ビットコイン住宅ローン:一つの6.6兆ドルの新しいブルーオーシャン

5月27日、ウォール街の百年老舗の機関Cantor Fitzgeraldは、機関顧客向けに20億ドルのビットコイン担保ローンプログラムを開始した。最初の取引対象には、暗号会社FalconXとMaple Financeが含まれている。アメリカ国債の公式引受業者の一つとして、この機関の参入は非常に象徴的な突破と見なされている。

ビットコインは、ストック資産から信用システムに影響を与える金融ツールに変わりつつある。

1ヶ月後、アメリカ連邦住宅金融局(FHFA)の長官ビル・プールトが再び重要なシグナルを発信した。彼はファニーメイとフレディマックの2つのアメリカの住宅ローンの支柱企業に対し、ビットコインなどの暗号通貨を抵当評価システムに組み込む可能性を検討するよう求めた。この発言は市場に激しい反応を引き起こし、24時間以内にビットコインの価格は約2.87%上昇し、再び108,000ドルを突破した。

この度のビットコインの住宅ローンは、ドルシステムにどのような影響を与えるのでしょうか？

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Bill Pulteの言葉は信じられますか?

PulteはSNSでファニーメイとフレディマックに公開で呼びかけ、これらの2社に備えるよう促しました。ファニーメイとフレディマックは、アメリカの2つの政府支援企業であり、直接的に住宅購入者に融資を行うことはありませんが、セカンダリー住宅ローン市場において中心的な「マーケットメーカー」としての役割を果たし、民間機関が発行した住宅ローンを買い入れることで、融資市場の流動性と持続可能性を確保しています。

連邦住宅金融局(FHFA)は、これら2つの機関を監督する責任があります。2024年12月現在、ファニーメイとフレディマックは合計6.6兆ドルの機関モーゲージ担保証券(MBS)を保証しており、これはアメリカのすべての未払いモーゲージ債務の50%を占めています。アメリカ政府によって全額保証されたジリメイモーゲージは、MBSに25億ドルを提供し、割合は20%です。

Pulteが「命令」の口調を用いる理由は、彼がFHFAの主席としてこの二つの会社で「監視」の役割を果たす取締役会の職に就いており、2025年3月に就任した後、大規模な人員と構造の改革を行い、二大機関から多くの取締役を移動させ、自ら取締役会の主席に就任し、ファニーメイのCEOを含む14人の幹部を解雇し、全面的な再編成を行ったからです。これにより、FHFAは政府資金提供企業に対する支配権を著しく強化しました。現在、FHFAは暗号資産を住宅ローンの承認評価システムに組み込むことを探求し始めており、これは規制当局が暗号資産に対する態度が構造的に変化していることを示しています。

プルテの個人背景はこのニュースに複雑な意味を加えます。アメリカの第三の住宅建設会社プルテホームズの第三世代のトップであり、トランプ大統領と同じく不動産一家の相続者である彼は、トランプの親信の中で最も早く暗号通貨を公に支持した連邦高官の一人でもあります。2019年には、彼はソーシャルメディアで暗号資産の慈善的な発展を提唱し、個人で大額のビットコインとソラナを保有していることを明らかにしました。彼の以前の "暗号履歴" を考えると、彼は暗号資産をアメリカの家庭の住宅購入システムに導入したいと考えているようで、これは一時的な興味ではないようです。

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政府内の分裂

一方で、政府内には明らかな対立があります。ProPublicaは3月に報じたところによると、アメリカの住宅都市開発省(HUD)も、連邦住宅補助金の追跡に安定コインとブロックチェーン技術を利用することを検討しています。HUDのある職員は、ブロックチェーンプランの推進者はオーウェン・ダニスであり、彼はHUDの新任首席副財務官であり、以前はグローバルコンサルティングの巨人であるアーンスト・アンド・ヤングのパートナーでした。

