Bitcoin KPR: lautan baru senilai 6,6 triliun dolar

Pada 27 Mei, lembaga tua Wall Street Cantor Fitzgerald meluncurkan program pinjaman berbasis Bitcoin senilai 2 miliar dolar AS untuk klien institusi, dengan transaksi pertama termasuk perusahaan kripto FalconX dan Maple Finance. Sebagai salah satu penjamin emisi resmi utang AS, masuknya lembaga ini dianggap sebagai terobosan yang sangat simbolis.

Bitcoin sedang beralih dari aset yang terakumulasi menjadi alat keuangan yang dapat mempengaruhi sistem kredit.

Sebulan kemudian, Direktur FHFA Bill Pulte mengeluarkan sinyal berat lainnya. Ia telah meminta dua perusahaan pilar kredit perumahan AS, Fannie Mae dan Freddie Mac, untuk meneliti kelayakan memasukkan Bitcoin dan mata uang kripto lainnya ke dalam sistem penilaian hipotek. Pernyataan ini memicu reaksi pasar yang hebat, dalam 24 jam harga Bitcoin naik hampir 2,87%, kembali menembus 108.000 dolar.

Apa dampak dari hipotek Bitcoin kali ini terhadap sistem dolar?

Apakah kata-kata Bill Pulte dianggap valid?

Pulte secara terbuka menyerukan kepada Fannie Mae dan Freddie Mac di media sosial, agar kedua perusahaan ini bersiap-siap. Fannie Mae dan Freddie Mac adalah dua perusahaan yang didukung pemerintah di Amerika Serikat, meskipun tidak secara langsung memberikan pinjaman kepada pembeli rumah, tetapi memainkan peran inti sebagai "pembuat pasar" di pasar sekunder hipotek dengan mengakuisisi hipotek yang diberikan oleh lembaga swasta, memastikan likuiditas dan keberlanjutan pasar pinjaman.

Federal Housing Finance Agency ( FHFA ) bertanggung jawab untuk mengawasi kedua lembaga ini. Hingga Desember 2024, Fannie Mae dan Freddie Mac telah menjamin total $6,6 triliun sekuritas utang hipotek yang didukung oleh lembaga ( MBS ), yang mencakup 50% dari semua utang hipotek yang belum dibayar di AS. Pinjaman hipotek yang dijamin sepenuhnya oleh pemerintah AS, yaitu Ginnie Mae, menyediakan $2,5 miliar untuk MBS, dengan proporsi 20%.

Alasan Pulte menggunakan nada "perintah" adalah karena dia menjabat posisi "pengawasan" di dewan direksi kedua perusahaan tersebut sebagai ketua FHFA, dan setelah menjabat pada Maret 2025, dia melakukan reformasi besar-besaran dalam hal personel dan struktur, mengalihkan beberapa direktur dari dua lembaga besar, mengangkat dirinya sebagai ketua dewan direksi, dan memecat 14 eksekutif, termasuk CEO Fannie Mae, untuk melakukan reorganisasi menyeluruh. Hal ini secara signifikan meningkatkan kontrol FHFA atas perusahaan yang didanai pemerintah. Kini, FHFA mulai menjajaki untuk memasukkan aset kripto ke dalam sistem penilaian underwriting hipotek, menandakan bahwa sikap regulasi terhadap aset kripto sedang mengalami perubahan struktural.

Latar belakang pribadi Pulte semakin menambah kompleksitas pesan ini. Sebagai generasi ketiga pemimpin PulteGroup, perusahaan konstruksi rumah terbesar ketiga di Amerika, dia adalah pewaris dari keluarga real estat yang sama seperti Presiden Trump, dan juga salah satu pejabat tinggi federal terdekat Trump yang pertama kali secara terbuka mendukung cryptocurrency. Sejak 2019, dia telah mendorong pengembangan amal aset kripto di media sosial, dan mengungkapkan kepemilikan pribadi dalam jumlah besar Bitcoin dan Solana. Mengingat "riwayat kripto" sebelumnya, tampaknya dia ingin memperkenalkan aset kripto ke dalam sistem pembelian rumah keluarga di Amerika bukanlah sebuah keputusan sesaat.

