Токенизация недвижимости: исследование рынка реальных активов

Введение

Концепция реальных активов ( RWA ) не нова на рынке криптовалют, по крайней мере, она появилась с 2018 года, когда токенизация активов и выпуск токенов типа ценных бумаг ( STO ) имели сходство с сегодняшней концепцией RWA. Однако из-за незрелой нормативной базы и неочевидных потенциальных преимуществ эти ранние попытки не смогли развиться в зрелый рыночный сегмент.

В 2022 году, с продолжающимся повышением процентных ставок в США, доходность американских государственных облигаций значительно превысила ставки кредитования стабильных монет на крипторынке. Поэтому токенизация американских государственных облигаций в RWA стала более привлекательной для криптоиндустрии. В результате такие зрелые DeFi проекты, как MakerDAO, Compound и Aave, а также традиционные финансовые учреждения, такие как Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens и даже некоторые правительства, начали изучать RWA.

За последние два года на рынке появилось несколько проектов RWA в сфере недвижимости. Они направлены на расширение рынка инвестиций в недвижимость различными способами, диверсификацию инвестиционных продуктов в недвижимость и снижение барьеров для инвесторов в недвижимость. Это исследование проводит анализ случаев этих проектов, чтобы изучить достоинства и недостатки дизайна RWA в недвижимости, а также их потенциальный рынок. Поскольку эти проекты в основном ориентированы на недвижимые активы и инвесторов Северной Америки, обсуждение соответствующих политик, нормативных актов и рыночных условий будет в основном сосредоточено на рынке недвижимости Северной Америки.

Методы токенизации рынка недвижимости

Недвижимость является огромной областью, полной инвестиционных возможностей. Согласно исследованию Statista в марте 2023 года, стоимость上市房地产市场 в Северной Америке составляет 1,3 триллиона долларов, а стоимость全球上市房地产市场 составляет 2,66 триллиона долларов.

Основная цель токенизации рынка недвижимости заключается в достижении одной или нескольких из следующих целей: создание более разнообразных и гибких инвестиционных продуктов в недвижимость, привлечение более широкой группы инвесторов, повышение ликвидности и ценности активов недвижимости. Эти продукты в основном представлены в трех формах:

1. для финансирования разделение прав собственности на недвижимость.

2. Индексный продукт рынка недвижимости в определённом регионе.

3. как залог Токенизированная недвижимость.

Кроме того, токенизация и интеграция с блокчейном усиливают прозрачность и демократическое управление активами недвижимости.

Инвестиционные трасты в недвижимость ( REIT ) — это компании, которые владеют, управляют или финансируют недвижимость для получения дохода. REIT предоставляет обычным инвесторам инвестиционные возможности, подобные паевым инвестиционным фондам, позволяя им получать доход на основе дивидендов и общую доходность, а также способствуя росту рынка недвижимости в регионе. REIT и недвижимость RWA имеют сходство в предоставлении частичных инвестиционных возможностей в недвижимость, эффективно снижая порог входа для инвесторов и повышая ликвидность активов недвижимости. Тем не менее, традиционные REIT обычно не предлагают инвесторам возможности управления или владения, сохраняя централизованную модель управления. Тем не менее, они проводят строгую проверку активов и структурирование инвестиций в рамках жесткой регуляторной системы, предоставляя надежный план для проектов недвижимости RWA.

За последние два года в операциях с проектами RWA в сфере недвижимости мы получили более четкое представление о их преимуществах и недостатках.

Обычно проекты RWA в недвижимости обладают вышеперечисленными свойствами. После глубокого изучения конкретных случаев я обнаружил, что из-за различий в управлении и методах продукта, каждая программа сталкивается с различными ситуациями в реальной эксплуатации.

Исследование случая

В этой главе рассматриваются три проекта RWA в сфере недвижимости. Каждый проект использует разные методы токенизации рынка недвижимости и является наиболее популярным в своей области. Стоит отметить, что это все еще ранние проекты, и их продукты еще не прошли долгосрочную и широкую рыночную проверку и тестирование.

RealT

RealT был запущен в 2019 году и является одним из первых проектов RWA в сфере недвижимости на рынке, сосредоточенным на доступности для инвестирования в американскую жилую недвижимость через блокчейны Ethereum и Gnosis, в основном на Gnosis (.

