Біткойн іпотека: новий блакитний океан вартістю 6,6 трильйона доларів

27 травня столітня Уолл-стріт компанія Cantor Fitzgerald запустила програму заставних кредитів у 2 мільярди доларів США у Біткойн для інституційних клієнтів, перші контрагенти включають криптокомпанії FalconX та Maple Finance. Входження цієї компанії, яка є офіційним андеррайтером американських державних облігацій, розглядається як надзвичайно символічний прорив.

Біткойн переходить від статусу активу з фіксованою кількістю до фінансового інструменту, що може впливати на кредитну систему.

Через місяць директор Федерального агентства з житлового фінансування США (FHFA) Білл Пултер знову зробив вагомий сигнал. Він попросив американські іпотечні компанії Фанні Мей та Фредді Мек вивчити можливість включення Біткойна та інших криптовалют до системи оцінки іпотечних кредитів. Ця заява викликала різку реакцію на ринку, протягом 24 годин ціна Біткойна зросла майже на 2,87%, знову перевищивши 108 000 доларів.

Який вплив матиме цей іпотечний кредит у Біткойн на доларовій системі?

Чи вважаються слова Білла Пулте?

Пулте відкрито закликав Фонду житлових кредитів і Фонду житлового фінансування в соціальних мережах підготуватися. Фонд житлових кредитів і Фонд житлового фінансування є двома урядово підтримуваними компаніями США, хоча безпосередньо не видають кредити покупцям, вони виконують ключову роль "маркет-мейкерів" на вторинному ринку іпотечного кредитування, забезпечуючи ліквідність і стійкість кредитного ринку шляхом викупу іпотечних кредитів, виданих приватними установами.

Федеральна житлова фінансова агенція ( FHFA ) відповідає за нагляд за цими двома установами. Станом на грудень 2024 року, Фанні Мей та Фредді Мак загалом гарантували 6.6 трильйона доларів США за підтриманими іпотечними цінними паперами ( MBS ), що становить 50% від усіх непогашених іпотечних боргів у США. Іпотечні кредити, які повністю гарантовані урядом США, надали 2.5 мільярда доларів для MBS, що становить 20%.

Причина, чому Пулте використовує тон «наказу», полягає в тому, що він, як голова FHFA, займає позицію «наглядача» в цих двох компаніях, і після вступу на посаду в березні 2025 року провів масштабну реформу персоналу та структури, перевівши багатьох директорів з двох великих установ, ставши головою ради директорів, і звільнив 14 топ-менеджерів, включаючи генерального директора Fannie Mae, для проведення всебічної реорганізації. Це значно зміцнило контроль FHFA над державними фінансованими підприємствами. Тепер FHFA почала досліджувати можливість включення криптоактивів у систему оцінки під час підписання іпотечних кредитів, що вказує на те, що регуляторна влада переживає структурну зміну в ставленні до криптоактивів.

Особистий фон Пулте ще більше ускладнює значення цієї новини. Як третє покоління керівництва компанії PulteGroup, третьої за величиною житлової будівельної компанії в США, він є спадкоємцем родини, що займається нерухомістю, так само як і президент Трамп. Він також є одним із перших федеральних високопосадовців, близьких до Трампа, хто публічно підтримав криптовалюти. Ще в 2019 році він виступав у соціальних мережах за благодійний розвиток криптоактивів та розкрив, що володіє великою кількістю Біткойнів та Solana. Враховуючи його попередній "крипто-досвід", здається, що він має намір ввести криптоактиви в систему покупки житла для американських сімей, а це не є спонтанним рішенням.

Розбіжності всередині уряду

З іншого боку, у уряді існують помітні розбіжності. ProPublica в березні повідомила, що Міністерство житлового будівництва та розвитку міст США (HUD) також вивчає можливість використання стабільних монет та технології блокчейн для відстеження федеральних коштів на житлові субсидії. Один з чиновників HUD розкрив, що ініціатором блокчейн-рішення є Оуен Деніс, новий головний заступник фінансового директора HUD, який раніше був партнером у глобальному консалтинговому гіганті Ernst & Young.

