Bitcoin Mortgage: 6.6 Trilyon Dolar Değerinde Yeni Bir Mavi Okyanus

27 May'da, Wall Street'in yüz yıllık köklü kurumu Cantor Fitzgerald, kurumsal müşterilere yönelik 2 milyar dolarlık Bitcoin teminatlı kredi programını başlattı; ilk işlem ortakları arasında kripto şirketleri FalconX ve Maple Finance bulunuyor. ABD Hazine tahvillerinin resmi satıcılarından biri olarak, bu kurumun sektöre girişi sembolik bir atılım olarak görülüyor.

Bitcoin, bir stok varlığından, kredi sistemini etkileyebilecek bir finansal aracına dönüşmektedir.

Bir ay sonra, Amerika Birleşik Devletleri Federal Konut Finansmanı Kurumu (FHFA) Başkanı Bill Pulte, önemli bir sinyal daha verdi. Fannie Mae ve Freddie Mac adlı iki Amerikan konut kredisi temel şirketinin, Bitcoin gibi kripto paraların ipotek değerlendirme sistemine dahil edilmesinin fizibilitesini araştırmasını talep etti. Bu açıklama, piyasada şiddetli bir tepki yarattı; 24 saat içinde Bitcoin fiyatı yaklaşık %2.87 arttı ve 108,000 doları yeniden aştı.

Bu seferki Bitcoin konut kredisi, dolar sistemi üzerinde ne tür etkiler yaratacak?

Bill Pulte'nin sözleri geçerli mi?

Pulte, sosyal medyada Fannie Mae ve Freddie Mac'e açıkça seslendi ve bu iki şirketin hazırlıklı olmasını istedi. Fannie Mae ve Freddie Mac, ABD'nin iki hükümet destekli kuruluşudur. Her ne kadar doğrudan alıcılara kredi vermeseler de, ikincil ipotek piyasasında temel "market maker" rolünü üstleniyorlar. Özel kuruluşlar tarafından verilen konut kredilerini satın alarak, kredi piyasasının likiditesini ve sürdürülebilirliğini sağlamaktadırlar.

Federal Konut Finansmanı Kurumu ( FHFA ) bu iki kurumu denetlemekle sorumludur. 2024 yılının Aralık ayı itibarıyla, Fannie Mae ve Freddie Mac toplamda 6.6 trilyon dolarlık kurumsal ipotek destekli menkul kıymetler ( MBS ) garanti etmiştir ve bu, ABD'nin tüm ödenmemiş ipotek borcunun %50'sini oluşturmaktadır. ABD hükümeti tarafından tamamen garanti edilen Ginnie Mae ipotekleri ise MBS'ye 25 milyar dolar sağlamış olup, bu da %20'lik bir paya karşılık gelmektedir.

Pulte'nin "emir" üslubu kullanmasının nedeni, FHFA başkanı olarak bu iki şirkette "denetleyici" olarak görev yapmasıdır. 2025 Mart ayında göreve başladıktan sonra, büyük çaplı personel ve yapı reformları gerçekleştirmiş, iki büyük kurumdan birçok yönetim kurulu üyesini yerinden etmiş, kendisi yönetim kurulu başkanı olmuş ve Freddie Mac'in CEO'su da dahil olmak üzere 14 üst düzey yöneticiyi işten çıkarmıştır. Bu durum, FHFA'nın devlet destekli işletmeler üzerindeki kontrolünü önemli ölçüde artırmıştır. Bugün, FHFA kripto varlıkları ipotek kredisi değerlendirme sistemine dahil etme konusunda keşifler yapmaya başlamıştır ve bu, düzenleyici otoritelerin kripto varlıklara yönelik tutumlarının yapısal bir değişim geçirdiğini göstermektedir.

