不動産のトークン化：リアルワールド資産市場の探求

はじめに

リアルワールドアセット(RWA)の概念は暗号通貨市場では新しいものではなく、少なくとも2018年から存在しており、その当時の資産トークン化や証券型トークン発行(STO)は今日のRWAの概念と類似点があります。しかし、規制の枠組みが未成熟であり、潜在的なリターンのメリットが明確でないため、これらの初期の試みは成熟した市場セクターには発展しませんでした。

2022年、アメリカの金利が引き続き上昇する中、アメリカ国債の利回りが暗号市場におけるステーブルコインの貸出利率を大きく上回りました。したがって、アメリカ国債をトークン化することが暗号業界にとってより魅力的になりました。その結果、MakerDAO、Compound、Aaveなどの成熟したDeFiプロジェクトや、高盛、モルガン・スタンレー、シーメンスなどの伝統的な金融機関、さらには一部の政府もRWAの探求を始めました。

過去2年間、市場にはいくつかの不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらは、さまざまな方法で不動産投資市場を拡大し、不動産投資商品の多様化を図り、不動産投資者の参入障壁を低下させることを目的としています。本研究では、これらのプロジェクトに対するケーススタディを行い、不動産RWAの設計の利点と欠点、およびその潜在市場を探ります。これらのプロジェクトは主に北米の不動産資産と投資者を対象としているため、関連する政策、規制、及び市場条件についての議論は主に北米不動産市場に焦点を当てます。

トークン化された不動産市場の方法

不動産市場は投資機会にあふれた巨大な分野です。2023年3月のStatistaの研究によると、北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドルに達し、世界の上場不動産市場の価値は2.66兆ドルです。

不動産市場のトークン化の核心的な目標は、以下の1つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創出し、より広範な投資家層を引き寄せ、不動産資産の流動性と価値を向上させることです。これらの商品は主に3つの形態で表れます:

1. による資金調達のための不動産所有権の分割。

2. 地域固有の不動産市場指数商品。

3. を担保としたトークン化された不動産。

さらに、トークン化とブロックチェーンの統合は、不動産資産の透明性と民主的なガバナンスを強化しました。

不動産投資信託基金(REIT)は、不動産を所有、運営、または収益を生み出すための資金を提供する会社です。REITは一般投資家に共同基金に似た投資機会を提供し、配当ベースの収入と総回収を得ることを可能にし、地域の不動産市場の成長を助けます。REITと不動産RWAは、一部の不動産投資機会を提供する点で類似しており、投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を向上させます。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理機会や所有権を提供せず、集中型の運営モデルを維持します。それにもかかわらず、厳格な規制フレームワーク内で資産を厳しく審査し、投資を構造化することで、不動産RWAプロジェクトに対して堅固な青写真を提供します。

過去2年間の不動産RWAプロジェクトの運営を通じて、私たちはその長所と短所についてより明確な理解を得ました。

! レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究

通常、不動産RWAプロジェクトは上記の属性を持っています。具体的なケースを深く研究した後、管理や製品のアプローチの違いにより、各プロジェクトが実際の運営で直面する状況は様々であることがわかりました。

ケーススタディ

本章では、3つの不動産RWAプロジェクトを選定して分析しました。各プロジェクトは、不動産市場をトークン化するために異なるアプローチを採用しており、各分野で最も人気があります。注目すべきは、これらは依然として初期のプロジェクトであり、その製品は長期的かつ広範な市場検証およびテストを経ていないことです。

RealT

RealTは2019年に登場し、市場で最初の不動産RWAプロジェクトの一つであり、主にGnosis上で(アメリカの住宅不動産を投資可能にすることに焦点を当てています。)イーサリアムとGnosisブロックチェーンを通じて。

RealTは住宅プロパティを取得し、米国の規制に基づいてプロパティ契約を持つエンティティをトークン化します。これらのプロパティの管理、維持、賃料収入の責任は第三者の管理機関に委託されます。手数料を差し引いた後、特定のプロパティから得られる賃料はそのトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを監視していますが、彼らは不動産資産を持つ会社とは法的に異なります。彼らのウェブサイトの説明によれば、会社がデフォルトした場合、トークン所有者はプロパティ契約を持つ会社を管理する別の会社を任命する権利を保持します。注目すべきは、彼らは市場に導入したプロパティと共同投資することを強制されないということです。プロパティのトークン保有者は、賃料収入の一部を毎月受け取ることができ、約2.5%の維持準備金と通常約10%の管理費は含まれません。

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モンゴメリーのこの物件を例にすると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計6,200トークンが発行されました。この物件は毎月2,600ドルの家賃収入を生み出します。運営と管理費用として622ドルを差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドル、年間収入は23,736ドルです。したがって、各トークンは3.83ドルの配当を受け取り、年間利回りは7.35%です。

この物件に対して、RealTは100%のトークンを提供します。これは、RealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼリスクのない運営モデルを維持できることを意味します。管理機関は8%の家賃と残りの維持費を徴収し、投資プラットフォームは物件のトークン化、管理機関の選定、監督管理のために2%を徴収します。この方法により、RealTチームは大量の管理時間を節約し、適格な物件の発見とそのトークン化を市場に投入することに集中できます。