FHFAが担当する"準公式GSE"とは異なり、HUDが担当するジリーメイは100%政府機関です。そのため、この点に関する議論はより厳密であり、この提案は内部で激しい反対に直面しました。ある人々は、これが2008年のサブプライム危機のような事態を引き起こす可能性があると考え、一部の官僚はそれを"モノポリーのゲームコインを使ってお金を配るようなもの"と表現しました。内部メモによれば、HUDは監査や資金流追跡の能力を欠いているわけではなく、ブロックチェーンと暗号支払いの導入は複雑さを増すだけでなく、受給資金の価値変動やコンプライアンスの問題を引き起こす可能性もあります。

現在、ビットコインを担保とした住宅ローン商品を提供しているプラットフォームがあります。しかし、ローンを証券化してファニーメイとフレディマックに販売できないため、ローン金利は高く、流動性が制限されています。そして、ビットコインが連邦住宅ローンの引受システムに組み込まれれば、借入金利が低下するだけでなく、保有者はレバレッジ効果を発揮できるようになり、"HODL"から"アメリカでの家庭資産の構築"へと移行できることを意味します。

もちろん、リスクは無視できません。前のSECの官僚が警告したように、不安定な暗号資産をFHAが保証する1.3兆ドルのモーゲージシステムに導入すると、いかなる時価総額のデタッチメント事件もシステミックな衝撃をもたらす可能性があります。そして、法学者は、最も脆弱な集団を実験場として強引に技術革新を進めることは極めて危険だと指摘しています。

この分岐の核心は、アメリカがビットコインを「代替投資商品」として正式に公共金融システムに組み込む準備ができているかどうかにあります。そして、FHFAの研究方向は、保有者がビットコインの残高を直接頭金または準備金の要件を満たすために使用できることを許可することであり、その深遠な意義は、去中心化資産が初めて「住宅レバレッジ」効果を持つようになったことです。一方で、暗号資産のボラティリティは、「準備資産」としての評価とリスク計上の困難さを自然に伴います。また、ビットコインの価格が激しく変動する状況下で、抵当貸付評価に使用することが許可されるかどうかは、金融規制、流動性管理、さらにはシステムの安定性の問題に関わります。

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新しいFHFAの指令には何が規定されていますか?

2008年のサブプライム危機の教訓により、現在のアメリカの住宅ローン評価は資産のコンプライアンスに厳しい制限を設けています。つまり、借り手が暗号通貨を保有していても、まずドルに変換し、アメリカの規制銀行口座に60日間預ける必要があり、その後"成熟資金"として評価に含まれることができます。Pulteが提案した方向性は、明らかにこのプロセスの壁を突破しようとしています。

この公式命令、すなわち第2025-360号決定は、二つのモーゲージ大手に対し、暗号通貨を借り手の資産の多様化の有効な資産として見なすことを求めています。これまで、暗号通貨はモーゲージのリスク評価から除外されてきましたが、借り手は通常、ローンの終了前にデジタル資産をドルに交換しないためです。この指令は、フレディマックとファニーメイに対し、暗号通貨を単一家住宅のモーゲージリスク評価における借り手の予備資金に組み込む提案を策定することを求めています。さらに、この指令は、企業が暗号通貨の保有量を直接計算することを定めており、ドルに交換する必要はありません。

FHFAは、どの暗号通貨が考慮条件を満たすかについて明確な"ガイドライン"を策定しました。アメリカの規制を受けた中央集権型取引所で発行され、関連法令を完全に遵守している資産のみが資格を有します。さらに、企業は評価においてリスク緩和策を含める必要があり、既知の暗号通貨市場の変動性に基づいて調整を行い、借り手が保有する暗号通貨の準備割合に応じて適切なリスク削減を行う必要があります。

いかなる変更を実施する前に、企業はその提案を各自の取締役会に提出して承認を得なければならない。取締役会の承認後、提案はFHFAに転送され、審査および最終承認を受けなければならない。FHFAの決定は、連邦政府が金融プロセスにおいて暗号通貨を認めるより広範な取り組みと一致しており、Pulteの発言に沿って「トランプ大統領がアメリカを世界の暗号通貨の中心地にするというビジョンに応えるために」、この指令の発表はアメリカを暗号通貨の発展における先進的な司法管轄区として位置づけることへのコミットメントを示している。

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これは一体何を意味するのか?