Pulte'nin kişisel geçmişi, bu haberin karmaşık anlamını artırıyor. Amerika'nın üçüncü büyük konut inşaat şirketi Pulte Homes'un üçüncü nesil lideri olarak, Trump'ın başkan olması gibi gayrimenkul ailelerinin bir mirasçısıdır. Aynı zamanda, Trump'ın yakın danışmanlarından biri olarak, kripto paraları kamuya açık şekilde destekleyen ilk federal yetkililerden biridir. 2019'da, sosyal medyada kripto varlıkların hayırsever gelişimini savunmuş ve kişisel olarak büyük miktarda Bitcoin ve Solana bulundurduğunu açıklamıştır. Önceki "kripto geçmişi" ile birleştirildiğinde, kripto varlıkları Amerika'daki ev satın alma sistemine entegre etme isteğinin anlık bir heves olmadığını gösteriyor.

Hükümet içindeki farklılıklar

Diğer yandan, hükümet içinde belirgin bir ayrılık var. ProPublica, Mart ayında, Amerika Birleşik Devletleri Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı (HUD)'ün, federal konut yardımı fonlarını izlemek için stabilcoin ve blockchain teknolojisini araştırdığını ortaya çıkardı. Bir HUD yetkilisi, blockchain projesinin destekçisinin, HUD'nın yeni başkan yardımcısı mali müşaviri olan ve daha önce küresel danışmanlık devi Ernst & Young'ın ortağı olan Irvin Dennis olduğunu açıkladı.

FHFA'nın sorumlu olduğu "yarı resmi GSE" den farklı olarak, HUD'nın sorumlu olduğu Ginnie Mae tamamen bir hükümet kurumudur. Bu nedenle, bu konuda yapılan tartışmalar daha titizdir, öneri içerde şiddetli bir karşıtlıkla karşılaştı; bazıları bunun 2008'deki subprime mortgage krizine yol açabileceğini düşünüyor, bazı yetkililer bunu "Monopoly oyunu parasıyla para dağıtmak" olarak nitelendiriyor. Bir iç not, HUD'nın denetim ve fon akışını izleme yeteneğinden yoksun olmadığını belirtiyor; blockchain ve kripto ödemelerin eklenmesi sadece karmaşıklığı artırmakla kalmayıp, aynı zamanda yardım fonlarının değer dalgalanmalarını ve hatta uyum sorunlarını tetikleyebilir.

Şu anda, bazı platformlar Bitcoin teminatlı konut kredisi ürünleri sunuyor. Ancak, kredilerin Fannie Mae ve Freddie Mac'e menkul kıymetleştirilip satılamaması nedeniyle, kredi faiz oranları yüksek ve likidite sınırlı. Bitcoin federal konut kredisi sigorta sistemine dahil edildiğinde, bu sadece borçlanma faiz oranlarını düşürmekle kalmayacak, aynı zamanda coin sahiplerinin kaldıraç etkisini serbest bırakabileceği, "HODL" dan "Amerika'da aile varlık dağılımı oluşturma" ya geçiş yapabileceği anlamına geliyor.

Elbette, risk göz ardı edilemez. Önceki SEC yetkililerinin uyardığı gibi, istikrarsız kripto varlıkların FHA tarafından teminat altına alınan 1.3 trilyon dolarlık ipotek sistemine dahil edilmesi durumunda, her herhangi bir piyasa değeri kopma olayı sistemik bir şok getirebilir. Hukuk bilimcileri daha da açık bir şekilde belirtiyor ki, en savunmasız grupları bir deney alanı olarak kullanarak teknolojik değişimi zorla ilerletmek son derece tehlikelidir.

Bu ayrılığın özü, Amerika'nın Bitcoin'i "alternatif yatırım aracı" olarak resmi olarak kamu finansman sistemine dahil etmeye hazır olup olmadığıdır. FHFA'nın araştırma yönü, sahiplerin Bitcoin bakiyelerini doğrudan peşinat veya rezerv gereksinimlerini karşılamak için kullanmalarına izin vermektedir; bunun derin anlamı, merkeziyetsiz varlıkların ilk kez "konut kaldıraç" etkisi kazanmasıdır. Öte yandan, kripto varlıkların dalgalanması, bunların "rezerv varlık" olarak kullanılmasında doğal olarak değerleme ve risk hesaplama zorluğu yaratmaktadır; eğer Bitcoin fiyatı şiddetli dalgalanmalar gösterirse, bunun ipotek değerlendirmesi için kullanılmasına izin verilmesi, finansal düzenleme, likidite yönetimi ve hatta sistemsel istikrar sorunlarını kapsar.

