Токенізація нерухомості: дослідження ринку реальних активів

Вступ

Концепція реальних світових активів (RWA) на ринку криптовалют не є новою, принаймні з 2018 року, коли токенізація активів і випуск токенів безпосередньо пов'язаних із цінними паперами (STO) мали схожість із сучасною концепцією RWA. Однак через незрілість регуляторних рамок та неявні переваги потенційного доходу ці ранні спроби не змогли перетворитися на зрілий сегмент ринку.

2022 року, внаслідок продовження підвищення процентних ставок у США, доходність державних облігацій США значно перевищила процентні ставки позик у стейблкоїнах на крипторинку. Тому токенізація державних облігацій США в RWA стала більш привабливою для криптоіндустрії. В результаті, такі зрілі DeFi проекти, як MakerDAO, Compound і Aave, а також традиційні фінансові установи, такі як Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens та навіть деякі уряди почали досліджувати RWA.

Протягом останніх двох років на ринку з'явилося кілька проектів RWA в сфері нерухомості. Вони спрямовані на розширення ринку інвестицій у нерухомість різними способами, диверсифікацію інвестиційних продуктів у нерухомість і зниження бар'єрів для інвесторів у нерухомість. Це дослідження проводить кейс-аналіз цих проектів, щоб дослідити переваги та недоліки дизайну RWA в сфері нерухомості та їх потенційний ринок. Оскільки ці проекти в основному спрямовані на активи і інвесторів у нерухомість Північної Америки, обговорення відповідних політик, нормативних актів і умов ринку буде переважно зосереджено на ринку нерухомості Північної Америки.

Методи токенізації ринку нерухомості

Ринок нерухомості є величезною сферою, наповненою інвестиційними можливостями. Дослідження Statista у березні 2023 року показало, що вартість публічного ринку нерухомості в Північній Америці становить 1,3 трильйона доларів США, а глобальний публічний ринок нерухомості оцінюється в 2,66 трильйона доларів США.

Основною метою токенізації ринку нерухомості є досягнення однієї або кількох наступних цілей: створення більш різноманітних і гнучких інвестиційних продуктів у сфері нерухомості, залучення більш широкого кола інвесторів, підвищення ліквідності та вартості активів нерухомості. Ці продукти насамперед представлені у трьох формах:

1. для фінансування розподілу прав власності на нерухомість.

2. Продукт індексу ринку нерухомості в спеціальному регіоні.

3. як забезпечення токенізованої нерухомості.

Крім того, токенізація та інтеграція блокчейну підвищили прозорість і демократичне управління активами нерухомості.

Фінансування нерухомості ( REIT ) - це компанії, які володіють, експлуатують або забезпечують фінансування для генерації доходу від нерухомості. REIT надає звичайним інвесторам можливості інвестування, подібні до паїв, що дозволяє їм отримувати дохід на основі дивідендів і загальний прибуток, а також сприяє зростанню ринку нерухомості в регіоні. REIT та нерухомість RWA мають спільні риси в наданні часткових можливостей інвестицій у нерухомість, ефективно знижуючи інвестиційні бар'єри та підвищуючи ліквідність активів нерухомості. Проте традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам можливостей управління або власності, зберігаючи централізовану модель експлуатації. Незважаючи на це, вони проводять суворий контроль активів та структуризацію інвестицій у рамках жорсткої регуляторної структури, що надає надійну основу для проектів нерухомості RWA.

Протягом останніх двох років роботи з проектами RWA в сфері нерухомості ми отримали більш чітке уявлення про їх переваги та недоліки.

Зазвичай проекти RWA в нерухомості мають зазначені вище властивості. Поглибивши дослідження конкретних випадків, я виявив, що через різницю в управлінні та продуктових підходах, кожен проект стикається з різними ситуаціями у фактичній експлуатації.

Дослідження випадків

Цей розділ аналізує три проекти RWA в сфері нерухомості. Кожен проект використовує різні методи токенізації ринку нерухомості і є найпопулярнішим у своїй галузі. Варто зазначити, що це все ще ранні проекти, їх продукція ще не пройшла тривалу та широкомасштабну перевірку та тестування на ринку.

RealT

RealT запущено в 2019 році і є одним з перших проектів RWA в сфері нерухомості на ринку, який зосереджується на інвестуванні в американську житлову нерухомість через блокчейн Ethereum та Gnosis, переважно на Gnosis.