Perbedaan di Dalam Pemerintah

Di sisi lain, terdapat perbedaan yang jelas di dalam pemerintahan. ProPublica pada bulan Maret pernah mengungkapkan bahwa Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan Amerika Serikat (HUD) juga sedang mengeksplorasi penggunaan stablecoin dan teknologi blockchain untuk melacak dana bantuan perumahan federal. Seorang pejabat HUD mengungkapkan bahwa pendorong solusi blockchain adalah Irwin Dennis, Wakil Kepala Keuangan baru di HUD, yang sebelumnya adalah mitra di raksasa konsultasi global EY.

Berbeda dengan "GSE semi-resmi" yang dikelola oleh FHFA, Ginnie Mae yang dikelola oleh HUD adalah lembaga pemerintah 100%. Oleh karena itu, diskusi mengenai hal ini lebih ketat, usulan tersebut menghadapi penolakan yang tajam di dalam, beberapa orang percaya bahwa ini dapat memicu krisis subprime seperti tahun 2008, beberapa pejabat bahkan menyebutnya "seperti memberikan uang dengan uang permainan Monopoly". Sebuah memo internal menunjukkan bahwa HUD tidak kekurangan kemampuan audit dan pelacakan aliran dana, pengenalan blockchain dan pembayaran kripto tidak hanya meningkatkan kompleksitas, tetapi juga dapat memicu fluktuasi nilai dana yang diterima bahkan masalah kepatuhan.

Saat ini, sudah ada platform yang menawarkan produk hipotek dengan agunan Bitcoin. Namun, karena tidak dapat menjual sekuritas pinjaman kepada Fannie Mae dan Freddie Mac, suku bunga pinjaman tetap tinggi dan likuiditas terbatas. Begitu Bitcoin dimasukkan ke dalam sistem penjaminan hipotek federal, tidak hanya dapat menurunkan suku bunga pinjaman, tetapi juga berarti pemegang koin dapat melepaskan efek leverage, beralih dari "HODL" ke "membangun alokasi aset keluarga di Amerika Serikat."

Tentu saja, risiko tidak boleh diabaikan. Seperti yang diperingatkan oleh mantan pejabat SEC, begitu aset kripto yang tidak stabil diperkenalkan ke dalam sistem hipotek senilai $1,3 triliun yang dijamin oleh FHA, setiap kejadian penyimpangan nilai pasar dapat menyebabkan guncangan sistemik. Sementara itu, para sarjana hukum secara tegas menyatakan bahwa menjadikan kelompok yang paling rentan sebagai ladang percobaan untuk memaksakan perubahan teknologi adalah sangat berbahaya.

Inti dari perbedaan ini adalah apakah Amerika Serikat siap untuk secara resmi memasukkan Bitcoin ke dalam sistem keuangan publik dari "investasi alternatif". Arah penelitian FHFA adalah memungkinkan pemegang untuk menggunakan saldo Bitcoin mereka untuk memenuhi persyaratan uang muka atau cadangan, yang memiliki makna mendalam karena ini untuk pertama kalinya memberikan efek "leverage perumahan" pada aset terdesentralisasi. Di sisi lain, volatilitas aset kripto secara alami menyebabkan kesulitan dalam penilaian dan pengukuran risiko saat digunakan sebagai "aset cadangan", dan jika dalam situasi fluktuasi harga Bitcoin yang tajam, apakah ini diizinkan untuk evaluasi hipotek, maka ini menyangkut regulasi keuangan, manajemen likuiditas, bahkan masalah stabilitas sistemik.

Apa ketentuan baru dari instruksi FHFA?