Yeni FHFA talimatı neyi düzenliyor?

2008'deki mortgage krizinin dersleri nedeniyle, mevcut ABD konut kredisi değerlendirmeleri varlık uyumluluğu için katı kısıtlamalara sahiptir. Yani, borçlunun kripto para bulunsa bile, önce dolara dönüştürülmesi ve ABD düzenleyici bankacılık hesabında 60 gün boyunca tutulması gerekir ki bu "olgun fon" olarak değerlendirilip dahil edilsin. Pulte'nin önerdiği yön, açıkça bu süreç engelini aşmayı hedefliyor.

Bu resmi talimat, yani 2025-360 sayılı karar, iki ipotek devi olan Fannie Mae ve Freddie Mac'in kripto parayı borçluların servet çeşitlendirmesi için geçerli bir varlık olarak görmesini şart koşmaktadır. Şu ana kadar, kripto paralar ipotek risk değerlendirmesinden hariç tutulmuştur, çünkü borçlular genellikle kredi sona ermeden önce dijital varlıklarını dolara dönüştürmezler. Bu talimat, Fannie Mae ve Freddie Mac'in, kripto parayı tek aile konut ipoteği risk değerlendirmesinde borçlu rezervine dahil etmek için öneriler geliştirmelerini talep etmektedir. Ayrıca, bu talimat, şirketlerin kripto para tutumlarını doğrudan hesaplaması gerektiğini ve bunları dolara dönüştürmeden yapmaları gerektiğini belirtmektedir.

FHFA, hangi kripto para birimlerinin değerlendirme kriterlerini karşıladığını belirten net bir "kılavuz" oluşturmuştur. Sadece ABD düzenlemelerine tabi merkezi borsa tarafından ihraç edilen ve ilgili yasalara tamamen uyan varlıklar uygunluk gösterebilir. Ayrıca, işletmeler değerlendirmenin içinde risk azaltma önlemlerini dahil etmelidir, bu önlemler arasında bilinen kripto para piyasası dalgalanmalarına göre ayarlamalar yapmak ve borçlunun sahip olduğu kripto para rezerv oranına göre uygun risk azaltma uygulamak yer alır.

Herhangi bir değişiklik uygulanmadan önce, şirketler önerilerini kendi yönetim kurullarına onaylatmak zorundadır. Yönetim kurulu onayladıktan sonra, öneri FHFA'ya inceleme ve nihai yetkilendirme için iletilmelidir. FHFA'nın kararı, federal hükümetin finansal süreçte kripto parayı tanıma konusundaki daha geniş yaklaşımıyla tutarlıdır ve Pulte'nin "Başkan Trump'ın Amerika'yı dünyanın kripto para merkezi yapma vizyonuna yanıt olarak" sözleriyle uyumludur; bu talimatın yayımlanması, Amerika'nın kripto para gelişimi için önde gelen yargı alanı olarak konumlandırılmasına yönelik taahhüdünü yansıtmaktadır.

Bu ne anlama geliyor?

Herkesin bildiği gibi, yüksek likiditeye sahip bir varlığın, düşük likiditeye sahip varlıkların teminatı olarak kullanılması mantıklıdır, ancak BTC birçok açıdan çıkar merkezinde bulunmaktadır. Gerçekten de ABD'de teminatlı kredi varlığı olarak tanınabilirse, "etkisi", Trump'ın göreve başlamadan önce önerdiği "Bitcoin Rezerv Yasası" kadar güçlü olabilir. Bu etki, tek bir grup ile sınırlı kalmayacak; Amerikan halkı, finansal kurumlar, hükümet daireleri gibi birçok taraf etkilenecektir.

Kaç Amerikalı Bitcoin ile "ev alacak", Bitcoin aracılığıyla "ne kadar" tasarruf edebilir?