RealT приобретает жилую недвижимость и проводит токенизацию юридических лиц, обладающих правами на собственность, в соответствии с законодательством США. Управление, обслуживание и сбор аренды этих объектов переданы третьим лицам. После вычета расходов, арендные платежи, полученные от определенной недвижимости, распределяются среди ее токенодержателей. Несмотря на то, что RealT контролирует процесс токенизации, они юридически отличаются от компаний, владеющих недвижимым имуществом. Согласно описанию на их сайте, в случае дефолта компании, владельцы токенов сохраняют право назначить другую компанию для управления компанией, обладающей правами на собственность. Стоит отметить, что им не обязательно принудительно совместно инвестировать в объекты, которые они вывели на рынок. Владельцы токенов недвижимости могут ежемесячно получать долю от дохода от аренды недвижимости, за вычетом примерно 2,5% резервного фонда на обслуживание и управленческих сборов, которые обычно составляют около 10% от стоимости.

![Блоки и кирпичи: Исследование недвижимости на рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

Возьмем, к примеру, этот объект недвижимости в Монтгомери, общая стоимость токенов недвижимости составляет 323,020 долларов США, цена за токен составляет 52.10 долларов США, всего выпущено 6,200 токенов. Этот объект недвижимости приносит 2,600 долларов США дохода от аренды в месяц. После вычета операционных и управленческих расходов в размере 622 долларов США, ежемесячная чистая прибыль составляет 1,978 долларов США, годовой доход составляет 23,736 долларов США. Таким образом, каждый токен получает 3.83 долларов США распределения, годовая доходность составляет 7.35%.

Для этой недвижимости RealT предлагает 100% токенов, что означает, что RealT не нужно совместно инвестировать с клиентами и поддерживать практически безриссовую модель работы. Управляющая компания взимает 8% аренды и оставшиеся затраты на обслуживание, инвестиционная платформа взимает только 2% за токенизацию недвижимости, выбор управляющей компании и контроль за управлением. Таким образом, команда RealT может сэкономить много времени на управление и сосредоточиться на поиске подходящей недвижимости и выведении её на рынок в виде токенов.

Но, хотя частичное владение способствовало распределению рисков между инвесторами, оно также принесло определенные вызовы. Когда экономические интересы инвесторов слишком малы, затраты на управление компанией могут стать нецелесообразными. В отчете Лоренса Свинкела объясняется конфликт интересов между держателями токенов недвижимости и RealT. RealT выбирает управляющую компанию для управления своей недвижимостью; если RealT имеет значительную долю в собственности, оно может снизить агентские издержки; таким образом, неэффективное управление может негативно сказаться на них. Однако, если доля RealT слишком велика, это может негативно повлиять на ликвидность токенов, и мелкие акционеры также могут стать безбилетниками. Эти владельцы могут ожидать, что крупные акционеры будут контролировать, является ли нанятая управляющая компания финансово жизнеспособной. С другой стороны, если доля RealT мала, у RealT может не быть достаточных стимулов для тщательного выбора управляющей компании или участия в процессе надзора, в то время как многим инвесторам будет сложно эффективно нести ответственность за надзор за управляющей компанией.

Я использовал соответствующий блокчейн-браузер, чтобы найти количество владельцев каждой недвижимости из последних десяти распроданных токенов на рынке RealT.

![Блоки и Кирпичи: Исследование Недвижимости на Рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Как показано на диаграмме, RealT разделяет недвижимость на различное количество токенов, поэтому цена каждого токена составляет около 50 долларов. Большинство объектов недвижимости расположены в Детройте, примерно 500 владельцев токенов, из которых у двух объектов недвижимости количество владельцев превышает 1000. Теперь объедините это с количеством токенов у каждого владельца, чтобы понять масштабы инвестиций инвесторов RealT.

![Кирпичи и блоки: Исследование недвижимости на рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

Около 90% инвесторов RealT инвестируют менее 500 долларов, около 9% инвестируют от 500 до 2000 долларов, 1% инвестируют более этой суммы. Это показывает, что RealT в определенной степени успешно создала рынок инвестиций в недвижимость для мелких инвесторов и увеличила ликвидность рынка недвижимости.

Согласно данным о транзакциях из кошелька RealT ), адрес кошелька Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(, RealT выплатила около 6 миллионов долларов США в виде общего арендного дохода. Платформенные сборы колеблются в зависимости от расходов на обслуживание, страхования и налогов и составляют около 2,5%-3% от арендной платы, что составляет примерно 150-180 тысяч долларов США дохода платформы за последние два года. Тем не менее, поскольку RealT не требует участия в инвестициях в недвижимость, и если инвестиции выбраны, степень участия не имеет четких ограничений или руководств, доходы RealT от арендных поступлений пока не раскрыты.

