Биткойн ипотека: новый рынок на 6.6 триллиона долларов

27 мая столетняя инвестиционная компания Уолл-стрит Cantor Fitzgerald запустила программу обеспечения биткойнов на сумму 2 миллиарда долларов для институциональных клиентов, первыми контрагентами стали криптокомпании FalconX и Maple Finance. Поскольку эта компания является одним из официальных андеррайтеров государственных облигаций США, её участие рассматривается как значительный прорыв.

Биткойн переходит от статического актива к финансовому инструменту, способному влиять на кредитную систему.

Через месяц директор Федерального управления жилищного финансирования США (FHFA) Билл Пултер снова сделал громкое заявление. Он потребовал от двух главных ипотечных компаний США, Фанни Мэй и Фредди Мэк, исследовать целесообразность включения Биткойна и других криптовалют в систему оценки ипотечных кредитов. Это заявление вызвало резкую реакцию на рынке, в течение 24 часов цена Биткойна выросла почти на 2,87%, вновь преодолев отметку в 108,000 долларов.

Какое влияние окажет этот ипотечный кредит в Биткойне на долларовую систему?

! Биткоин-ипотека, новый голубой океан на $6,6 трлн

Слова Билла Пулте имеют значение?

Пулте публично обратился к Фанни Мэй и Фредди Мак в социальных сетях, призвав эти компании подготовиться. Фанни Мэй и Фредди Мак являются двумя государственно поддерживаемыми предприятиями США, которые, хотя и не выдают кредиты напрямую покупателям жилья, играют ключевую роль в качестве «маркет-мейкеров» на вторичном рынке ипотечных кредитов, обеспечивая ликвидность и устойчивость кредитного рынка за счет покупки ипотек, выданных частными учреждениями.

Федеральное жилищное управление ( FHFA ) отвечает за надзор за этими двумя учреждениями. По состоянию на декабрь 2024 года, Fannie Mae и Freddie Mac гарантировали в общей сложности 6,6 триллиона долларов США по выпускам обеспеченных ипотек ( MBS ), что составляет 50% от всей непогашенной ипотечной задолженности в США. Ипотечные кредиты, полностью гарантированные правительством США, составили 2,5 миллиарда долларов для MBS, что составляет 20%.

Причина, по которой Пулте использует "приказной" тон, заключается в том, что он занимает позицию "надзора" в совете директоров этих двух компаний как председатель FHFA, и после вступления в должность в марте 2025 года провел радикальные реформы в персонале и структуре, переместив многих директоров двух крупных учреждений, сам заняв пост председателя совета директоров, и уволив 14 высокопоставленных руководителей, включая CEO Фредди Мэка, для проведения комплексной реорганизации. Это значительно усилило контроль FHFA над государственными фондами. Теперь FHFA начинает исследовать возможность включения криптоактивов в систему оценки андеррайтинга ипотечных кредитов, что свидетельствует о структурном изменении отношения регуляторов к криптоактивам.

Личное прошлое Пулта придает этой новости дополнительные сложные оттенки. Будучи третьим поколением руководителей компании Pulte Homes, третьего по величине строительного предприятия в США, он, как и президент Трамп, является наследником семейного бизнеса в сфере недвижимости. Он также является одним из первых высокопоставленных чиновников, близких к Трампу, кто публично поддержал криптовалюту. Еще в 2019 году он продвигал благотворительное развитие криптоактивов в социальных сетях и раскрыл наличие у себя крупных сумм Биткойна и Solana. Учитывая его предыдущую "криптовую биографию", похоже, что он надеется интегрировать криптоактивы в систему покупки жилья для американских семей не по прихоти.

! Биткоин-ипотека, новый голубой океан на $6,6 трлн

Внутренние разногласия в правительстве

С другой стороны, внутри правительства существуют явные разногласия. ProPublica в марте сообщила, что Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) также рассматривает возможность использования стейблкоинов и блокчейн-технологий для отслеживания федеральных жилищных субсидий. Один из чиновников HUD сообщил, что инициатором блокчейн-решения является Оуэн Деннис, новый главный заместитель финансового директора HUD, который ранее был партнером в глобальной консалтинговой компании EY.

