Gayrimenkulün tokenizasyonu: Gerçek dünya varlık piyasasını keşfetme

Giriş

Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) kavramı kripto para piyasasında yeni değil, en azından 2018’den beri var. O zamanlar varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet tokeni ihraçları ( STO ), bugünkü RWA kavramıyla benzerlikler taşıyordu. Ancak, düzenleyici çerçevenin olgunlaşmamış olması ve potansiyel getiri avantajlarının belirgin olmaması nedeniyle, bu erken dönem girişimleri olgun bir piyasa bölümüne dönüşmeyi başaramadı.

2022'de, ABD'nin faiz oranlarını sürekli artırmasıyla birlikte, ABD Hazine tahvili getirileri, kripto piyasasındaki stabilcoin kredi faiz oranlarını önemli ölçüde aşmıştır. Bu nedenle, ABD Hazine tahvillerinin RWA olarak tokenizasyonu, kripto endüstrisi için daha cazip hale gelmiştir. Sonuç olarak, MakerDAO, Compound ve Aave gibi olgun DeFi projeleri, Goldman Sachs, JP Morgan, Siemens gibi geleneksel finansal kuruluşlar ve hatta bazı hükümetler RWA'yı keşfetmeye başlamıştır.

Son iki yılda, piyasada birkaç gayrimenkul RWA projesi ortaya çıktı. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını genişletmeyi, gayrimenkul yatırım ürünlerini çeşitlendirmeyi ve gayrimenkul yatırımcılarının giriş engelini azaltmayı amaçlamaktadır. Bu çalışma, bu projeleri vaka analizi ile inceleyerek gayrimenkul RWA'nın tasarımının avantajlarını ve dezavantajlarını ve potansiyel pazarını araştırmaktadır. Bu projeler esas olarak Kuzey Amerika'daki gayrimenkul varlıkları ve yatırımcıları hedef aldığından, ilgili politikalar, düzenlemeler ve piyasa koşulları tartışması esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul piyasası etrafında şekillenecektir.

Tokenizasyon Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri

Gayrimenkul piyasası, yatırım fırsatlarıyla dolu dev bir alandır. 2023 Mart ayında Statista'nın araştırmasına göre, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul piyasası 1.3 trilyon dolar değerindeyken, küresel halka açık gayrimenkul piyasası 2.66 trilyon dolar değerindedir.

Gayrimenkul piyasasının tokenizasyonunun temel hedefi, aşağıdaki bir veya daha fazla hedefi gerçekleştirmektir: daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesini çekmek, gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünler esasen üç biçimde kendini göstermektedir:

1. finansman için yapılan gayrimenkul mülkiyetinin bölünmesi.

2. belirli bir bölge gayrimenkul piyasa endeksi ürünü.

3. teminat olarak kullanılan tokenizasyon edilmiş gayrimenkul.

Ayrıca, tokenizasyon ve blok zinciri entegrasyonu gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve demokratik yönetimini artırmıştır.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ( REIT ), mülk edinme, işletme veya gelir getiren gayrimenkullere finansman sağlama konusunda faaliyet gösteren şirketlerdir. REIT, sıradan yatırımcılara, temettü gelirine ve toplam getirisine dayalı yatırım fırsatları sunarak, bölgedeki gayrimenkul pazarının büyümesine yardımcı olur. REIT ve gayrimenkul RWA, kısmi mülk yatırım fırsatları sunma konusunda benzerlikler taşır; bu da yatırım eşiğini etkili bir şekilde düşürür ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırır. Ancak, geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya sahiplik sunmaz, merkezi bir işletim modeli sürdürür. Yine de, katı bir düzenleyici çerçeve altında varlıkları titizlikle inceleyip yatırım yaparak, gayrimenkul RWA projeleri için sağlam bir plan sunarlar.

Son iki yılda gayrimenkul RWA projelerinin işletilmesi sırasında, avantajları ve dezavantajları hakkında daha net bir anlayışa sahip olduk.