Karena pelajaran dari krisis subprime mortgage tahun 2008, saat ini evaluasi pinjaman perumahan di Amerika Serikat memiliki batasan ketat terhadap kepatuhan aset. Artinya, jika peminjam memiliki cryptocurrency, itu harus terlebih dahulu dikonversi menjadi dolar AS dan disimpan dalam rekening bank yang diatur di AS selama 60 hari sebelum dapat dianggap sebagai "modal yang matang" dalam evaluasi. Sementara arah yang diusulkan oleh Pulte jelas bertujuan untuk menembus hambatan proses ini.

Perintah resmi ini, yaitu keputusan nomor 2025-360, mengharuskan dua raksasa hipotek untuk menganggap cryptocurrency sebagai aset yang efektif untuk diversifikasi kekayaan peminjam. Hingga saat ini, cryptocurrency telah dikecualikan dari penilaian risiko hipotek, karena peminjam biasanya tidak mengonversi aset digital mereka menjadi dolar sebelum akhir pinjaman. Instruksi ini mengharuskan Fannie Mae dan Freddie Mac untuk mengembangkan proposal untuk memasukkan cryptocurrency dalam cadangan peminjam dalam penilaian risiko hipotek rumah satu keluarga mereka. Selain itu, instruksi ini juga menetapkan bahwa perusahaan harus menghitung secara langsung kepemilikan cryptocurrency tanpa perlu mengonversinya menjadi dolar.

FHFA telah menetapkan "pedoman" yang jelas mengenai cryptocurrency mana yang memenuhi syarat untuk dipertimbangkan. Hanya aset yang diterbitkan di bursa terpusat yang diatur oleh AS dan sepenuhnya mematuhi hukum yang relevan yang memenuhi syarat. Selain itu, perusahaan harus memasukkan langkah-langkah mitigasi risiko dalam penilaian, termasuk penyesuaian berdasarkan volatilitas pasar cryptocurrency yang diketahui, serta pengurangan risiko yang tepat berdasarkan proporsi cadangan cryptocurrency yang dimiliki oleh peminjam.

Sebelum melaksanakan perubahan apa pun, perusahaan harus menyerahkan proposal mereka untuk disetujui oleh dewan direksi masing-masing. Setelah disetujui oleh dewan direksi, proposal tersebut harus diserahkan kepada FHFA untuk ditinjau dan akhirnya disetujui. Keputusan FHFA sejalan dengan praktik yang lebih luas tentang pengakuan cryptocurrency oleh pemerintah federal dalam proses keuangan, selaras dengan pernyataan Pulte "Untuk menanggapi visi Presiden Trump menjadikan Amerika Serikat sebagai pusat cryptocurrency dunia", penerbitan instruksi ini mencerminkan komitmennya untuk menempatkan Amerika Serikat sebagai yurisdiksi terkemuka dalam pengembangan cryptocurrency.

Apa sebenarnya ini berarti?

Seperti yang kita ketahui, logika dasar untuk menggunakan aset yang memiliki likuiditas tinggi sebagai jaminan untuk menukarkan aset yang memiliki likuiditas rendah adalah valid, tetapi BTC berada di titik pusat kepentingan di berbagai dimensi. Ketika BTC benar-benar dapat diakui sebagai aset untuk pinjaman yang dijamin di Amerika Serikat, "pengaruh" nya mungkin tidak kalah dengan kekuatan "RUU Cadangan Bitcoin" yang diajukan sebelum masa jabatan Trump, dan pengaruh ini tidak akan terbatas pada satu kelompok saja; masyarakat Amerika, lembaga keuangan, departemen pemerintah, dan berbagai kelompok lainnya akan terpengaruh.

Berapa banyak orang Amerika yang akan menggunakan Bitcoin untuk "membeli rumah", berapa banyak uang yang bisa "dihemat" dengan menggunakan Bitcoin sebagai perantara?

Laporan Konsumen Cryptocurrency 2025 dari Security.org menunjukkan bahwa sekitar 28% orang dewasa di Amerika Serikat ( sekitar 65 juta orang ) memiliki cryptocurrency, di mana Gen Z dan generasi milenial memiliki proporsi yang sangat tinggi, dengan lebih dari setengahnya memiliki atau pernah memiliki aset kripto. Dan karena generasi milenial dan Gen Z semakin mendominasi pasar properti di Amerika Serikat, aset kripto sebagai metode pembayaran untuk membeli rumah juga mungkin semakin populer.