В отличие от "полуофициальных GSE", за которые отвечает FHFA, HUD отвечает за Jili Mei, который является на 100% государственным учреждением. Поэтому обсуждение в этой области более строгое, и данное предложение столкнулось с яростным сопротивлением внутри, некоторые считают, что это может вызвать что-то вроде кризиса субстандартного кредитования 2008 года, а некоторые чиновники даже назвали это "как если бы раздавать деньги с помощью игровых монет из Monopoly". В одном внутреннем меморандуме указывается, что у HUD нет недостатка в возможностях аудита и отслеживания потоков финансирования, а внедрение блокчейна и крипто-платежей не только увеличивает сложность, но также может вызвать колебания стоимости помощи и даже проблемы с соблюдением норм.

В настоящее время некоторые платформы предлагают ипотечные продукты с обеспечением Биткойном. Однако из-за невозможности секьюритизации кредитов и их продажи Fannie Mae и Freddie Mac, процентные ставки по кредитам остаются высокими, а ликвидность ограничена. Как только Биткойн будет включён в федеральную систему андеррайтинга ипотечных кредитов, это не только позволит снизить процентные ставки по займам, но и даст возможность держателям токенов использовать кредитное плечо, переходя от "HODL" к "созданию семейного портфеля активов в США".

Конечно, риски нельзя игнорировать. Как предупреждали бывшие сотрудники SEC, как только нестабильные криптоактивы будут введены в систему ипотечного кредитования на сумму 1,3 триллиона долларов, обеспечиваемую FHA, любое событие обрушения рыночной стоимости может привести к системному удару. А юридические ученые прямо говорят, что использование самых уязвимых групп в качестве экспериментального поля для насильственного внедрения технологических изменений крайне опасно.

Суть этого разногласия заключается в том, готова ли Америка официально включить Биткойн в публичную финансовую систему, рассматривая его как "альтернативный инвестиционный актив". Направление исследований FHFA предполагает, что держатели могут использовать баланс Биткойна для удовлетворения требований по первоначальному взносу или резервным средствам, что имеет глубокое значение, так как это впервые позволяет децентрализованным активам обладать эффектом "жилищного рычага". С другой стороны, волатильность криптоактивов делает их оценку и резервирование сложными, когда они рассматриваются как "резервные активы", и вопрос о том, разрешать ли использовать их для оценки ипотечных кредитов в условиях резких колебаний цен на Биткойн, затрагивает вопросы финансового регулирования, управления ликвидностью и даже системной стабильности.

! Биткоин-ипотека, новый голубой океан на $6,6 трлн

Какие требования содержатся в новом указе FHFA?

Из-за уроков, извлеченных из ипотечного кризиса 2008 года, в настоящее время в США существуют строгие ограничения на оценку активов в жилищных кредитах. То есть, даже если заемщик владеет криптовалютой, она должна быть сначала.convertирована в доллары США и храниться на регулируемом банковском счете в США в течение 60 дней, прежде чем может быть признана "взрослым капиталом" для оценки. Направление, предложенное Pulte, явно нацелено на преодоление этого процедурного барьера.

Этот официальный приказ, а именно решение № 2025-360, требует от двух ипотечных гигантов рассматривать криптовалюту как эффективный актив для диверсификации богатства заемщиков. До сих пор криптовалюта была исключена из оценки рисков ипотечного кредитования, поскольку заемщики обычно не обменивают свои цифровые активы на доллары до окончания кредита. Этот указ требует от Fannie Mae и Freddie Mac разработки предложений по включению криптовалюты в резервы заемщиков в оценке рисков ипотечного кредитования для однофамильных домов. Кроме того, данный указ также предписывает, чтобы компании напрямую учитывали объемы криптовалюты, без необходимости обменивать их на доллары.

FHFA разработало четкие "руководящие принципы" о том, какие криптовалюты соответствуют критериям. Только активы, выпущенные на централизованных биржах, регулируемых в США, и полностью соответствующие соответствующим законам, имеют право на участие. Кроме того, предприятия должны учитывать меры по смягчению рисков в оценке, включая корректировки на основе известной волатильности рынка криптовалют, а также соответствующее сокращение рисков на основе доли криптовалютных резервов заемщика.

Перед реализацией любых изменений компании должны представить свои предложения на утверждение соответствующим советам директоров. После утверждения совета директоров, предложение должно быть передано FHFA для проверки и окончательного разрешения. Решение FHFA согласуется с более широким подходом федерального правительства к признанию криптовалют в финансовых процессах и соответствует словам Пулте: "В ответ на видение президента Трампа сделать Америку мировой столицей криптовалют", публикация данного указа подчеркивает его приверженность позиционированию США как ведущей юрисдикции для развития криптовалют.