しかし、一部の所有権が投資家間のリスク分担を促進したにもかかわらず、挑戦ももたらしました。投資家の経済的利益が小さすぎると、企業の管理コストが実行不可になる可能性があります。Laurens Swinkelsの報告書は、不動産トークン保有者とRealTの間の利益相反を説明しています。RealTは、自社が所有する物件を管理するための管理機関を選択します。もしRealTが物件に対して大量の所有権を持っていれば、代理コストを削減できます。したがって、非効率的な管理はそれらに悪影響を及ぼす可能性があります。しかし、もしRealTの持ち株が大きすぎると、これはトークンの流動性に悪影響を及ぼす可能性があり、小株主もフリーライダーになる可能性があります。これらの所有者は、大株主が雇われた管理機関が財政的に実行可能であるかどうかを監視することを期待するかもしれません。一方、RealTの持ち株が小さい場合、RealTは管理機関を適切に選定したり、監視プロセスに参加するための十分な動機を欠く可能性があり、多くの投資家が管理機関の監視責任を効果的に引き受けることが難しいです。

私はRealTマーケットで最新の10個の売り切れトークンの中から、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各不動産の保有者数を調べました。

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図表に示すように、RealTは不動産を異なる数量のトークンに分割しているため、各トークンの価格は約50ドルです。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。その中で2つの不動産の保有者数は1,000人を超えています。現在、各保有者のトークン数と組み合わせて、RealT投資家の投資範囲を理解します。

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約90％のRealT投資家が500ドル未満を投資し、約9％が500ドルから2,000ドルを投資し、1％がそれ以上を投資しています。これは、RealTがある程度、小規模投資家に不動産投資市場を創出し、不動産市場の流動性を高めることに成功していることを示しています。

RealTウォレットの取引データ(Gnosisウォレットアドレス:0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402)を見ると、RealTは約600万ドルの総賃料を支払っています。プラットフォーム手数料は維持費、保険、税金に応じて変動し、賃料の約2.5%-3%に相当し、過去2年間で約15万から18万ドルのプラットフォーム収入となります。しかし、RealTは不動産投資に参加する必要がなく、投資を選択した場合でもその参加度に明確な制限や指導がないため、RealTが賃料収入から得る収入はまだ公開されていません。

会社の構造の観点から、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、会社の中心的な実体としています。この実体は不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営実体としてのみ機能します。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有しておらず、その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが会社と契約を結ぶことですべての物件への投資に参加できるようにすることです。最後に、RealTは各投資物件に相応のSeries LLCを設立します。Real Token LLCの子会社として、各Series LLCは特定の物件と相応のトークンを所有します。この構造は、1つの物件の財務または法的問題がRealTの他の物件に影響を与えず、親会社の運営にも影響を与えないことを保証することを目的としています。

###パークル

Parclプロトコルは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは、AMM構造を使用した合成資産の永続的なエクスポージャーを得るために使用されます。Parclは、特定の地域の不動産に基づいて、販売履歴に基づいて指数を作成するParcl Labs価格ソースを導入しました。販売履歴の期間は、物件の取引頻度に応じて変動する可能性があります。指数が作成された後、投資家は不動産の価値に対して投機する機会があり、不動産価格に対してロングまたはショートを行うことができます。

この方法により、Parclは法的問題を回避しました。なぜなら、プラットフォームの運営には実際の不動産が関与していないからです。誰かが、これは本当に不動産RWAプロジェクトなのか、上記の基準に合致していないため疑問に思うかもしれません。しかし、これは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、Coinbase、Solana Ventures、DragonFlyなどの業界の名だたる投資を受けています。不動産RWAの多様化の可能性についての議論を含めることは妥当です。

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Parclのテストネットは2022年5月にSolana上でローンチされ、現在そのTVLは1600万ドルです。1年以上の運営を経て、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日々のアクティブユーザーは50人未満です。

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Parclの製品は簡素化され、迅速に開発されています。Parcl Labsの価格ソースと指数市場は設計が良く、使いやすいです。

運営面では、ParclチームはParcl PointやReal Estate Royaleなどのユーザー獲得プランを積極的に導入しています。これらの利点や多くの著名な投資機関の支援にもかかわらず、Parclは依然として比較的控えめな市場イメージを保っており、ユーザー基盤は小さく、取引量も限られています。市場が不動産インデックス製品に対してまだ準備ができていないのかもしれません。

レイノ

RippleやMakerDAOのような大手暗号通貨企業も、ユーザーが不動産をトークン化してローンの担保として使用できる可能性を探っています。Rippleは7月に発表し、中央銀行デジタル通貨チームがこの方向に向けて努力していると述べました。MakerDAOはRobinLandと提携し、不動産を担保としたローンをサポートしています。RealTは、トークン化された不動産をローンの担保として利用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行したトークンに限定されています。本質的に、このサービスはトークン貸付商品により類似しており、不動産所有者の資本流動性を実質的に増加させるものではありません。

Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止した廃止プロジェクトです。市場にあまり痕跡を残さなかったものの、不動産RWAに関連する2つの製品を導入したことは注目に値します。

最初の製品は、トークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産所有者が資金調達を必要とする場合、彼らはReinnoに不動産書類を提出できます。承認されると、Reinnoはデラウェア州で取引のために特別目的会社(を設立します。これは親会社によって設立された子会社です。