Security.org 2025 Kripto Para Tüketici Raporu, yaklaşık %28'inin ABD yetişkinlerinin ( yaklaşık 65 milyonunun ) kripto para sahibi olduğunu gösteriyor. Bu arada, Gen Z ve Y kuşağının oranı oldukça yüksek, her ikisi de yarısından fazlasının kripto varlık sahipliği veya daha önce sahipliği olduğunu gösteriyor. Ve Y kuşağı ile Z kuşağının ABD gayrimenkul pazarındaki payı giderek arttıkça, kripto varlıkların bir ödeme yöntemi olarak ev satın alma işlemlerinde de giderek popüler hale gelmesi muhtemel.

RedFin'in 2021 yılı bilimsel anketinde, "Peşinat fonlarını nasıl biriktirdiniz?" sorusuna en yaygın cevap "maaşla" (52%) olarak belirlendi. Ayrıca, "kripto para satarak ev almak" grubunun 2019'dan 2021'e kadar yavaş yavaş arttığı ve 2021'in sonuna doğru %12'ye yaklaştığı görüldü. Dört yıl geçtikten sonra, kripto paraların yaygınlaşmasıyla birlikte bu oranın daha da artmış olabileceği düşünülüyor.

Ne kadar para tasarruf edebileceğinize gelince, bir varsayım: 2017'de 50,000 dolar değerinde Bitcoin satın aldınız. 2025'te değeri 500,000 dolara ulaştı. Bitcoin'inizi satmak ve 90,000 dolar sermaye kazancı vergisi ödemek yerine, bir kripto para ipotek şirketi ile çalışmayı tercih edebilirsiniz. 300,000 dolarlık BTC'yi teminat olarak göstererek 300,000 dolarlık bir ipotek kredisi almayı taahhüt edersiniz, faiz oranı %9.25. Krediyi veren kişi Bitcoin'inizi bir güvenli hesapta tutar; hala Bitcoin'e sahip olursunuz ve sadece yılda 27,000 dolar civarında bir faiz ödersiniz, 90,000 dolarlık vergi ödemektense, ayrıca BTC fiyatının artış trendinden ve enflasyona karşı koruma hakkından da yararlanırsınız.

Fannie Mae tarafından sağlanan verilere göre, şu anda ABD'de 30 yıllık ipotek faiz oranları genellikle %7 civarında dalgalanmakta, 15 yıllık olanlar ise %6 civarında dalgalanmaktadır.

Milo Credit gibi bir süredir faaliyet gösteren özel kurumlar, şimdi LTV %50 civarında yıllık %9-10 faiz oranıyla Bitcoin kredi hizmeti sunabiliyor. People's Reserve gibi BTC ekosisteminin yerel kredi platformları ise yıllık faiz oranını %3.5'e düşürebiliyor, LTV %33 olduğunda. Eğer böyle hesaplayacak olursak, 500,000 dolarlık 15 yıllık ipotek kredisi üzerinden her ay yaklaşık 1000 dolar tasarruf edilebilir ve toplam faiz %190,000 daha az olacaktır.

Her ne kadar tüm kurumlar bu kadar düşük faiz oranlarına sahip olmasa da, mevcut politika ve düzenlemelerin etkisiyle, bu birkaç Amerikan kredi vereninin arasında genel varlıklara benzer faiz oranlarının ortaya çıkma ihtimali var. Bitcoin ile kredi almak, mevcut Amerikalılar için kesinlikle daha akıllıca bir seçimdir.

GSE özel mülkleştirme sürecini destekleyen araçlar

FHFA'nın Fannie Mae ve Freddie Mac'in Bitcoin gibi kripto paraları ipotek değerlendirme sistemine dahil etmelerini istemesinden bir ay önce, ABD Başkanı Trump kendi sosyal medya platformu Truth'ta, "Bu harika şirketleri (, Freddie Mac ve Fannie Mae ) halka arz etmeye yönelik çalışmaları ilerletiyorum, ancak ABD hükümetinin gizli garantisini koruyacağını açıkça belirtmek istiyorum ve ben de başkan olarak onlara sıkı bir şekilde denetim yapacağım."

Açık Bitcoin teminat kredi mekanizması, GSE özelleşmesine dolaylı ama önemli bir destek yolu sunuyor, bu sadece konut finansman sistemine çeşitlilik kazandırmakla kalmıyor.