Genellikle, gayrimenkul RWA projeleri yukarıda belirtilen özelliklere sahiptir. Belirli durumları derinlemesine inceledikten sonra, yönetim ve ürün yöntemlerindeki farklılıklar nedeniyle, her projenin gerçek operasyonlarda karşılaştığı durumların farklı olduğunu keşfettim.

Vaka Çalışması

Bu bölüm, üç gayrimenkul RWA projesini analiz etmek için seçilmiştir. Her proje, gayrimenkul pazarını tokenizasyon için farklı yöntemler kullanmakta ve kendi alanında en popüler olanlardır. Dikkate değer olan, bunların hala erken aşama projeler olması ve ürünlerinin henüz uzun süreli ve kapsamlı bir piyasa doğrulaması ve testi ile geçmemiş olmasıdır.

RealT

RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve Ethereum ile Gnosis blockchain'inde, özellikle Gnosis üzerinde ( ABD konut gayrimenkulünü yatırım için erişilebilir kılmaya odaklanan piyasanın en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir.

RealT, konut mülklerini satın alır ve ABD yasalarına göre mülk sözleşmesine sahip varlıkları tokenleştirir. Bu mülklerin yönetimi, bakımı ve kira tahsilatı, üçüncü taraf yönetim kuruluşlarına devredilmiştir. Harcamalar düşüldükten sonra, belirli mülklerden elde edilen kira gelirleri, token sahiplerine dağıtılır. RealT tokenizasyon sürecini denetlese de, bunlar hukukî olarak gayrimenkul varlıklarına sahip şirketlerden farklıdır. Web sitelerine göre, eğer şirket temerrüde düşerse, token sahiplerinin, mülk sözleşmesine sahip şirketi yönetmek için başka bir şirket atama seçeneği bulunmaktadır. Dikkate değer bir nokta, piyasaya sundukları mülk ile ortak yatırım yapma zorunluluğu bulunmamaktadır. Mülk token sahipleri, mülk kira gelirinin bir kısmını her ay alabilir, bu miktardan yaklaşık %2.5'lik bakım rezervi ve genellikle %10 civarında olan yönetim ücreti düşüldükten sonra.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

Montgomery'deki bu gayrimenkul örneğinde, gayrimenkulün toplam token değeri 323,020 dolar, her bir token fiyatı 52.10 dolar, toplamda 6,200 token ihraç edilmiştir. Bu mülk her ay 2,600 dolar kira geliri sağlamaktadır. Operasyon ve yönetim giderleri toplam 622 dolar düşüldüğünde, aylık net kar 1,978 dolar, yıllık gelir ise 23,736 dolardır. Dolayısıyla, her bir token 3.83 dolar dağılım alır ve yıllık getiri oranı %7.35'tir.

Bu mülk için RealT, %100 tokenizasyon sağlıyor, bu da RealT'nin müşterilerle birlikte yatırım yapmasına gerek kalmadığı ve neredeyse risksiz bir işletim modeli sürdürebileceği anlamına geliyor. Yönetim kurumu %8 kira ve geri kalan bakım ücretlerini alıyor, yatırım platformu ise mülk tokenizasyonu, yönetim kurumunu seçme ve denetleme için yalnızca %2 alıyor. Bu yöntemle, RealT ekibi büyük miktarda yönetim zamanından tasarruf edebilir, nitelikli mülkler bulmaya ve bunları piyasaya tokenizasyon yoluyla sunmaya odaklanabilir.

