Bitcoin thế chấp: một biển xanh mới trị giá 6.6 triệu tỷ đô la

Vào ngày 27 tháng 5, tổ chức lâu đời của Phố Wall Cantor Fitzgerald đã khởi động chương trình cho vay thế chấp Bitcoin trị giá 2 tỷ đô la dành cho khách hàng tổ chức, với các đối tác giao dịch đầu tiên bao gồm các công ty tiền điện tử FalconX và Maple Finance. Là một trong những nhà bảo lãnh chính thức của trái phiếu chính phủ Hoa Kỳ, sự tham gia của tổ chức này được coi là một bước đột phá mang tính biểu tượng.

Bitcoin đang chuyển từ một tài sản lưu trữ thành một công cụ tài chính có khả năng ảnh hưởng đến hệ thống tín dụng.

Một tháng sau, Giám đốc Cục Tài chính Nhà ở Liên bang Hoa Kỳ (FHFA) Bill Pulte lại đưa ra tín hiệu quan trọng. Ông đã yêu cầu hai doanh nghiệp trụ cột tín dụng nhà ở của Mỹ, Fannie Mae và Freddie Mac, nghiên cứu khả năng đưa Bitcoin và các đồng tiền điện tử khác vào hệ thống đánh giá thế chấp. Tuyên bố này đã gây ra phản ứng mạnh mẽ trên thị trường, trong vòng 24 giờ, giá Bitcoin tăng gần 2,87%, vượt qua 108,000 USD.

Lần này, khoản vay thế chấp Bitcoin sẽ gây ảnh hưởng gì đến hệ thống đô la?

Lời nói của Bill Pulte có tính không?

Pulte đã công khai kêu gọi Fannie Mae và Freddie Mac trên mạng xã hội, yêu cầu hai công ty này chuẩn bị sẵn sàng. Fannie Mae và Freddie Mac là hai công ty được chính phủ hỗ trợ tại Mỹ, mặc dù không trực tiếp cấp tín dụng cho người mua nhà, nhưng đóng vai trò là những "nhà tạo lập thị trường" chính trong thị trường trái phiếu thế chấp thứ cấp, đảm bảo tính thanh khoản và tính bền vững của thị trường cho vay thông qua việc thu mua các khoản vay nhà ở do các tổ chức tư nhân phát hành.

Cục Tài chính Liên bang ( FHFA ) chịu trách nhiệm giám sát hai tổ chức này. Đến tháng 12 năm 2024, Fannie Mae và Freddie Mac đã đảm bảo tổng cộng 6,6 triệu tỷ đô la Mỹ cho các chứng khoán hỗ trợ thế chấp do cơ quan phát hành ( MBS ), chiếm 50% tổng nợ thế chấp chưa thanh toán của Mỹ. Các khoản vay thế chấp được Chính phủ Mỹ đảm bảo toàn bộ từ Freddie Mac đã cung cấp 2,5 tỷ đô la cho MBS, chiếm 20%.

Pulte đã sử dụng giọng điệu "lệnh" vì ông giữ chức vụ giám sát trong Hội đồng quản trị của hai công ty này với tư cách là Chủ tịch FHFA, và sau khi nhậm chức vào tháng 3 năm 2025, ông đã thực hiện những cải cách mạnh mẽ về nhân sự và cấu trúc, điều chuyển nhiều giám đốc khỏi hai cơ quan lớn, tự mình đảm nhận chức vụ Chủ tịch Hội đồng quản trị, và sa thải 14 giám đốc điều hành, bao gồm CEO của Freddie Mac, để thực hiện tái cấu trúc toàn diện. Điều này đã làm tăng đáng kể quyền kiểm soát của FHFA đối với các doanh nghiệp được chính phủ tài trợ. Hiện nay, FHFA bắt đầu khám phá việc đưa tài sản tiền điện tử vào hệ thống đánh giá cho vay thế chấp, đánh dấu một sự chuyển mình cấu trúc trong thái độ của cơ quan quản lý đối với tài sản tiền điện tử.