На відміну від "напівофіційних GSE", за які відповідає FHFA, HUD відповідає за Джилі Мей, що є 100% урядовою установою. Тому обговорення цього питання є більш суворим, і пропозиція зіткнулася з жорсткою опозицією всередині, деякі вважають, що це може спровокувати кризу субстандартних кредитів, схожу на кризу 2008 року, а деякі чиновники навіть назвали це "як видавати гроші за допомогою ігрових монет". Внутрішня записка зазначає, що HUD не позбавлений можливостей аудиту та відстеження потоків фінансування, впровадження блокчейну та криптоплатежів не лише ускладнює ситуацію, але й може викликати коливання вартості допоміжних коштів, навіть питання відповідності.

Наразі вже є платформи, що пропонують кредитні продукти під заставу Біткойн. Але через неможливість сек’юритизації кредитів для продажу Фанні Мей та Фредді Мей, відсоткові ставки за кредитами залишаються високими, а ліквідність обмеженою. Як тільки Біткойн буде включено до федеральної системи підписання іпотечних кредитів, це не лише знизить процентні ставки для позичальників, але й означатиме, що тримачі монет зможуть скористатися ефектом важелів, перейшовши від "HODL" до "формування сімейного портфеля активів у США".

Звичайно, ризик не можна ігнорувати. Як попереджав колишній чиновник SEC, як тільки нестабільні криптоактиви будуть введені в систему іпотечних кредитів на 1,3 трильйона доларів, яка забезпечується FHA, будь-яка подія відхилення ринкової капіталізації може призвести до системного шоку. А юридичні експерти ще більше заявляють, що використання найбільш вразливих груп як полігону для примусової технологічної трансформації є вкрай небезпечним.

Ця розбіжність полягає в тому, чи готові США офіційно включити Біткойн до публічної фінансової системи, вважаючи його «альтернативним інвестиційним активом». Дослідження FHFA направлене на те, щоб дозволити власникам використовувати баланс Біткойн для виконання вимог щодо початкового внеску або резервних вимог, що має глибоке значення, оскільки вперше надає децентралізованим активам ефект «житлового важеля». З іншого боку, волатильність криптоактивів природно ускладнює їх оцінку та оцінку ризиків, коли їх використовують як «резервний актив», а питання, чи дозволити їх використовувати для оцінки іпотеки в умовах різких коливань ціни Біткойн, стосується фінансового регулювання, управління ліквідністю та навіть проблеми системної стабільності.

Які вимоги нової інструкції FHFA?

З огляду на уроки фінансової кризи 2008 року, поточна оцінка іпотечних кредитів у США має суворі обмеження щодо відповідності активів. Тобто, якщо позичальник володіє криптовалютою, її спочатку необхідно конвертувати в долари США та зберігати на рахунку в регульованому банку США протягом 60 днів, щоб вона могла рахуватися як "дозрілі кошти" в оцінці. Напрямок, запропонований Pulte, очевидно, має на меті подолати ці процесуальні бар'єри.

Цей офіційний наказ, тобто рішення № 2025-360, вимагає від двох гігантів іпотечного кредитування розглядати криптовалюту як ефективний актив для диверсифікації багатства позичальників. Досі криптовалюти були виключені з оцінки ризиків іпотечного кредитування, оскільки позичальники зазвичай не обмінюють свої цифрові активи на долари до закінчення кредиту. Ця інструкція вимагає від Fannie Mae та Freddie Mac розробити пропозиції щодо включення криптовалюти до оцінки резервних фондів позичальників у їхніх іпотечних кредитах на однофамільні житлові будинки. Крім того, ця інструкція також передбачає, що компанії повинні безпосередньо розраховувати обсяги криптовалютних активів, не обмінюючи їх на долари.

FHFA визначила чіткі "настанови" щодо того, які криптовалюти відповідають умовам розгляду. Лише активи, що випускаються на централізованих біржах, що підлягають регулюванню США, та повністю відповідають відповідним законам, мають право на участь. Крім того, підприємства повинні враховувати заходи з пом’якшення ризиків в оцінці, включаючи коригування на основі відомої волатильності ринку криптовалют, а також відповідне зменшення ризиків на основі пропорції резервів криптовалют, які має позичальник.

Перед впровадженням будь-яких змін компанії повинні подати свої пропозиції на затвердження відповідним радам директорів. Після затвердження радою директорів пропозиція повинна бути передана FHFA для перегляду та остаточного затвердження. Рішення FHFA узгоджується з більш широкими практиками федерального уряду щодо визнання криптовалют у фінансових процесах, що відповідає словам Пулте "У відповідь на бачення президента Трампа зробити США світовою криптовалютною столицею", випуск цього указу відображає його зобов'язання позиціювати США як провідну юрисдикцію для розвитку криптовалют.