RealT придбає житлову нерухомість і здійснює токенізацію відповідно до американського законодавства на володіння нерухомістю. Управління, технічне обслуговування та стягнення орендної плати за цю нерухомість покладаються на третю сторону. Після вирахування витрат, орендна плата, отримана від певної нерухомості, розподіляється між її токенами. Хоча RealT контролює процес токенізації, вони юридично відрізняються від компаній, які володіють нерухомістю. Згідно з описом на їхньому сайті, якщо компанія порушить умови, токенізовані власники мають право призначити іншу компанію для управління компанією, що володіє нерухомістю. Варто зазначити, що їм не потрібно обов'язково інвестувати спільно в нерухомість, яку вони вивели на ринок. Токенізовані власники нерухомості можуть щомісяця отримувати частину орендного доходу від нерухомості, не враховуючи приблизно 2,5% резерву на обслуговування та управлінських витрат, які зазвичай становлять близько 10% від вартості.

Наприклад, в даній нерухомості в Монтгомері загальна вартість токенізованої нерухомості становить 323 020 доларів США, ціна за токен – 52,10 доларів США, всього випущено 6 200 токенів. Нерухомість щомісяця приносить 2 600 доларів США доходу від оренди. Після вирахування витрат на експлуатацію та управління в розмірі 622 доларів США, щомісячний чистий прибуток становить 1 978 доларів США, річний дохід – 23 736 доларів США. Таким чином, кожен токен отримує 3,83 долара США розподілу, річна прибутковість становить 7,35%.

Щодо цієї нерухомості, RealT пропонує 100% токенів, що означає, що RealT не потрібно спільно інвестувати з клієнтами та підтримувати практично безризикову модель роботи. Управлінський орган стягує 8% орендної плати та залишкові витрати на обслуговування, інвестиційна платформа стягує лише 2% за токенізацію нерухомості, вибір управлінського органу та нагляд за управлінням. Завдяки цьому методу команда RealT може зекономити значну кількість часу на управлінні, зосереджуючись на пошуку кваліфікованої нерухомості та її токенізації для виходу на ринок.

Але, хоча часткова власність сприяла розподілу ризику між інвесторами, вона також принесла виклики. Коли економічні інтереси інвесторів занадто малі, витрати на управління компанією можуть стати непрактичними. У звіті Лауренса Свінкелса пояснюється конфлікт інтересів між власниками нерухомості в токенах та RealT. RealT обирає управлінський орган для управління своїми активами; якщо RealT має значну частку в активі, це може знизити агентські витрати; таким чином, неефективне управління може негативно вплинути на них. Проте, якщо частка RealT занадто велика, це може негативно позначитися на ліквідності токенів, а дрібні акціонери також можуть стати безвідповідальними. Ці власники можуть очікувати, що великі акціонери наглядатимуть за тим, чи є найняті управлінські органи фінансово життєздатними. З іншого боку, якщо частка RealT дуже мала, RealT може не мати достатньої мотивації для повноцінного вибору управлінського органу або участі в процесі нагляду, тоді як багатьом інвесторам важко ефективно взяти на себе відповідальність за нагляд за управлінськими органами.

Я знайшов кількість власників кожного об'єкта нерухомості за допомогою відповідного блокчейн-браузера з десяти найновіших розпроданих токенів на ринку RealT.

Як показано на графіку, RealT розділяє нерухомість на різну кількість токенів, тому ціна кожного токена становить приблизно 50 доларів. Більшість нерухомості розташоване в Детройті, близько 500 власників токенів, з яких у двох об'єктів нерухомості кількість власників перевищує 1 000. Тепер поєднайте це з кількістю токенів у кожного власника, щоб зрозуміти діапазон інвестицій інвесторів RealT.

Приблизно 90% інвесторів RealT інвестують менше 500 доларів, близько 9% інвестують від 500 до 2,000 доларів, 1% інвестують більше цієї суми. Це свідчить про те, що RealT в певній мірі успішно створив ринок інвестицій у нерухомість для дрібних інвесторів і підвищив ліквідність ринку нерухомості.

Згідно з даними транзакцій з гаманця RealT (, адреса гаманця Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT вже сплатила близько 6 мільйонів доларів США загальної орендної плати. Платформенні збори коливаються в залежності від витрат на утримання, страхування та податків, складаючи близько 2,5%-3% від орендної плати, що дорівнює приблизно 150-180 тисяч доларів США доходу платформи за останні два роки. Однак, оскільки RealT не потрібно брати участь в інвестиціях у нерухомість, і якщо вибрати інвестування, то ступінь участі не має чітких обмежень або вказівок, доходи, які RealT отримує від орендних надходжень, ще не були оприлюднені.