Bối cảnh cá nhân của Pulte càng làm cho tin tức này trở nên phức tạp hơn. Là người đứng đầu thế hệ thứ ba của công ty xây dựng nhà ở Pulte Homes, công ty lớn thứ ba tại Mỹ, cũng như Tổng thống Trump, ông là người thừa kế của một gia tộc bất động sản. Ông cũng là một trong những quan chức liên bang sớm công khai ủng hộ tiền điện tử trong số những người thân cận với Trump. Ngay từ năm 2019, ông đã cổ vũ sự phát triển từ thiện của tài sản tiền điện tử trên mạng xã hội và tiết lộ việc nắm giữ một lượng lớn Bitcoin và Solana. Kết hợp với "hồ sơ tiền điện tử" trước đó của ông, có vẻ như ông hy vọng đưa tài sản tiền điện tử vào hệ thống mua nhà của các gia đình Mỹ không phải là một quyết định bộc phát.

Sự khác biệt trong nội bộ chính phủ

Mặt khác, có sự phân hóa rõ rệt trong nội bộ chính phủ. ProPublica đã tiết lộ vào tháng Ba rằng Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD) cũng đang khám phá việc sử dụng stablecoin và công nghệ blockchain để theo dõi quỹ trợ cấp nhà ở liên bang. Một quan chức của HUD đã tiết lộ rằng người thúc đẩy giải pháp blockchain là Owen Dennis, Phó Giám đốc Tài chính mới của HUD, người từng là đối tác của gã khổng lồ tư vấn toàn cầu Ernst & Young.

Khác với "GSE bán chính thức" do FHFA phụ trách, 吉利美 do HUD phụ trách là một cơ quan hoàn toàn thuộc chính phủ. Do đó, các cuộc thảo luận trong lĩnh vực này trở nên nghiêm ngặt hơn, đề xuất này đã gặp phải sự phản đối dữ dội bên trong, một số người cho rằng điều này có thể dẫn đến cuộc khủng hoảng thế chấp phụ như năm 2008, một số quan chức thậm chí còn gọi đây là "như phát tiền bằng tiền chơi Monopoly". Một bản ghi nhớ nội bộ chỉ ra rằng, HUD không thiếu khả năng kiểm toán và theo dõi dòng tiền, việc đưa vào blockchain và thanh toán bằng tiền điện tử không chỉ làm tăng thêm độ phức tạp mà còn có thể gây ra sự biến động giá trị của quỹ hỗ trợ và thậm chí là các vấn đề tuân thủ.

Hiện tại, đã có nền tảng cung cấp sản phẩm cho vay thế chấp bằng Bitcoin. Tuy nhiên, do không thể chuyển nhượng chứng khoán cho Fannie Mae và Freddie Mac, nên lãi suất cho vay cao và tính thanh khoản bị hạn chế. Khi Bitcoin được đưa vào hệ thống bảo lãnh cho vay liên bang, không chỉ có thể giảm lãi suất vay, mà còn có nghĩa là những người nắm giữ coin có thể giải phóng hiệu ứng đòn bẩy, từ "HODL" chuyển sang "xây dựng cấu trúc tài sản gia đình ở Mỹ".

Tất nhiên, rủi ro không thể bị xem nhẹ. Như các cựu quan chức SEC đã cảnh báo, một khi tài sản tiền điện tử không ổn định được đưa vào hệ thống thế chấp trị giá 1.3 nghìn tỷ USD được bảo lãnh bởi FHA, bất kỳ sự kiện mất giá nào cũng có thể gây ra cú sốc hệ thống. Hơn nữa, các học giả pháp lý còn thẳng thắn cho rằng, việc dùng nhóm dễ bị tổn thương nhất làm thí nghiệm cho sự thay đổi công nghệ là cực kỳ nguy hiểm.

Sự khác biệt này cốt lõi nằm ở việc liệu Hoa Kỳ có sẵn sàng chính thức đưa Bitcoin từ "tài sản đầu tư thay thế" vào hệ thống tài chính công hay không. Nghiên cứu của FHFA nhằm cho phép những người nắm giữ sử dụng số dư Bitcoin của họ để trực tiếp đáp ứng yêu cầu về khoản đặt cọc hoặc dự trữ, có ý nghĩa sâu sắc ở chỗ nó lần đầu tiên cho phép tài sản phi tập trung có hiệu ứng "đòn bẩy nhà ở". Mặt khác, sự biến động của tài sản tiền điện tử khiến cho việc định giá và trích lập rủi ro khi làm "tài sản dự trữ" trở thành một thách thức tự nhiên, và nếu trong bối cảnh giá Bitcoin biến động mạnh, liệu có cho phép sử dụng để đánh giá thế chấp hay không, thì điều này liên quan đến quản lý tài chính, quản lý thanh khoản, thậm chí là vấn đề ổn định hệ thống.