Ancak, kısmi mülkiyet yatırımcılar arasında risk paylaşımını teşvik etmesine rağmen, zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların ekonomik çıkarları çok küçük olduğunda, şirket yönetim maliyetleri sürdürülemez hale gelebilir. Laurens Swinkels'in bir raporu, gayrimenkul Token sahipleri ile RealT arasındaki çıkar çatışmasını açıklamaktadır. RealT, sahip olduğu mülkleri yönetmek için yönetim organları seçmektedir; eğer RealT, mülk üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, vekalet maliyetlerini düşürebilir; bu nedenle, verimsiz yönetim onlara olumsuz etki yapabilir. Ancak, eğer RealT'nin hissesi çok büyükse, bu Token likiditesi üzerinde olumsuz bir etki yaratabilir ve küçük ortaklar fırsatçı durumuna düşebilir. Bu sahipler, büyük ortakların, istihdam edilen yönetim organının finansal olarak sürdürülebilir olup olmadığını denetlemesini bekleyebilir. Öte yandan, eğer RealT'nin hissesi çok küçükse, RealT, yönetim organını yeterince seçme veya denetim sürecine katılma konusunda yeterli motivasyona sahip olmayabilir ve birçok yatırımcı, yönetim organını denetleme sorumluluğunu etkin bir şekilde üstlenmekte zorlanabilir.

RealT pazarındaki en son on satılmış Token'dan her birinin mülk sahipleri sayısını ilgili blok zinciri tarayıcısını kullanarak buldum.

![Tuğlalar ve Bloklar: RWA Pazarında Gayrimenkul Üzerine Bir Çalışma])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Grafikte gösterildiği gibi, RealT mülkü farklı sayıda token'a bölüyor, bu nedenle her bir token'ın fiyatı yaklaşık 50 dolardır. Çoğu mülk Detroit'te bulunuyor ve yaklaşık 500 token sahibi var, bunlardan iki mülkün sahibi sayısı 1.000'in üzerinde. Şimdi, bunu her bir sahibin token sayısıyla birleştirerek RealT yatırımcılarının yatırım kapsamını anlamaya çalışalım.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

Yaklaşık %90'ı RealT yatırımcılarının 500 dolardan az yatırım yaptığı, yaklaşık %9'unun 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yaptığı ve %1'inin bu miktardan fazla yatırım yaptığı belirtilmektedir. Bu, RealT'nin belirli bir ölçüde küçük yatırımcılar için gayrimenkul yatırım pazarını başarıyla oluşturduğunu ve gayrimenkul pazarının likiditesini artırdığını göstermektedir.

RealT cüzdanının işlem verilerinden )Gnosis cüzdan adresi:0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402( bakıldığında, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira ödemesi gerçekleştirmiştir. Platform ücretleri bakım masrafları, sigorta ve vergilere bağlı olarak dalgalanmakta olup, kira bedelinin yaklaşık %2.5-%3'ü civarındadır, bu da son iki yıl içinde yaklaşık 150.000 ile 180.000 dolar arasında bir platform geliri anlamına gelmektedir. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımlarına katılım gerektirmemesi ve eğer yatırım yapmayı tercih ederse, katılım düzeyi için net bir sınırlama veya kılavuz olmaması nedeniyle, RealT'nin kira gelirlerinden elde ettiği gelir henüz kamuya açıklanmamıştır.

Şirket yapısı açısından, RealT, Delaware'de Real Token Inc.'i şirketin merkezi varlığı olarak kurmuştur. Bu varlık herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; yalnızca RealT projesinin işletim varlığı olarak faaliyet göstermektedir. Ayrıca, RealT, Delaware'de bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi kurmuştur. Real Token Inc. gibi, Real Token LLC de herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; ana amacı, kullanıcıların bir şirketle sözleşme imzalayarak tüm mülk yatırımlarına katılmalarını sağlayan hukuki süreçleri basitleştirmektir. Son olarak, RealT, her bir yatırım yapılan mülk için ilgili bir Series LLC kurmaktadır. Real Token LLC'nin bir yan kuruluşu olarak, her bir Series LLC belirli bir mülk ve ilgili Token'a sahiptir. Bu yapı, bir mülkün mali veya hukuki sorunlarının RealT altındaki diğer mülkleri etkilememesini ve ana şirketin operasyonlarını etkilememesini sağlamak amacıyla tasarlanmıştır.

