Tokenisasi Properti: Menjelajahi Pasar Aset Dunia Nyata

Pendahuluan

Konsep aset dunia nyata ( RWA ) tidaklah baru di pasar cryptocurrency, setidaknya sudah muncul sejak 2018, ketika tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas ( STO ) memiliki kesamaan dengan konsep RWA saat ini. Namun, karena kerangka regulasi yang belum matang dan keuntungan potensial yang tidak jelas, upaya awal ini gagal berkembang menjadi sektor pasar yang matang.

Pada tahun 2022, dengan kenaikan suku bunga yang terus-menerus di AS, imbal hasil obligasi pemerintah AS secara signifikan melampaui suku bunga pinjaman stablecoin di pasar kripto. Oleh karena itu, tokenisasi obligasi pemerintah AS menjadi RWA menjadi lebih menarik bagi industri kripto. Akibatnya, proyek DeFi yang sudah mapan seperti MakerDAO, Compound, dan Aave, serta lembaga keuangan tradisional seperti Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens, bahkan beberapa pemerintah mulai mengeksplorasi RWA.

Selama dua tahun terakhir, beberapa proyek RWA real estat telah muncul di pasar. Proyek-proyek ini bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estat melalui berbagai cara, mendiversifikasi produk investasi real estat, dan menurunkan ambang batas bagi investor real estat. Penelitian ini melakukan analisis kasus pada proyek-proyek ini untuk mengeksplorasi kelebihan dan kekurangan desain RWA real estat serta pasar potensialnya. Karena proyek-proyek ini terutama ditujukan untuk aset dan investor real estat di Amerika Utara, diskusi tentang kebijakan, regulasi, dan kondisi pasar yang relevan akan terutama berfokus pada pasar real estat Amerika Utara.

Metode tokenisasi pasar real estat

Pasar real estat adalah bidang besar yang penuh dengan peluang investasi. Penelitian Statista pada Maret 2023 menunjukkan bahwa nilai pasar real estat yang terdaftar di Amerika Utara mencapai 1,3 triliun dolar AS, sementara nilai pasar real estat global yang terdaftar adalah 2,66 triliun dolar AS.

Tujuan utama tokenisasi pasar real estat adalah untuk mencapai satu atau beberapa tujuan berikut: menciptakan produk investasi real estat yang lebih beragam dan fleksibel, menarik kelompok investor yang lebih luas, serta meningkatkan likuiditas dan nilai aset real estat. Produk-produk ini terutama hadir dalam tiga bentuk:

1. untuk pembagian kepemilikan properti yang dilakukan untuk pendanaan.

2. produk indeks pasar real estat di wilayah tertentu.

3. sebagai koin real estat yang ditokenisasi.

Selain itu, tokenisasi dan integrasi blockchain meningkatkan transparansi aset real estat dan tata kelola yang demokratis.

Reksa Dana Investasi Real Estat ( REIT ) adalah perusahaan yang memiliki, mengoperasikan, atau menyediakan pembiayaan untuk real estat yang menghasilkan pendapatan. REIT memberikan kesempatan investasi yang mirip dengan reksa dana bagi investor biasa, memungkinkan mereka untuk mendapatkan pendapatan berbasis dividen dan total pengembalian, serta membantu pertumbuhan pasar real estat di wilayah tersebut. REIT dan RWA real estat memiliki kesamaan dalam menyediakan sebagian kesempatan investasi properti, secara efektif menurunkan ambang investasi dan meningkatkan likuiditas aset real estat. Namun, REIT tradisional biasanya tidak memberikan kesempatan pengelolaan atau kepemilikan kepada investor, mempertahankan model operasi yang terpusat. Meskipun demikian, mereka melakukan peninjauan yang ketat dan struktur investasi pada aset dalam kerangka regulasi yang ketat, memberikan cetak biru yang solid untuk proyek RWA real estat.

Dalam operasi proyek RWA real estat selama dua tahun terakhir, kami telah memiliki pemahaman yang lebih jelas tentang kelebihan dan kekurangan.

Biasanya, proyek RWA real estat memiliki atribut di atas. Setelah mempelajari kasus spesifik secara mendalam, saya menemukan bahwa karena perbedaan dalam manajemen dan metode produk, setiap proyek menghadapi situasi yang berbeda dalam operasi nyata.

Studi Kasus

Bab ini memilih tiga proyek RWA real estat untuk dianalisis. Setiap proyek menggunakan metode yang berbeda untuk melakukan tokenisasi pasar real estat, dan sangat populer di bidangnya. Perlu dicatat bahwa ini masih merupakan proyek awal, dan produk mereka belum melalui verifikasi dan pengujian pasar yang panjang dan luas.

RealT

RealT diluncurkan pada tahun 2019, merupakan salah satu proyek RWA real estate pertama di pasar, yang berfokus pada membuat real estate residensial Amerika dapat diinvestasikan melalui blockchain Ethereum dan Gnosis, terutama di Gnosis (.