! Биткоин-ипотека, новый голубой океан на $6,6 трлн

Что это всё значит?

Как известно, основная логика использования высоколиквидного актива для залога в обмен на низколиквидные активы имеет смысл, но BTC находится в центре интересов с нескольких точек зрения. Когда он действительно сможет быть сертифицирован как актив для залога в США, его "влияние" может быть не меньше, чем мощь предложенного Трампом "закона о резервировании Биткойна", и это влияние не ограничится одной группой; американское население, финансовые учреждения, государственные органы и множество других групп будут затронуты.

! Биткоин-ипотека, новый голубой океан на $6,6 трлн

Сколько американцев будут "покупать дом" за Биткойн, сколько можно "сэкономить", используя Биткойн в качестве посредника?

Отчет о криптовалютах для потребителей 2025 года от Security.org показывает, что около 28% взрослых американцев ( примерно 65 миллионов человек ) владеют криптовалютой, причем доля поколения Z и миллениалов особенно высока, поскольку более половины из них владеют или когда-либо владели криптоактивами. А поскольку миллениалы и поколение Z занимают все более значительную долю на рынке недвижимости США, криптоактивы как способ оплаты за жилье могут также стать все более популярными.

В опросе RedFin по популяризации знаний в 2021 году на вопрос "Как вы накопили деньги на первоначальный взнос?" самым распространенным ответом было "с зарплаты" (52%), в то время как доля людей, которые "продавали криптовалюту для покупки жилья", постепенно увеличивалась с 2019 по 2021 год и к концу 2021 года достигла почти 12%. И за четыре года, с увеличением популярности криптовалют, этот процент, возможно, еще больше вырос.

Что касается того, сколько можно сэкономить, предположим, что вы купили Биткойн на сумму 50 000 долларов в 2017 году. К 2025 году его стоимость достигла 500 000 долларов. Вместо того чтобы продавать свои Биты и платить 90 000 долларов налога на прирост капитала, лучше сотрудничать с криптовалютным ипотечным учреждением, вы обещаете заложить 300 000 долларов BTC и получить ипотечный кредит на сумму 300 000 долларов под 9,25% годовых. Кредитор поместит ваши Биты в трастовый счет, вы все еще владеете Биткойном, и вам нужно будет платить только 27 000 долларов в год ( на будущие более низкие ) проценты, при этом вы сэкономите 90 000 долларов налога, и у вас также будет возможность воспользоваться ростом цен на BTC и защитой от инфляции.

Согласно данным Фанде, текущая годовая процентная ставка по ипотечным кредитам в США на 30 лет колеблется около 7%, а на 15 лет — около 6%.

Такие частные организации, как Milo Credit, которые уже работают какое-то время, теперь могут предлагать кредитование Биткойн с LTV около 50% и годовой процентной ставкой 9-10%, тогда как платформы для кредитования, такие как People's Reserve, могут снизить годовую процентную ставку до 3,5% ( при LTV 33% ). Если рассматривать это в расчете, то по ипотечному кредиту на 500000 долларов на 15 лет можно сэкономить около 1000 долларов в месяц, а общие проценты будут меньше на 190000 долларов.

Хотя не все учреждения будут иметь такие низкие ставки, под воздействием текущих политик и норм может возникнуть ситуация, при которой некоторые из основных кредитных учреждений в США будут предлагать ставки, аналогичные общим активам. Использование Биткойн-кредита безусловно является более разумным выбором для текущих американцев.

! Биткоин-ипотека, новый голубой океан на $6,6 трлн

Инструменты для содействия процессу приватизации GSE

За месяц до того, как FHFA потребовало от Фанни Мэй и Фредди Мэя включить Биткойн и другие криптовалюты в систему оценки ипотечного кредитования, президент США Трамп на своей социальной сети Truth заявил: "Я продолжаю работу по публичному размещению этих замечательных компаний (, имея в виду Фредди Мэя и Фанни Мэй ), но я хочу четко указать, что правительство США продолжит сохранять свои скрытые гарантии, и я также буду неизменно осуществлять их регулирование в качестве президента."

Открытие механизма залога Биткойн обеспечивает непрямую, но важную поддержку приватизации GSE, что не только может внести разнообразие в систему жилищного финансирования.