З точки зору структури компанії, RealT заснувала Real Token Inc. у штаті Делавер як центральний суб'єкт компанії. Цей суб'єкт не володіє жодними нерухомими активами; він лише виступає в якості операційного суб'єкта проекту RealT. Крім того, RealT заснувала Real Token LLC у штаті Делавер як материнську компанію для ряду нерухомих компаній. Як і Real Token Inc., Real Token LLC не володіє жодними нерухомими активами; її основна мета - спростити юридичні процедури, дозволяючи користувачам брати участь в інвестуванні в усі об'єкти нерухомості шляхом укладення контракту з компанією. Нарешті, RealT створює відповідний Series LLC для кожного інвестиційного об'єкта. Як дочірня компанія Real Token LLC, кожен Series LLC володіє конкретним об'єктом нерухомості та відповідним Токеном. Ця структура покликана забезпечити, щоб фінансові або юридичні проблеми одного об'єкта нерухомості не впливали на інші об'єкти під RealT, а також не впливали на операції материнської компанії.

( Parcl

Parcl протокол є платформою DeFi інвестування, яка дозволяє користувачам торгувати змінами цін на глобальному ринку нерухомості. Parcl використовується для отримання безстрокового експозиції до синтетичних активів, що базуються на AMM-структурі. Parcl впроваджує джерело цін Parcl Labs, яке створює індекси для нерухомості в конкретних регіонах на основі історії продажів. Термін історії продажів може змінюватися в залежності від частоти угод з нерухомістю. Після створення індексу інвестори мають можливість спекулювати на вартості нерухомості, можуть відкривати довгі або короткі позиції на ціни нерухомості.

Цей метод дозволяє Parcl уникнути правових проблем, оскільки в операціях платформи не залучена реальна нерухомість. Можливо, хтось поставить під сумнів, чи є це справжнім проектом RWA в сфері нерухомості, оскільки він не відповідає наведеним вище стандартам. Однак це відносно популярний проект RWA, який отримав інвестиції від таких відомих компаній, як Coinbase, Solana Ventures, DragonFly та інших. Обговорення можливостей диверсифікації RWA в сфері нерухомості є обґрунтованим.

![Цегли та Блоки: Дослідження Нерухомості на Ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp###

Тестова мережа Parcl була запущена на Solana у травні 2022 року, тепер її TVL становить 16 мільйонів доларів. Після більш ніж року роботи Parcl, здається, не викликала багато уваги, добовий обсяг торгівлі становить менше 10 тисяч доларів, а кількість активних користувачів менше 50.

Продукти Parcl спрощені та швидко розроблені. Цінові джерела та індексні ринки Parcl Labs добре спроектовані, легко у використанні.

В операційній діяльності команда Parcl активно впроваджує програми залучення користувачів, такі як Parcl Point та Real Estate Royale. Незважаючи на ці переваги та підтримку багатьох відомих інвестиційних установ, Parcl все ще зберігає відносно стриманий імідж на ринку, має невелику базу користувачів та обмежений обсяг торгівлі. Можливо, ринок ще не готовий до продуктів індексів нерухомості.

( Рейнно

Великі криптовалютні компанії, такі як Ripple та MakerDAO, також вивчають можливість дозволити користувачам токенізувати свою нерухомість як заставу для кредитів. Ripple у липні оголосив, що його команда цифрових валют центрального банку працює у цьому напрямку. MakerDAO співпрацює з RobinLand, щоб підтримати кредити під забезпечення нерухомості. RealT пропонує варіант використання токенізованої нерухомості в якості застави для кредитів, хоча ця послуга обмежена токенами, які вони випускають. В основному, ця послуга більше схожа на продукти кредитування токенів і не суттєво підвищує ліквідність капіталу власників нерухомості.

Reinno - це проект, який був запущений у 2020 році і припинив свою діяльність у 2022 році. Хоча він не залишив багато слідів на ринку, він представив два додаткові продукти, пов'язані з нерухомістю RWA, які варто згадати.

Перший продукт - це послуга кредитування на основі токенізації нерухомості. Коли власники нерухомості потребують фінансування, вони можуть подати документи на нерухомість до Reinno. Після отримання схвалення Reinno створить у Делавері спеціальну компанію для угоди ), також відому як SPV, яка є дочірньою компанією, створеною материнською компанією.