RealT mengakuisisi properti residensial dan melakukan tokenisasi terhadap entitas yang memiliki kontrak properti sesuai dengan regulasi AS. Tanggung jawab pengelolaan, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa properti tersebut diserahkan kepada lembaga manajemen pihak ketiga. Setelah dikurangi biaya, sewa yang dihasilkan dari properti tertentu dibagikan kepada pemegang tokennya. Meskipun RealT mengawasi proses tokenisasi, mereka secara hukum berbeda dari perusahaan yang memiliki aset real estat. Menurut deskripsi di situs web mereka, jika perusahaan gagal, pemilik token memiliki hak untuk menunjuk perusahaan lain untuk mengelola perusahaan yang memiliki kontrak properti. Perlu dicatat bahwa mereka tidak diwajibkan untuk berinvestasi bersama dengan properti yang mereka perkenalkan ke pasar. Pemegang token properti dapat menerima sebagian dari pendapatan sewa properti setiap bulan, tidak termasuk sekitar 2,5% untuk cadangan pemeliharaan dan biaya manajemen, yang biasanya sekitar 10% dari nilai.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

Sebagai contoh properti Montgomery ini, total nilai tokenisasi real estat adalah 323.020 dolar AS, harga setiap token adalah 52,10 dolar AS, dengan total 6.200 token yang diterbitkan. Properti ini menghasilkan pendapatan sewa sebesar 2.600 dolar AS per bulan. Setelah dikurangi biaya operasional dan manajemen sebesar 622 dolar AS, laba bersih per bulan adalah 1.978 dolar AS, dengan pendapatan tahunan sebesar 23.736 dolar AS. Oleh karena itu, setiap token mendapatkan distribusi sebesar 3,83 dolar AS, dengan tingkat pengembalian tahunan sebesar 7,35%.

Untuk properti ini, RealT menyediakan 100% Token, yang berarti RealT tidak perlu berinvestasi bersama pelanggan, dan mempertahankan model operasi yang hampir tanpa risiko. Badan pengelola mengenakan biaya sewa sebesar 8% dan sisa biaya pemeliharaan, platform investasi hanya mengenakan biaya 2% untuk tokenisasi properti, pemilihan badan pengelola, dan pengawasan pengelolaan. Dengan cara ini, tim RealT dapat menghemat banyak waktu manajemen, fokus pada mencari properti yang memenuhi syarat dan membawa tokenisasi ke pasar.

Namun, meskipun kepemilikan sebagian mendorong pembagian risiko di antara para investor, hal ini juga membawa tantangan. Ketika kepentingan ekonomi investor terlalu kecil, biaya manajemen perusahaan mungkin menjadi tidak layak. Sebuah laporan oleh Laurens Swinkels menjelaskan konflik kepentingan antara pemegang token real estat dan RealT. RealT memilih lembaga manajemen untuk mengelola properti yang dimilikinya; jika RealT memiliki kepemilikan yang besar atas properti, ia dapat mengurangi biaya agen; oleh karena itu, manajemen yang tidak efisien dapat berdampak negatif pada mereka. Namun, jika saham RealT terlalu besar, ini dapat berdampak negatif pada likuiditas token, dan pemegang saham kecil juga dapat menjadi penumpang gelap. Para pemilik ini mungkin mengharapkan pemegang saham besar untuk mengawasi apakah lembaga manajemen yang dipekerjakan secara finansial layak. Di sisi lain, jika saham RealT sangat kecil, RealT mungkin kekurangan motivasi yang cukup untuk memilih lembaga manajemen secara menyeluruh atau terlibat dalam proses pengawasan, sementara banyak investor kesulitan untuk secara efektif mengambil tanggung jawab pengawasan lembaga manajemen.

Saya menggunakan browser blockchain terkait untuk mencari jumlah pemilik setiap properti dari sepuluh Token yang terjual habis terbaru di pasar RealT.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Seperti yang ditunjukkan dalam grafik, RealT membagi properti menjadi jumlah token yang berbeda, sehingga harga setiap token sekitar 50 dolar. Sebagian besar properti terletak di Detroit, dengan sekitar 500 pemegang token, di mana dua properti memiliki lebih dari 1.000 pemegang. Sekarang, gabungkan ini dengan jumlah token yang dimiliki oleh setiap pemegang untuk memahami rentang investasi para investor RealT.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

Sekitar 90% investor RealT berinvestasi kurang dari 500 dolar, sekitar 9% berinvestasi antara 500 hingga 2.000 dolar, dan 1% berinvestasi lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT telah berhasil menciptakan pasar investasi real estat untuk investor kecil dan meningkatkan likuiditas pasar real estat.

Dari data transaksi dompet RealT ) alamat dompet Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(, RealT telah membayar sekitar 6 juta dolar AS sebagai total sewa. Biaya platform bervariasi tergantung pada biaya pemeliharaan, asuransi, dan pajak, sekitar 2,5% -3% dari sewa, yang setara dengan pendapatan platform sekitar 150.000 hingga 180.000 dolar AS selama dua tahun terakhir. Namun, karena RealT tidak perlu terlibat dalam investasi properti, dan jika memilih untuk berinvestasi, tingkat keterlibatannya tidak memiliki batasan atau panduan yang jelas, pendapatan yang diperoleh RealT dari pendapatan sewa masih belum dipublikasikan.