広く知られているように、高流動性の資産を担保にして低流動性の資産と交換するという基本的な論理は成り立っていますが、BTCは複数の次元での利益の中心点にあります。そのため、もしBTCが本当にアメリカの担保ローンの資産として認証されることになれば、その「影響力」はトランプ前大統領が提案した「ビットコイン準備法案」の威力に匹敵するかもしれません。そして、この影響は単一のグループに限らず、アメリカの市民、金融機関、政府機関など多くのグループにも影響を与えることになるでしょう。

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どれだけのアメリカ人がビットコインで"家を買う"のか、ビットコインを仲介に使うことで"どれだけ"お金を"節約"できるのか?

Security.org 2025暗号通貨消費者レポートによると、約28%のアメリカの成人(約6500万人)が暗号通貨を保有しており、その中でGen Zとミレニアル世代の割合は非常に高く、半数以上の人が暗号資産を保有または保有した経験があります。そして、ミレニアル世代とZ世代がアメリカの不動産市場に占める割合が増加するにつれて、暗号資産が住宅購入の支払い手段としてますます人気を集める可能性があります。

RedFinの2021年の科学普及調査では、「あなたはどのように頭金を貯めましたか？」という質問に対して最も一般的な回答は「給与を使って」(52%)であり、「暗号通貨を売って家を買う」人々は2019年から2021年にかけて徐々に増加し、2021年末にはほぼ12%に達しました。そして4年が経過する中で、暗号通貨の普及に伴い、この割合はさらに増加した可能性があります。

節約できる金額についての仮定として、あなたが2017年に5万ドル相当のビットコインを購入したとします。2025年には、その価値が50万ドルに達します。あなたのビットコインを売却して9万ドルのキャピタルゲイン税を支払う代わりに、暗号通貨担保ローン機関と提携し、30万ドルのBTCを担保に30万ドルのローンを取得することを約束します。金利は9.25%です。貸し手はあなたのビットコインを保管口座に保管し、あなたはビットコインを保持し続けます。そして、年間2.7万ドル(程度の利息を支払うだけで、9万ドルの税金を回避でき、同時にBTCの価格上昇トレンドとインフレに対する権利を持つことができます。

ファニーメイが提供したデータによると、現在のアメリカの30年固定住宅ローンの年利率はおおよそ7%前後で変動しており、15年固定のものは6%前後で変動しています。

Milo Creditのような、すでに運営されているプライベート機関は、現在LTV50%前後の年利率9-10%のビットコインローン業務を提供することができ、People's ReserveのようなBTCエコシステムのネイティブローンプラットフォームは、年利率を3.5%まで引き下げることができます) LTV 33%(の場合です。このように計算すると、50万ドルの15年の抵当ローンを基にすると、毎月約1000ドルを節約でき、総利息は19万ドル少なくなります。

全ての機関がこれほど低い金利を持っているわけではありませんが、現在の政策や規制の影響により、アメリカの主要な貸付機関の中で一般的な資産に似た金利が出現する可能性があります。ビットコインでの融資は、現在のアメリカ人にとって無疑に賢明な選択です。

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GSEの民営化プロセスを推進するための支援ツール

FHFAがファニーメイとフレディマックにビットコインなどの暗号通貨を抵当評価システムに組み込むよう要求した前の月、アメリカのトランプ大統領は自身のソーシャルメディアTruthで「私はこれらの素晴らしい会社)、すなわちフレディマックとファニーメイ(の上場を進めていますが、アメリカ政府はその暗黙の保証を維持し続けることを明言したいと思います。そして私は大統領としてそれらを監視することを堅持します。」と述べました。

オープンビットコイン担保貸付メカニズムは、GSEの民営化に間接的だが重要な支持の道を提供し、住宅金融システムに多様性をもたらすことができます。