Mã hóa kỹ thuật số bất động sản: Khám phá thị trường tài sản thế giới thực

Giới thiệu

Khái niệm tài sản thế giới thực ( RWA ) không phải là mới trong thị trường tiền điện tử, ít nhất là từ năm 2018, khi đó việc mã hóa kỹ thuật số tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ) có nhiều điểm tương đồng với khái niệm RWA ngày nay. Tuy nhiên, do khung pháp lý chưa trưởng thành và lợi ích tiềm năng không rõ ràng, những nỗ lực ban đầu này đã không phát triển thành một phân khúc thị trường trưởng thành.

Năm 2022, khi Mỹ tiếp tục tăng lãi suất, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt xa lãi suất cho vay stablecoin trong thị trường tiền điện tử. Do đó, việc mã hóa kỹ thuật số trái phiếu chính phủ Mỹ thành RWA trở nên hấp dẫn hơn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Kết quả là, các dự án DeFi trưởng thành như MakerDAO, Compound và Aave, cũng như các tổ chức tài chính truyền thống như Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens, thậm chí một số chính phủ đã bắt đầu khám phá RWA.

Trong hai năm qua, thị trường đã xuất hiện một số dự án RWA bất động sản. Chúng nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản qua nhiều cách, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản cho các nhà đầu tư bất động sản. Nghiên cứu này thực hiện phân tích trường hợp cho các dự án này nhằm khám phá những ưu nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản và thị trường tiềm năng của nó. Do các dự án này chủ yếu nhắm đến tài sản và nhà đầu tư bất động sản Bắc Mỹ, cuộc thảo luận về chính sách, quy định và điều kiện thị trường liên quan sẽ chủ yếu xoay quanh thị trường bất động sản Bắc Mỹ.

Phương pháp mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là một lĩnh vực lớn đầy cơ hội đầu tư. Nghiên cứu của Statista vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ lên tới 1,3 nghìn tỷ USD, trong khi giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.

Mục tiêu chính của mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một nhóm nhà đầu tư rộng rãi hơn, nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Các sản phẩm này chủ yếu được thể hiện dưới ba hình thức:

1. để phân chia quyền sở hữu bất động sản cho việc huy động vốn.

2. sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể.

3. là mã hóa kỹ thuật số bất động sản được sử dụng làm tài sản thế chấp.

Ngoài ra, mã hóa kỹ thuật số và tích hợp blockchain đã tăng cường tính minh bạch và quản trị dân chủ của các tài sản bất động sản.

Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) là một công ty sở hữu, vận hành hoặc cung cấp tài chính cho bất động sản tạo ra doanh thu. REIT cung cấp cho các nhà đầu tư bình thường cơ hội đầu tư giống như quỹ tương hỗ, cho phép họ nhận được thu nhập dựa trên cổ tức và tổng lợi tức, đồng thời giúp thị trường bất động sản trong khu vực phát triển. REIT và RWA bất động sản có những điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản một phần, hiệu quả giảm thiểu rào cản đầu tư và nâng cao tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cho các nhà đầu tư cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu, duy trì mô hình vận hành tập trung. Dù vậy, chúng thực hiện kiểm tra và cấu trúc đầu tư nghiêm ngặt đối với tài sản trong khuôn khổ quy định nghiêm ngặt, cung cấp một kế hoạch vững chắc cho các dự án RWA bất động sản.

Trong hai năm qua, qua hoạt động của các dự án RWA bất động sản, chúng tôi đã có cái nhìn rõ ràng hơn về những ưu nhược điểm của nó.

Thông thường, các dự án RWA bất động sản có những thuộc tính trên. Sau khi nghiên cứu sâu về các trường hợp cụ thể, tôi nhận thấy do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải các tình huống khác nhau trong quá trình hoạt động thực tế.

Nghiên cứu trường hợp

Chương này chọn ba dự án RWA bất động sản để phân tích. Mỗi dự án áp dụng các phương pháp khác nhau để mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản và đều rất phổ biến trong lĩnh vực của mình. Đáng chú ý là, đây vẫn là các dự án ở giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa được kiểm chứng và thử nghiệm rộng rãi trên thị trường trong thời gian dài.

RealT

RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất trên thị trường, tập trung vào việc làm cho bất động sản nhà ở Mỹ có thể đầu tư thông qua Ethereum và Gnosis Blockchain ( chủ yếu trên Gnosis ).