Dalam survei literasi publik RedFin pada tahun 2021, untuk pertanyaan "Bagaimana Anda mengumpulkan dana untuk uang muka?", yang paling umum adalah "menggunakan gaji" (52%), sementara kelompok yang "menjual cryptocurrency untuk membeli rumah" meningkat dari tahun 2019 hingga 2021 dan mencapai hampir 12% pada akhir tahun 2021. Dan setelah 4 tahun berlalu, seiring dengan meningkatnya popularitas cryptocurrency, proporsi ini mungkin telah meningkat lebih lanjut.

Mengenai berapa banyak yang bisa dihemat, sebuah asumsi adalah: Anda membeli Bitcoin senilai 50.000 dolar AS pada tahun 2017. Pada tahun 2025, nilainya mencapai 500.000 dolar AS. Alih-alih menjual Bitcoin Anda dan membayar pajak capital gain sebesar 90.000 dolar AS, lebih baik bekerja sama dengan lembaga pinjaman kripto, di mana Anda berkomitmen untuk menggadaikan BTC senilai 300.000 dolar AS, mendapatkan pinjaman 300.000 dolar AS dengan suku bunga 9,25%. Pemberi pinjaman akan menyimpan Bitcoin Anda di akun kustodian, Anda tetap memiliki Bitcoin, dan Anda hanya perlu membayar bunga sekitar 27.000 dolar AS per tahun ( di masa depan akan lebih rendah ), sambil menghindari pajak 90.000 dolar AS, sementara Anda juga memiliki saluran tren kenaikan harga BTC dan hak anti-inflasi.

Menurut data yang diberikan oleh Fannie Mae, suku bunga pinjaman hipotek 30 tahun di AS saat ini umumnya berfluktuasi sekitar 7%, sementara untuk 15 tahun berfluktuasi sekitar 6%.

Seperti lembaga swasta yang telah beroperasi seperti Milo Credit, sekarang dapat menawarkan pinjaman Bitcoin dengan LTV sekitar 50% dan suku bunga tahunan 9-10%, sedangkan platform pinjaman asli ekosistem BTC seperti People's Reserve dapat menurunkan suku bunga tahunan hingga 3,5% ( jika LTV 33% ). Jika dihitung seperti itu, berdasarkan pinjaman hipotek 500.000 dolar dengan jangka waktu 15 tahun, setiap bulan dapat menghemat sekitar 1.000 dolar, total bunga akan berkurang 190.000 dolar.

Meskipun tidak semua lembaga akan memiliki suku bunga serendah itu, tetapi dengan dorongan dari kebijakan dan regulasi saat ini, mungkin akan ada suku bunga yang mirip dengan aset umum di antara beberapa lembaga utama peminjaman di Amerika Serikat ini. Meminjam dengan Bitcoin tentu merupakan pilihan yang lebih bijak bagi orang-orang Amerika saat ini.

Alat bantu untuk mendorong proses privatisasi GSE

Satu bulan sebelum FHFA meminta Fannie Mae dan Freddie Mac untuk memasukkan Bitcoin dan cryptocurrency lainnya ke dalam sistem penilaian hipotek, Presiden AS Trump menyatakan di media sosialnya Truth, "Saya sedang mendorong untuk membuat perusahaan-perusahaan hebat ini ( yang merujuk pada Freddie Mac, Fannie Mae ) go public, tetapi saya ingin menggarisbawahi bahwa pemerintah AS akan terus mempertahankan jaminan implisitnya, dan saya juga akan dengan tegas mengawasi mereka sebagai presiden."

Mekanisme pinjaman dengan jaminan Bitcoin yang terbuka menyediakan jalur dukungan yang tidak langsung tetapi penting untuk privatisasi GSE, yang tidak hanya dapat memperkenalkan diversifikasi ke dalam sistem keuangan perumahan.