Dari sudut pandang struktur perusahaan, RealT mendirikan Real Token Inc. di Delaware sebagai entitas pusat perusahaan. Entitas ini tidak memiliki aset real estat; ia hanya berfungsi sebagai entitas operasional proyek RealT. Selain itu, RealT mendirikan Real Token LLC di Delaware sebagai perusahaan induk dari serangkaian perusahaan real estat. Seperti Real Token Inc., Real Token LLC tidak memiliki aset real estat; tujuan utamanya adalah menyederhanakan prosedur hukum, memungkinkan pengguna untuk berpartisipasi dalam investasi semua properti dengan menandatangani kontrak dengan sebuah perusahaan. Akhirnya, RealT membangun Series LLC yang sesuai untuk setiap properti yang diinvestasikan. Sebagai anak perusahaan dari Real Token LLC, setiap Series LLC memiliki properti tertentu dan koin yang sesuai. Struktur ini dirancang untuk memastikan bahwa masalah keuangan atau hukum dari satu properti tidak mempengaruhi properti lain di bawah RealT, dan juga tidak mempengaruhi operasi perusahaan induk.

) Parcl

Protokol Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan perubahan harga di pasar real estat global. Parcl digunakan untuk mendapatkan eksposur permanen terhadap aset sintetis yang menggunakan struktur AMM. Parcl memperkenalkan sumber harga Parcl Labs, yang membuat indeks untuk real estat di daerah tertentu berdasarkan sejarah penjualan. Periode sejarah penjualan dapat bervariasi tergantung pada frekuensi perdagangan properti. Setelah indeks dibuat, investor memiliki kesempatan untuk berspekulasi tentang nilai real estat, dapat melakukan posisi beli atau jual pada harga real estat.

Metode ini memungkinkan Parcl menghindari masalah hukum, karena operasional platform tidak melibatkan real estat fisik. Beberapa orang mungkin meragukan apakah ini benar-benar merupakan proyek RWA real estat, karena tidak memenuhi standar yang disebutkan di atas. Namun, ini adalah proyek RWA yang relatif populer, didukung oleh investasi dari nama-nama besar di industri seperti Coinbase, Solana Ventures, dan DragonFly. Termasuk diskusi tentang kemungkinan diversifikasi RWA real estat adalah hal yang wajar.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

Jaringan uji Parcl diluncurkan di Solana pada Mei 2022, dan saat ini TVL-nya adalah 16 juta dolar. Setelah lebih dari satu tahun beroperasi, Parcl tampaknya tidak menarik banyak perhatian, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10 ribu dolar dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

Produk Parcl disederhanakan dan dikembangkan dengan cepat. Sumber harga dan pasar indeks Parcl Labs dirancang dengan baik, mudah digunakan.

Dalam hal operasional, tim Parcl secara aktif meluncurkan Parcl Point, Real Estate Royale, dan program akuisisi pengguna lainnya. Meskipun memiliki keunggulan ini dan didukung oleh banyak lembaga investasi terkenal, Parcl tetap mempertahankan citra pasar yang relatif rendah, dengan basis pengguna yang kecil dan volume transaksi yang terbatas. Mungkin pasar belum siap untuk produk indeks real estat.

) Reinno

Perusahaan cryptocurrency besar seperti Ripple dan MakerDAO juga sedang mengeksplorasi kemungkinan memungkinkan pengguna untuk men-tokenisasi properti mereka sebagai jaminan pinjaman. Ripple mengumumkan pada bulan Juli bahwa tim mata uang digital bank sentralnya sedang berupaya ke arah ini. MakerDAO bekerja sama dengan RobinLand untuk mendukung pinjaman yang didukung oleh properti. RealT menawarkan opsi menggunakan properti yang ditokenisasi sebagai jaminan pinjaman, meskipun layanan ini terbatas pada token yang mereka terbitkan. Pada dasarnya, layanan ini lebih mirip dengan produk pinjaman token dan tidak secara substansial meningkatkan likuiditas modal pemilik properti.

Reinno adalah proyek yang diluncurkan pada tahun 2020 dan berhenti beroperasi pada tahun 2022. Meskipun ia tidak meninggalkan banyak jejak di pasar, ia memperkenalkan dua produk lebih lanjut yang terkait dengan RWA real estate, yang patut disebutkan.

Produk pertama adalah layanan pinjaman berbasis tokenisasi properti. Ketika pemilik properti memerlukan pendanaan, mereka dapat mengajukan dokumen properti ke Reinno. Setelah disetujui, Reinno akan membuat perusahaan tujuan khusus ### di Delaware, yang juga dikenal sebagai SPV, yang merupakan anak perusahaan yang dibuat oleh perusahaan induk.