice net mensuel s'élève à 1 978 dollars, avec un revenu annuel de 23 736 dollars. Par conséquent, chaque jeton reçoit une distribution de 3,83 dollars, ce qui représente un rendement annuel de 7,35 %.

Pour cette propriété, RealT propose 100% des jetons, ce qui signifie que RealT n'a pas besoin d'investir aux côtés des clients et maintient un modèle opérationnel quasiment sans risque. L'organisme de gestion perçoit 8% des loyers et les frais de maintenance restants, la plateforme d'investissement ne prend que 2% pour la tokenisation de la propriété, le choix de l'organisme de gestion et la supervision. Grâce à cette méthode, l'équipe de RealT peut économiser beaucoup de temps de gestion, se concentrant sur la recherche de propriétés qualifiées et leur tokenisation sur le marché.

Cependant, bien que la propriété partielle favorise le partage des risques entre les investisseurs, elle apporte également des défis. Lorsque l'intérêt économique des investisseurs est trop faible, les coûts de gestion de l'entreprise peuvent devenir non viables. Un rapport de Laurens Swinkels explique le conflit d'intérêts entre les détenteurs de jetons immobiliers et RealT. RealT choisit une institution de gestion pour gérer les propriétés qu'elle possède; si RealT détient une part importante de la propriété, elle peut réduire les coûts d'agence; par conséquent, une gestion inefficace peut avoir des conséquences négatives pour elle. Cependant, si la part de RealT est trop importante, cela peut avoir un impact négatif sur la liquidité des jetons, et les petits actionnaires peuvent également devenir des opportunistes. Ces propriétaires peuvent s'attendre à ce qu'il y ait de grands actionnaires pour superviser si l'institution de gestion engagée est financièrement viable. D'un autre côté, si la part de RealT est très petite, RealT peut manquer de motivation suffisante pour bien choisir l'institution de gestion ou participer au processus de supervision, tandis que de nombreux investisseurs trouvent difficile d'assumer efficacement la responsabilité de superviser l'institution de gestion.

J'ai utilisé le navigateur blockchain correspondant pour trouver le nombre de propriétaires de chaque propriété parmi les dix derniers jetons épuisés sur le marché RealT.

Comme le montre le graphique, RealT divise les propriétés en différents nombres de jetons, ce qui fait que le prix de chaque jeton est d'environ 50 dollars. La plupart des propriétés sont situées à Détroit, avec environ 500 détenteurs de jetons, dont deux propriétés comptent plus de 1 000 détenteurs. Maintenant, combinons cela avec le nombre de jetons détenus par chaque détenteur pour comprendre l'étendue de l'investissement des investisseurs de RealT.

Environ 90 % des investisseurs de RealT investissent moins de 500 dollars, environ 9 % investissent entre 500 et 2 000 dollars, et 1 % investissent plus que ce montant. Cela indique que RealT a réussi, dans une certaine mesure, à créer un marché d'investissement immobilier pour les petits investisseurs et à améliorer la liquidité du marché immobilier.

D'après les données de transaction du portefeuille RealT ( adresse du portefeuille Gnosis : 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT a déjà payé environ 6 millions de dollars de loyer total. Les frais de plateforme varient en fonction des coûts d'entretien, des assurances et des taxes, et représentent environ 2,5 % à 3 % du loyer, soit environ 150 000 à 180 000 dollars de revenus de la plateforme au cours des deux dernières années. Cependant, puisque RealT n'a pas besoin de participer à l'investissement immobilier, et si elle choisit d'investir, son niveau de participation n'a pas de limites ou de directives claires, les revenus que RealT obtient des revenus locatifs n'ont pas encore été rendus publics.

