Tokenização de imóveis: explorando o mercado de ativos do mundo real

Introdução

O conceito de ativos do mundo real ( RWA ) não é novo no mercado de criptomoedas, já existe pelo menos desde 2018, quando a tokenização de ativos e a emissão de tokens de segurança ( STO ) apresentavam semelhanças com o conceito de RWA de hoje. No entanto, devido à estrutura regulatória imatura e à falta de vantagens de retorno potencial evidentes, essas tentativas iniciais não conseguiram se desenvolver em um setor de mercado maduro.

Em 2022, com o aumento contínuo das taxas de juro nos EUA, o rendimento dos títulos do governo dos EUA superou significativamente as taxas de juros dos empréstimos de stablecoins no mercado cripto. Assim, a tokenização dos títulos do governo dos EUA em RWA tornou-se mais atraente para a indústria cripto. Como resultado, projetos DeFi maduros, como MakerDAO, Compound e Aave, bem como instituições financeiras tradicionais como Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens e até alguns governos começaram a explorar RWA.

Nos últimos dois anos, surgiram vários projetos de RWA imobiliário no mercado. Eles visam expandir o mercado de investimentos imobiliários de várias maneiras, diversificar os produtos de investimento imobiliário e reduzir a barreira de entrada para investidores imobiliários. Este estudo realiza uma análise de caso desses projetos para explorar as vantagens e desvantagens do design de RWA imobiliário e seu mercado potencial. Como esses projetos são direcionados principalmente a ativos e investidores imobiliários na América do Norte, a discussão sobre políticas, regulamentações e condições de mercado estará principalmente centrada no mercado imobiliário norte-americano.

tokenização do mercado imobiliário

O mercado imobiliário é um enorme campo repleto de oportunidades de investimento. Um estudo da Statista em março de 2023 revelou que o valor do mercado imobiliário listado na América do Norte é de até 1,3 trilhões de dólares, enquanto o valor do mercado imobiliário listado em todo o mundo é de 2,66 trilhões de dólares.

O objetivo central da tokenização do mercado imobiliário é alcançar um ou mais dos seguintes objetivos: criar produtos de investimento imobiliário mais diversificados e flexíveis, atrair um grupo de investidores mais amplo, aumentar a liquidez e o valor dos ativos imobiliários. Esses produtos são principalmente apresentados em três formas:

1. para divisão de propriedade imobiliária para financiamento.

2. produtos do índice do mercado imobiliário de áreas específicas.

3. como garantia de tokenização de imóveis.

Além disso, a tokenização e a integração com a blockchain aumentaram a transparência e a governança democrática dos ativos imobiliários.

Os Fundos de Investimento Imobiliário ( REIT ) são empresas que possuem, operam ou financiam imóveis para geração de receita. Os REITs oferecem aos investidores comuns oportunidades de investimento semelhantes a fundos mútuos, permitindo-lhes obter rendimento baseado em dividendos e retorno total, além de ajudar no crescimento do mercado imobiliário da região. Os REITs e os RWA imobiliários têm semelhanças ao fornecer oportunidades de investimento em propriedades, reduzindo efetivamente a barreira de entrada e aumentando a liquidez dos ativos imobiliários. No entanto, os REITs tradicionais geralmente não oferecem oportunidades de gestão ou propriedade aos investidores, mantendo um modelo operacional centralizado. Apesar disso, eles realizam uma revisão rigorosa dos ativos e estruturam investimentos dentro de um quadro regulatório rigoroso, fornecendo um sólido modelo para projetos de RWA imobiliários.

Nos últimos dois anos de operação de projetos imobiliários RWA, adquirimos uma compreensão mais clara de suas vantagens e desvantagens.

Normalmente, os projetos RWA de imóveis têm as propriedades acima mencionadas. Após uma análise aprofundada de casos específicos, descobri que, devido a diferentes abordagens de gestão e produtos, cada projeto enfrenta situações diferentes na operação prática.

Estudo de Caso

Este capítulo selecionou três projetos de RWA imobiliário para análise. Cada projeto utiliza métodos diferentes para a tokenização do mercado imobiliário e é o mais popular em seu campo. Vale a pena notar que estes ainda são projetos iniciais, e seus produtos ainda não passaram por validação e teste de mercado de longo prazo e amplo.

RealT

RealT foi lançado em 2019, sendo um dos primeiros projetos de RWA imobiliário no mercado, focando em tornar o imobiliário residencial nos EUA disponível para investimento através da blockchain Ethereum e Gnosis (, principalmente na Gnosis ).