Chỉ thị mới của FHFA có quy định gì?

Do bài học từ cuộc khủng hoảng thế chấp năm 2008, hiện tại việc đánh giá khoản vay nhà ở ở Mỹ có những hạn chế nghiêm ngặt về sự tuân thủ tài sản. Nghĩa là, người vay phải chuyển đổi tiền điện tử thành đô la Mỹ và gửi vào tài khoản ngân hàng được quản lý tại Mỹ trong ít nhất 60 ngày để được coi là "vốn trưởng thành" trong đánh giá. Hướng đi mà Pulte đề xuất rõ ràng nhằm mục đích vượt qua rào cản quy trình này.

Lệnh chính thức này, tức Quyết định số 2025-360, yêu cầu hai gã khổng lồ cho vay thế chấp xem tiền điện tử như một tài sản hợp lệ cho sự đa dạng hóa tài sản của người vay. Đến nay, tiền điện tử vẫn bị loại trừ khỏi đánh giá rủi ro thế chấp, vì người vay thường không đổi tài sản kỹ thuật số của họ thành đô la trước khi khoản vay kết thúc. Chỉ thị này yêu cầu Fannie Mae và Freddie Mac lập đề xuất để đưa tiền điện tử vào trong đánh giá rủi ro khoản vay thế chấp nhà ở đơn lẻ của họ trong quỹ dự trữ của người vay. Hơn nữa, chỉ thị cũng quy định rằng các doanh nghiệp nên tính toán trực tiếp lượng nắm giữ tiền điện tử mà không cần phải đổi sang đô la.

FHFA đã đưa ra "hướng dẫn" rõ ràng về những loại tiền điện tử nào đủ điều kiện xem xét. Chỉ những tài sản được phát hành trên sàn giao dịch tập trung có sự quản lý của Hoa Kỳ và hoàn toàn tuân thủ các luật liên quan mới đủ điều kiện. Hơn nữa, các doanh nghiệp phải bao gồm các biện pháp giảm thiểu rủi ro trong quá trình đánh giá, bao gồm điều chỉnh theo sự biến động của thị trường tiền điện tử đã biết, cũng như thực hiện cắt giảm rủi ro phù hợp dựa trên tỷ lệ dự trữ tiền điện tử mà người vay nắm giữ.

Trước khi thực hiện bất kỳ thay đổi nào, doanh nghiệp phải nộp đề xuất của mình cho hội đồng quản trị để phê duyệt. Sau khi hội đồng quản trị phê duyệt, đề xuất phải được chuyển đến FHFA để xem xét và cấp phép cuối cùng. Quyết định của FHFA nhất quán với cách tiếp cận rộng rãi hơn của chính phủ liên bang trong việc công nhận tiền điện tử trong quy trình tài chính, phù hợp với phát biểu của Pulte "Để đáp ứng tầm nhìn của Tổng thống Trump về việc biến Mỹ thành thủ đô tiền điện tử của thế giới", việc phát hành chỉ thị này thể hiện cam kết của họ trong việc định vị Mỹ là khu vực tài phán hàng đầu về phát triển tiền điện tử.

Điều này thực sự có nghĩa là gì?

Như mọi người đều biết, một tài sản có tính thanh khoản cao được sử dụng để thế chấp đổi lấy tài sản có tính thanh khoản thấp là một logic nền tảng hợp lý, nhưng BTC đang ở trung tâm lợi ích của nhiều chiều. Khi nó thực sự có thể được xác nhận là tài sản thế chấp cho khoản vay tại Mỹ, "tầm ảnh hưởng" của nó có thể không kém gì sức mạnh của "đạo luật dự trữ Bitcoin" mà Trump đã đề xuất trước khi nhậm chức, và ảnh hưởng này sẽ không chỉ giới hạn ở một nhóm đơn lẻ, mà nhiều nhóm khác nhau như người dân Mỹ, các tổ chức tài chính, các cơ quan chính phủ, v.v. sẽ bị ảnh hưởng.

Bao nhiêu người Mỹ sẽ "mua nhà" bằng Bitcoin, dùng Bitcoin làm trung gian có thể "tiết kiệm" được bao nhiêu tiền?