D'un point de vue structurel, RealT a établi Real Token Inc. dans le Delaware en tant qu'entité centrale de l'entreprise. Cette entité ne possède aucun actif immobilier ; elle sert uniquement d'entité opérationnelle pour le projet RealT. De plus, RealT a créé Real Token LLC dans le Delaware en tant que société mère d'une série d'entreprises immobilières. Tout comme Real Token Inc., Real Token LLC ne possède aucun actif immobilier ; son objectif principal est de simplifier les procédures juridiques, permettant aux utilisateurs de participer à l'investissement dans toutes les propriétés en signant un contrat avec une entreprise. Enfin, RealT établit une Series LLC correspondante pour chaque propriété investie. En tant que filiale de Real Token LLC, chaque Series LLC détient une propriété spécifique et les jetons correspondants. Cette structure est conçue pour s'assurer qu'un problème financier ou juridique d'une propriété n'affecte pas les autres propriétés sous RealT, ni n'impacte les opérations de la société mère.

Parcl

Le protocole Parcl est une plateforme d'investissement DeFi qui permet aux utilisateurs de trader les fluctuations des prix du marché immobilier mondial. Parcl est utilisé pour obtenir une exposition perpétuelle à des actifs synthétiques utilisant l'architecture AMM. Parcl introduit la source de prix Parcl Labs, qui crée des indices pour l'immobilier dans des zones spécifiques en fonction de l'historique des ventes. La période d'historique des ventes peut varier selon la fréquence des transactions de la propriété. Une fois l'indice créé, les investisseurs ont la possibilité de spéculer sur la valeur de l'immobilier, pouvant aller long ou court sur les prix de l'immobilier.

Cette méthode permet à Parcl d'éviter les problèmes juridiques, car l'exploitation de la plateforme n'implique pas de biens immobiliers réels. On pourrait se demander s'il s'agit vraiment d'un projet RWA immobilier, car il ne respecte pas les normes mentionnées ci-dessus. Cependant, c'est un projet RWA relativement populaire, ayant reçu des investissements de la part de grandes entreprises du secteur telles que Coinbase, Solana Ventures, DragonFly, etc. Il est raisonnable d'inclure des discussions sur les possibilités de diversification des RWA immobiliers.

Le testnet de Parcl a été lancé sur Solana en mai 2022, et sa TVL est maintenant de 16 millions de dollars. Après plus d'un an d'exploitation, Parcl semble ne pas avoir suscité beaucoup d'attention, avec un volume de transactions quotidien de moins de 10 000 dollars et moins de 50 utilisateurs actifs par jour.

Les produits de Parcl sont simplifiés et développés rapidement. Les sources de prix et le marché des indices de Parcl Labs sont bien conçus et faciles à utiliser.

Sur le plan opérationnel, l'équipe de Parcl a activement lancé des programmes d'acquisition d'utilisateurs tels que Parcl Point et Real Estate Royale. Malgré ces avantages et le soutien de nombreuses institutions d'investissement réputées, Parcl maintient une image de marché relativement discrète, avec une petite base d'utilisateurs et un volume de transactions limité. Peut-être que le marché n'est pas encore prêt pour des produits d'index immobilier.

Reinno

Des grandes entreprises de cryptomonnaie comme Ripple et MakerDAO explorent également la possibilité de permettre aux utilisateurs de tokeniser leurs biens immobiliers comme collatéral pour des prêts. Ripple a annoncé en juillet que son équipe de monnaie numérique de banque centrale travaillait dans cette direction. MakerDAO collabore avec RobinLand pour soutenir les prêts adossés à l'immobilier. RealT propose l'option d'utiliser des biens immobiliers tokenisés comme collatéral pour des prêts, bien que ce service soit limité aux jetons qu'ils émettent. En essence, ce service ressemble davantage à un produit de prêt de jetons et n'augmente pas substantiellement la liquidité du capital des propriétaires immobiliers.

Reinno est un projet abandonné lancé en 2020 et arrêté en 2022. Bien qu'il n'ait pas laissé beaucoup de traces sur le marché, il a introduit deux produits supplémentaires liés aux RWA immobiliers, qui méritent d'être mentionnés.

Le premier produit est un service de prêt basé sur la tokenisation de l'immobilier. Lorsque les propriétaires de biens ont besoin de financement, ils peuvent soumettre les documents de propriété à Reinno. Une fois approuvé, Reinno créera une société à but spécial ( dans le Delaware, également connue sous le nom de SPV, qui est une filiale créée par la société mère.