A RealT adquire propriedades residenciais e realiza a tokenização de entidades que possuem contratos de propriedade de acordo com a legislação dos EUA. A gestão, manutenção e cobrança de aluguer dessas propriedades são delegadas a uma entidade de gestão terceirizada. Após a dedução de despesas, o aluguer gerado por propriedades específicas é distribuído aos seus detentores de Token. Embora a RealT supervise o processo de tokenização, eles são legalmente distintos das empresas que detêm ativos imobiliários. De acordo com a descrição em seu site, se a empresa entrar em incumprimento, os detentores de tokens mantêm o direito de nomear outra empresa para gerir a empresa que detém o contrato de propriedade. Vale ressaltar que eles não são obrigados a investir em conjunto com as propriedades que introduzem no mercado. Os detentores de tokens de propriedade podem receber mensalmente uma parte da receita de aluguer da propriedade, excluindo cerca de 2,5% para reservas de manutenção e taxas de gestão, que geralmente são cerca de 10% do valor.

Usando a propriedade de Montgomery como exemplo, o valor total dos tokens imobiliários é de 323.020 dólares, o preço de cada token é de 52,10 dólares, e um total de 6.200 tokens foram emitidos. A propriedade gera uma receita de aluguel mensal de 2.600 dólares. Após deduzir as despesas operacionais e de gestão de 622 dólares, o lucro líquido mensal é de 1.978 dólares, totalizando uma receita anual de 23.736 dólares. Portanto, cada token recebe uma distribuição de 3,83 dólares, com um rendimento anual de 7,35%.

Para esta propriedade, a RealT oferece 100% dos Tokens, o que significa que a RealT não precisa investir em conjunto com os clientes, mantendo um modelo de operação quase sem risco. A entidade gestora cobra 8% de renda e as restantes despesas de manutenção, a plataforma de investimento apenas cobra 2% para a tokenização da propriedade, seleção da entidade gestora e supervisão da gestão. Com este método, a equipa da RealT pode poupar uma quantidade significativa de tempo de gestão, concentrando-se na busca de propriedades qualificadas e na sua tokenização para o mercado.

No entanto, embora a propriedade parcial tenha promovido a partilha de risco entre os investidores, também trouxe desafios. Quando os interesses econômicos dos investidores são muito pequenos, os custos de gestão da empresa podem tornar-se inviáveis. Um relatório de Laurens Swinkels explica o conflito de interesses entre os detentores de tokens imobiliários e a RealT. A RealT escolhe uma entidade gestora para administrar as propriedades que possui; se a RealT tiver uma grande participação nas propriedades, pode reduzir os custos de agência; portanto, uma gestão ineficiente pode ter um impacto negativo sobre elas. No entanto, se a participação da RealT for muito grande, isso pode ter um efeito negativo sobre a liquidez dos tokens, e os acionistas minoritários também podem se tornar aproveitadores. Esses proprietários podem esperar que haja acionistas majoritários para supervisionar se a entidade gestora contratada é financeiramente viável. Por outro lado, se a participação da RealT for muito pequena, a RealT pode carecer de motivação suficiente para escolher adequadamente a entidade gestora ou participar do processo de supervisão, enquanto muitos investidores têm dificuldade em assumir efetivamente a responsabilidade de supervisionar a entidade gestora.

Eu procurei o número de detentores de cada propriedade usando um explorador de blockchain relevante entre os dez últimos Tokens esgotados no mercado RealT.

Como mostrado no gráfico, a RealT divide propriedades em diferentes quantidades de Tokens, portanto, o preço de cada Token é de aproximadamente 50 dólares. A maioria das propriedades está localizada em Detroit, com cerca de 500 detentores de Tokens, dos quais dois imóveis têm mais de 1.000 detentores. Agora, combine isso com a quantidade de Tokens de cada detentor para entender o alcance do investimento dos investidores da RealT.

Cerca de 90% dos investidores da RealT investem menos de 500 dólares, cerca de 9% investem entre 500 e 2.000 dólares, e 1% investem acima desse valor. Isso indica que a RealT conseguiu, até certo ponto, criar um mercado de investimento imobiliário para pequenos investidores e aumentar a liquidez do mercado imobiliário.