) Parcl

Parcl protokolü, kullanıcıların küresel emlak pazarının fiyat dalgalanmalarını ticaretini yapmalarına izin veren bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, AMM yapısını kullanarak sentetik varlıkların sürekli maruz kalmasını elde etmek için kullanılır. Parcl, belirli bir bölgedeki emlak için satış geçmişine dayalı endeksler oluşturmak üzere Parcl Labs fiyat kaynağını tanıtmaktadır. Satış geçmişi süresi, mülkün işlem sıklığına göre değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcıların emlak değerine spekülasyon yapma fırsatı olur, emlak fiyatlarını yükseltme veya düşürme işlemleri yapabilirler.

Bu yöntem, Parcl'ın yasal sorunlardan kaçınmasını sağladı çünkü platformun işletiminde gerçek gayrimenkul bulunmuyor. Bunun gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi olup olmadığı sorgulanabilir çünkü yukarıda belirtilen standartlara uymuyor. Ancak, bu, Coinbase, Solana Ventures, DragonFly gibi sektörün önde gelen isimlerinin yatırımlarını aldığı görece popüler bir RWA projesidir. Gayrimenkul RWA çeşitlendirme olasılıkları üzerine tartışmalara yer vermek de mantıklıdır.

![Tuğlalar ve Bloklar: RWA Pazarında Gayrimenkul Üzerine Bir Çalışma]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

Parcl'ın test ağı 2022 Mayıs'ta Solana üzerinde başlatıldı ve şu anda TVL'si 16 milyon dolar. Bir yıldan fazla bir süredir faaliyet gösteren Parcl, pek fazla ilgi çekmiyor gibi görünüyor; günlük işlem hacmi 10.000 doların altında ve günlük aktif kullanıcı sayısı 50'nin altında.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

Parcl'ın ürünleri basit ve hızlı bir şekilde geliştirilmiştir. Parcl Labs fiyat kaynakları ve endeks piyasaları iyi tasarlanmış, kullanımı kolaydır.

Operasyonel açıdan, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale gibi kullanıcı kazanım programlarını aktif bir şekilde sunuyor. Bu avantajlara ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğine rağmen, Parcl hala nispeten alçakgönüllü bir piyasa imajı koruyor, kullanıcı tabanı küçük ve işlem hacmi sınırlı. Belki de piyasa, gayrimenkul endeksi ürünleri için henüz hazır değil.

) Reinno

Ripple ve MakerDAO gibi büyük kripto para şirketleri, kullanıcıların gayrimenkulünü Token olarak kullanarak kredi teminatı olarak değerlendirme olasılığını araştırıyor. Ripple, Temmuz ayında, merkez bankası dijital para birimi ekibinin bu yönde çalıştığını açıkladı. MakerDAO, gayrimenkul destekli kredilere destek vermek için RobinLand ile iş birliği yaptı. RealT, Token olarak çıkarılan gayrimenkulü kredi teminatı olarak kullanma seçeneği sunuyor, ancak bu hizmet yalnızca kendi çıkardıkları Token ile sınırlıdır. Esasen, bu hizmet, Token borç verme ürününe daha çok benziyor ve gayrimenkul sahiplerinin sermaye likiditesini önemli ölçüde artırmıyor.

Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülen ve 2022 yılında faaliyetlerine son veren terkedilmiş bir projedir. Piyasada çok fazla iz bırakmamış olsa da, gayrimenkul RWA ile ilgili iki yeni ürün tanıtmıştır ki bunlar dikkat çekicidir.

İlk ürün, tokenizasyon temelli gayrimenkul kredisi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduğunda, mülk belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onay alındıktan sonra, Reinno Delaware'de işlem için ### olarak bilinen özel bir amaçlı şirket (SPV) oluşturacaktır, bu ana şirket tarafından yaratılmış bir alt şirkettir.