С точки зрения структуры компании, RealT основала Real Token Inc. в штате Делавэр в качестве централизованного субъекта компании. Этот субъект не владеет никакими активами недвижимости; он служит только операционным субъектом проекта RealT. Кроме того, RealT основала Real Token LLC в штате Делавэр в качестве материнской компании для ряда компаний по недвижимости. Как и Real Token Inc., Real Token LLC не владеет никакими активами недвижимости; его основная цель - упростить юридические процедуры, позволяя пользователям участвовать в инвестициях в все объекты недвижимости путем заключения контракта с компанией. Наконец, RealT создает соответствующий Series LLC для каждого инвестиционного объекта. В качестве дочерней компании Real Token LLC каждый Series LLC владеет определенным объектом недвижимости и соответствующим Токеном. Эта структура предназначена для того, чтобы финансовые или юридические проблемы одного объекта недвижимости не повлияли на другие объекты недвижимости под управлением RealT и не затрагивали операции материнской компании.

) Паркл

Протокол Parcl является платформой DeFi для инвестиций, позволяющей пользователям торговать изменениями цен на глобальном рынке недвижимости. Parcl используется для получения вечного экспозиции синтетических активов с использованием структуры AMM. Parcl вводит источник цен Parcl Labs, который создает индекс для недвижимости в определенных районах на основе истории продаж. Период истории продаж может варьироваться в зависимости от частоты сделок с объектом недвижимости. После создания индекса инвесторы имеют возможность спекулировать на стоимости недвижимости, могут открывать длинные или короткие позиции по ценам на недвижимость.

Этот метод позволяет Parcl избежать юридических проблем, поскольку в операциях платформы не задействована настоящая недвижимость. Некоторые могут задаться вопросом, является ли это действительно проектом недвижимости RWA, поскольку он не соответствует вышеуказанным стандартам. Тем не менее, это относительно популярный проект RWA, который получил инвестиции от таких именитых компаний, как Coinbase, Solana Ventures, DragonFly и других. Включение обсуждения возможностей диверсификации RWA в недвижимости является разумным.

![Блоки и Кирпичи: Исследование Недвижимости на Рынке RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

Тестовая сеть Parcl была запущена в мае 2022 года на Solana, сейчас ее TVL составляет 16 миллионов долларов. После более чем года работы Parcl, похоже, не привлекла слишком много внимания, ежедневный объем торгов составляет менее 10 тысяч долларов, а количество активных пользователей в день менее 50.

![Блоки и Кирпичи: Исследование Недвижимости на Рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

Продукты Parcl упрощены и быстро разрабатываются. Ценовые источники и рынок индексов Parcl Labs хорошо спроектированы и удобны в использовании.

В операционной сфере команда Parcl активно запускает программы по привлечению пользователей, такие как Parcl Point и Real Estate Royale. Несмотря на эти преимущества и поддержку множества известных инвестиционных учреждений, Parcl по-прежнему сохраняет относительно скромный рыночный имидж, имеет небольшую пользовательскую базу и ограниченный объем торгов. Возможно, рынок еще не готов к продуктам индексирования недвижимости.

) Рейнно

Крупные криптовалютные компании, такие как Ripple и MakerDAO, также исследуют возможность позволить пользователям токенизировать свою недвижимость в качестве залога для кредитов. В июле Ripple объявила, что её команда по цифровым валютам центрального банка работает в этом направлении. MakerDAO сотрудничает с RobinLand, поддерживая кредиты, обеспеченные недвижимостью. RealT предоставляет возможность использовать токенизированную недвижимость в качестве залога для кредитов, хотя эта услуга ограничена токенами, которые они выпускают. По сути, эта услуга больше похожа на продукт по займам токенов и не существенно увеличивает ликвидность капитала владельцев недвижимости.

Reinno является заброшенным проектом, запущенным в 2020 году и прекращённым в 2022 году. Хотя он не оставил значительных следов на рынке, он представил два дополнительных продукта, связанных с недвижимостью RWA, которые заслуживают упоминания.

Первый продукт - это кредитная услуга на основе токенизированной недвижимости. Когда владельцы недвижимости нуждаются в финансировании, они могут подать документы на недвижимость в Reinno. После получения одобрения Reinno создаст в Делавэре специальную компанию для сделки ###, также известную как SPV, которая является дочерней компанией, созданной материнской компанией.