De acordo com os dados de transação da carteira RealT (, endereço da carteira Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), a RealT já pagou cerca de 6 milhões de dólares em aluguel total. As taxas da plataforma variam de acordo com os custos de manutenção, seguros e impostos, sendo aproximadamente 2,5%-3% do aluguel, o que representa uma receita da plataforma de cerca de 150 mil a 180 mil dólares nos últimos dois anos. No entanto, como a RealT não precisa participar de investimentos imobiliários e, se optar por investir, não há limites ou orientações claras sobre seu nível de participação, a receita obtida pela RealT proveniente da renda de aluguel ainda não foi divulgada.

Do ponto de vista da estrutura corporativa, a RealT estabeleceu a Real Token Inc. no Delaware como a entidade central da empresa. Esta entidade não possui nenhum ativo imobiliário; ela serve apenas como a entidade operacional do projeto RealT. Além disso, a RealT estabeleceu a Real Token LLC no Delaware como a empresa-mãe de uma série de empresas imobiliárias. Assim como a Real Token Inc., a Real Token LLC não possui nenhum ativo imobiliário; seu principal objetivo é simplificar os procedimentos legais, permitindo que os usuários participem de todos os investimentos imobiliários através da assinatura de um contrato com uma empresa. Por fim, a RealT estabelece a respectiva Series LLC para cada propriedade investida. Como subsidiária da Real Token LLC, cada Series LLC possui uma propriedade específica e os tokens correspondentes. Esta estrutura visa garantir que problemas financeiros ou legais de uma propriedade não afetem outras propriedades sob a RealT, nem impactem as operações da empresa-mãe.

Parcl

O protocolo Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as variações de preços do mercado imobiliário global. Parcl é utilizado para obter uma exposição perpétua a ativos sintéticos usando uma estrutura AMM. O Parcl introduz a fonte de preços Parcl Labs, que cria índices para imóveis em áreas específicas com base no histórico de vendas. O período do histórico de vendas pode variar de acordo com a frequência de transação dos imóveis. Após a criação do índice, os investidores têm a oportunidade de especular sobre o valor imobiliário, podendo fazer long ou short nos preços dos imóveis.

Este método permite que a Parcl evite problemas legais, uma vez que não envolve imóveis reais na operação da plataforma. Alguns podem questionar se realmente é um projeto RWA imobiliário, pois não se enquadra nos critérios acima mencionados. No entanto, é um projeto RWA relativamente popular, que recebeu investimentos de grandes nomes da indústria, como Coinbase, Solana Ventures e DragonFly. É razoável incluir discussões sobre a possibilidade de diversificação de RWA imobiliários.

A testnet do Parcl foi lançada em maio de 2022 na Solana, e agora seu TVL é de 16 milhões de dólares. Após mais de um ano de operação, o Parcl parece não ter atraído muita atenção, com um volume diário de transações inferior a 10 mil dólares e menos de 50 usuários ativos por dia.

Os produtos da Parcl são simplificados e desenvolvidos rapidamente. O preço da Parcl Labs e o mercado de índices são bem projetados e fáceis de usar.

Em termos de operação, a equipa da Parcl lançou ativamente programas de aquisição de usuários como Parcl Point e Real Estate Royale. Apesar dessas vantagens e do apoio de várias instituições de investimento conhecidas, a Parcl mantém uma imagem de mercado relativamente discreta, com uma base de usuários pequena e um volume de transações limitado. Talvez o mercado ainda não esteja preparado para produtos de índice imobiliário.

Reinno

Grandes empresas de criptomoedas como Ripple e MakerDAO também estão explorando a possibilidade de permitir que os usuários tokenizem seus imóveis como garantia para empréstimos. Ripple anunciou em julho que sua equipe de moeda digital de banco central está trabalhando nessa direção. A MakerDAO está colaborando com a RobinLand para apoiar empréstimos garantidos por imóveis. A RealT oferece a opção de usar imóveis tokenizados como garantia para empréstimos, embora esse serviço esteja limitado aos tokens que eles emitem. Essencialmente, este serviço é mais semelhante a produtos de empréstimo de tokens e não aumenta substancialmente a liquidez de capital dos proprietários de imóveis.

Reinno é um projeto abandonado lançado em 2020 e que parou de operar em 2022. Embora não tenha deixado muitas marcas no mercado, introduziu dois produtos adicionais relacionados a RWA imobiliário que merecem ser mencionados.

O primeiro produto é um serviço de empréstimo baseado na tokenização de imóveis. Quando os proprietários de imóveis precisam de financiamento, podem enviar os documentos da propriedade para a Reinno. Após a aprovação, a Reinno criará uma empresa de propósito específico ( no Delaware, também conhecida como SPV, que é uma subsidiária criada pela empresa-mãe.