Що це насправді означає?

Відомо, що основна логіка використання активу з високою ліквідністю для застави з метою обміну на активи з низькою ліквідністю є обґрунтованою, але BTC знаходиться в центрі інтересів з кількох вимірів. Коли він дійсно зможе бути визнаний активом для заставних кредитів у США, його "вплив" може бути не меншим, ніж сила запропонованого Трампом "закону про резерви Біткойна" до його обрання. І цей вплив не обмежиться лише однією групою; на нього вплинуть різні групи, такі як американці, фінансові установи, державні органи тощо.

Скільки американців буде використовувати Біткойн для "купівлі будинку", скільки "зекономлять" використовуючи Біткойн як посередника?

Звіт споживачів криптовалют Security.org 2025 показує, що близько 28% дорослих у США ( приблизно 65 мільйонів ) мають криптовалюту, причому частка покоління Z та мілленіалів є особливо високою, адже більше половини з них мають або мали криптоактиви. Оскільки частка мілленіалів та покоління Z на ринку нерухомості США зростає, криптоактиви як спосіб оплати за житло також можуть ставати все більш популярними.

RedFin у 2021 році провела наукове опитування, на питання "Як ви накопичили кошти на первинний внесок?" найпоширенішою відповіддю було "з зарплати"(52%), а кількість людей, які "продають монети для купівлі житла", поступово зростала з 2019 по 2021 рік, досягнувши майже 12% наприкінці 2021 року. І за 4 роки, з поширенням криптовалют, цей відсоток, ймовірно, ще більше зріс.

Щодо того, скільки можна заощадити, одне припущення: ви купили Біткойн на суму 50 тисяч доларів у 2017 році. До 2025 року його вартість досягає 500 тисяч доларів. Замість того, щоб продати свій Біткойн і сплатити 90 тисяч доларів податку на прибуток, краще співпрацювати з криптовалютною іпотечною установою, ви обіцяєте закласти 300 тисяч доларів BTC, отримавши іпотечний кредит на 300 тисяч доларів під 9,25% річних. Кредитор помістить ваш Біткойн на депозитний рахунок, ви все ще володієте Біткойном, і вам потрібно сплатити лише близько 27 тисяч доларів на рік ( у вигляді відсотків, заощадивши 90 тисяч доларів податку, при цьому ви також маєте переваги від зростання ціни BTC та захисту від інфляції.

Згідно з даними Фанде Мей, поточна річна процентна ставка за іпотечними кредитами в США на 30 років коливається в районі 7%, тоді як на 15 років вона коливається близько 6%.

Як, наприклад, такі приватні установи, як Milo Credit, які вже працюють деякий час, можуть запропонувати кредитування біткойнів з LTV приблизно 50% та річною ставкою 9-10%, тоді як такі платформи, як People's Reserve, які є рідними кредитними платформами в екосистемі BTC, можуть знизити річну ставку до 3,5% ) за умови LTV 33% (. Якщо це обчислити, то за умовами іпотеки на 500 тисяч доларів на 15 років можна зекономити близько 1000 доларів на місяць, а загальні відсотки зменшаться на 190 тисяч доларів.

Хоча не всі установи пропонують такі низькі відсоткові ставки, під впливом поточної політики та законодавства, серед кількох основних установ, що надають позики в США, можуть з'явитися відсоткові ставки, подібні до загальних активів. Використання Біткойн позик для сучасних американців безсумнівно є більш розумним вибором.

![Біткойн іпотека, новий блакитний океан на 6,6 трильйона доларів])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-fbc22f691293e71f11182ad6bd639f06.webp(

Інструменти для сприяння процесу приватизації GSE

За місяць до того, як FHFA вимагала від Fannie Mae та Freddie Mac включити Біткойн та інші криптовалюти до системи оцінки іпотечних кредитів, президент США Дональд Трамп на своїй соціальній мережі Truth заявив: "Я просуваю роботу над публічним розміщенням цих чудових компаній ), маючи на увазі Freddie Mac та Fannie Mae (, але я хочу чітко підкреслити, що уряд США продовжить зберігати свої приховані гарантії, і я також буду непохитно здійснювати над ними контроль як президент."

Відкритий механізм застави Біткойн надає непряму, але важливу підтримку приватизації GSE, він не лише може внести різноманітність у фінансову систему житла.