Báo cáo người tiêu dùng về tiền điện tử 2025 của Security.org cho thấy, khoảng 28% người lớn ở Mỹ ( khoảng 65 triệu người ) sở hữu tiền điện tử, trong đó tỷ lệ Gen Z và thế hệ thiên niên kỷ rất cao, đều có hơn một nửa số người sở hữu hoặc đã từng sở hữu tài sản tiền điện tử. Và do thế hệ thiên niên kỷ và thế hệ Z đang chiếm tỷ lệ ngày càng lớn trên thị trường bất động sản Mỹ, tài sản tiền điện tử có thể trở thành một phương thức thanh toán mua nhà ngày càng phổ biến.

Trong cuộc khảo sát khoa học phổ thông của RedFin vào năm 2021, câu hỏi "Bạn đã tích lũy tiền đặt cọc như thế nào?" câu trả lời phổ biến nhất là "dùng lương"(52%), trong khi nhóm "bán tiền điện tử để mua nhà" đã tăng dần từ năm 2019 đến năm 2021, đạt gần 12% vào cuối năm 2021. Sau 4 năm trôi qua, với sự phổ biến của tiền điện tử, tỷ lệ này có thể đã tăng thêm.

Về việc tiết kiệm bao nhiêu tiền, một giả thuyết là: bạn đã mua Bitcoin trị giá 50.000 USD vào năm 2017. Đến năm 2025, giá trị của nó đạt 500.000 USD. Thay vì bán Bitcoin của bạn và phải trả 90.000 USD thuế lãi vốn, tốt hơn là hợp tác với một tổ chức cho vay thế chấp tiền điện tử, bạn cam kết thế chấp 300.000 USD BTC, nhận một khoản vay thế chấp 300.000 USD với lãi suất 9,25%. Người cho vay sẽ lưu trữ Bitcoin của bạn trong tài khoản ủy thác, bạn vẫn sở hữu Bitcoin và bạn chỉ cần trả một khoản lãi khoảng 27.000 USD mỗi năm ( sẽ thấp hơn trong tương lai ), và tiết kiệm được 90.000 USD thuế, đồng thời bạn còn có quyền lợi từ xu hướng tăng giá BTC.

Theo dữ liệu từ Fannie Mae, lãi suất cho vay thế chấp 30 năm tại Mỹ hiện đang dao động khoảng 7%, trong khi lãi suất cho vay 15 năm thì dao động khoảng 6%.

Các tổ chức tư nhân như Milo Credit đã hoạt động một thời gian, hiện có thể cung cấp dịch vụ cho vay Bitcoin với lãi suất khoảng 9-10% và LTV khoảng 50%. Trong khi đó, các nền tảng cho vay gốc BTC như People's Reserve có thể giảm lãi suất xuống còn 3.5% nếu LTV là 33%. Nếu tính toán như vậy, theo khoản vay thế chấp 500.000 đô la trong 15 năm, mỗi tháng có thể tiết kiệm khoảng 1.000 đô la, tổng lãi suất sẽ giảm 190.000 đô la.

Mặc dù không phải tất cả các tổ chức đều có lãi suất thấp như vậy, nhưng dưới sự thúc đẩy của chính sách và quy định hiện tại, có thể xuất hiện lãi suất tương tự như tài sản phổ biến trong số các tổ chức cho vay chủ lực tại Mỹ. Việc vay tiền bằng Bitcoin đối với người Mỹ hiện nay chắc chắn là một lựa chọn khôn ngoan hơn.

Công cụ hỗ trợ thúc đẩy tiến trình tư nhân hóa GSE

Vào tháng trước khi FHFA yêu cầu Fannie Mae và Freddie Mac đưa Bitcoin và các loại tiền điện tử khác vào hệ thống đánh giá thế chấp, Tổng thống Mỹ Trump đã phát biểu trên mạng xã hội của mình là Truth, "Tôi đang thúc đẩy công việc công khai công ty tuyệt vời này ( mà đề cập đến Freddie Mac, Fannie Mae ), nhưng tôi muốn nhấn mạnh rằng chính phủ Mỹ sẽ tiếp tục giữ bảo lãnh ngầm của mình, và tôi cũng sẽ kiên định giám sát chúng với tư cách là Tổng thống."

Cơ chế cho vay cầm cố Bitcoin mở ra một con đường hỗ trợ gián tiếp nhưng quan trọng cho việc tư nhân hóa GSE, nó không chỉ có thể mang lại sự đa dạng cho hệ thống tài chính nhà ở.