RealT mua bất động sản dân cư và thực hiện mã hóa kỹ thuật số cho các thực thể sở hữu hợp đồng bất động sản theo quy định của Mỹ. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê các bất động sản này được ủy thác cho các tổ chức quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, tiền thuê phát sinh từ bất động sản cụ thể sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu mã thông báo của nó. Mặc dù RealT giám sát quá trình mã hóa kỹ thuật số, nhưng chúng về mặt pháp lý khác với các công ty sở hữu tài sản bất động sản. Theo mô tả trên trang web của họ, nếu công ty vi phạm hợp đồng, các chủ sở hữu mã thông báo có quyền bổ nhiệm một công ty khác quản lý công ty sở hữu hợp đồng bất động sản. Cần lưu ý rằng họ không phải bắt buộc phải cùng đầu tư với bất động sản mà họ đưa ra thị trường. Các chủ sở hữu mã thông báo bất động sản có thể nhận được một phần thu nhập tiền thuê bất động sản hàng tháng, không bao gồm khoảng 2,5% quỹ dự phòng bảo trì và phí quản lý, thường là khoảng 10% giá trị.

Lấy ví dụ về tài sản này ở Montgomery, tổng giá trị bất động sản mã hóa kỹ thuật số là 323,020 đô la, giá mỗi Token là 52.10 đô la, tổng cộng phát hành 6,200 Token. Tài sản này tạo ra thu nhập cho thuê 2,600 đô la mỗi tháng. Sau khi trừ đi chi phí vận hành và quản lý tổng cộng 622 đô la, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 đô la, thu nhập hàng năm là 23,736 đô la. Do đó, mỗi Token nhận được 3.83 đô la phân phối, tỷ suất lợi nhuận hàng năm là 7.35%.

Đối với bất động sản này, RealT cung cấp 100% Token, điều này có nghĩa là RealT không cần phải đầu tư cùng với khách hàng và duy trì một mô hình vận hành gần như không rủi ro. Cơ quan quản lý thu khoản tiền thuê 8% và các chi phí bảo trì còn lại, nền tảng đầu tư chỉ thu 2% cho việc mã hóa kỹ thuật số bất động sản, lựa chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Thông qua phương pháp này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm một lượng lớn thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ tiêu chuẩn và đưa chúng ra thị trường để mã hóa.

Tuy nhiên, mặc dù quyền sở hữu phần nào đã thúc đẩy sự chia sẻ rủi ro giữa các nhà đầu tư, nhưng nó cũng mang lại những thách thức. Khi lợi ích kinh tế của các nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty có thể trở nên không khả thi. Một báo cáo của Laurens Swinkels giải thích về xung đột lợi ích giữa những người nắm giữ bất động sản mã hóa kỹ thuật số và RealT. RealT chọn các tổ chức quản lý để quản lý tài sản mà họ sở hữu; nếu RealT sở hữu một phần lớn tài sản, họ có thể giảm chi phí đại lý; do đó, việc quản lý không hiệu quả có thể ảnh hưởng tiêu cực đến họ. Tuy nhiên, nếu cổ phần của RealT quá lớn, điều này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến tính thanh khoản của mã hóa kỹ thuật số, và các cổ đông nhỏ cũng có thể trở thành những người ăn theo. Những người sở hữu này có thể kỳ vọng rằng sẽ có các cổ đông lớn giám sát các tổ chức quản lý được thuê có tài chính khả thi hay không. Mặt khác, nếu cổ phần của RealT rất nhỏ, RealT có thể thiếu đủ động lực để lựa chọn tổ chức quản lý một cách đầy đủ hoặc tham gia vào quá trình giám sát, trong khi nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc đảm nhận trách nhiệm giám sát các tổ chức quản lý.

Tôi đã sử dụng trình duyệt blockchain liên quan để tìm số lượng chủ sở hữu của mỗi bất động sản từ mười Token đã bán hết mới nhất trên thị trường RealT.

Như biểu đồ cho thấy, RealT phân chia tài sản thành một số lượng Token khác nhau, do đó giá của mỗi Token khoảng 50 đô la. Hầu hết các tài sản nằm ở Detroit, với khoảng 500 người nắm giữ Token, trong đó hai tài sản có số lượng người nắm giữ vượt quá 1,000. Bây giờ, kết hợp điều này với số lượng Token của mỗi người nắm giữ để hiểu phạm vi đầu tư của các nhà đầu tư RealT.

Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, khoảng 9% đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công ở một mức độ nào đó trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ và nâng cao tính thanh khoản của thị trường bất động sản.

Từ dữ liệu giao dịch của ví RealT ( Địa chỉ ví Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT đã thanh toán khoảng 6 triệu đô la tổng tiền thuê. Phí nền tảng dao động dựa trên chi phí duy trì, bảo hiểm và thuế, khoảng 2,5%-3% tiền thuê, tương đương với doanh thu nền tảng khoảng 150.000 đến 180.000 đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không cần tham gia vào đầu tư bất động sản, và nếu chọn đầu tư, mức độ tham gia của họ không có giới hạn hay hướng dẫn rõ ràng, nên thu nhập từ tiền thuê mà RealT nhận được vẫn chưa được công khai.

Từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại bang Delaware như là thực thể trung tâm của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; nó chỉ là thực thể vận hành của dự án RealT. Ngoài ra, RealT cũng đã thành lập Real Token LLC tại bang Delaware như là công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng tham gia đầu tư vào tất cả các tài sản thông qua việc ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT thiết lập Series LLC tương ứng cho mỗi tài sản đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi Series LLC sở hữu tài sản cụ thể và các Token tương ứng. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một tài sản sẽ không ảnh hưởng đến các tài sản khác dưới RealT, cũng như không ảnh hưởng đến hoạt động của công ty mẹ.

Parcl

Giao thức Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl được sử dụng để có được vị thế vĩnh viễn trên tài sản tổng hợp sử dụng cấu trúc AMM. Parcl giới thiệu nguồn giá Parcl Labs, tạo ra chỉ số cho bất động sản ở các khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng. Thời gian lịch sử bán hàng có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch của bất động sản. Sau khi tạo chỉ số, nhà đầu tư có cơ hội đầu cơ về giá trị bất động sản, có thể mua vào hoặc bán khống giá bất động sản.

Phương pháp này giúp Parcl tránh được các vấn đề pháp lý, vì trong hoạt động của nền tảng không liên quan đến bất động sản thực tế. Có thể có người đặt câu hỏi liệu đây có thực sự là một dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không đáp ứng các tiêu chí trên. Tuy nhiên, đây là một dự án RWA tương đối phổ biến, nhận được sự đầu tư từ các tên tuổi lớn trong ngành như Coinbase, Solana Ventures, DragonFly. Việc thảo luận về khả năng đa dạng hóa RWA bất động sản là hợp lý.

Mạng thử nghiệm của Parcl được ra mắt vào tháng 5 năm 2022 trên Solana, hiện tại TVL của nó là 16 triệu đô la. Sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 đô la, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50 người.

Sản phẩm của Parcl được đơn giản hóa và phát triển nhanh chóng. Giá nguồn và thị trường chỉ số của Parcl Labs được thiết kế tốt và dễ sử dụng.

Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl đã tích cực triển khai các chương trình thu hút người dùng như Parcl Point, Real Estate Royale. Mặc dù có những lợi thế này và sự ủng hộ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn giữ hình ảnh thị trường tương đối khiêm tốn, với cơ sở người dùng nhỏ và khối lượng giao dịch hạn chế. Có lẽ thị trường vẫn chưa sẵn sàng cho các sản phẩm chỉ số bất động sản.

Reinno

Các công ty tiền điện tử lớn như Ripple và MakerDAO cũng đang khám phá khả năng cho phép người dùng mã hóa kỹ thuật số bất động sản của họ làm tài sản thế chấp cho các khoản vay. Ripple đã công bố vào tháng 7 rằng đội ngũ tiền tệ kỹ thuật số của họ đang nỗ lực theo hướng này. MakerDAO hợp tác với RobinLand để hỗ trợ các khoản vay được bảo đảm bằng bất động sản. RealT cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản mã hóa kỹ thuật số làm tài sản thế chấp cho các khoản vay, mặc dù dịch vụ này chỉ giới hạn cho các mã thông báo mà họ phát hành. Về bản chất, dịch vụ này giống như sản phẩm cho vay bằng mã thông báo, và không thực sự tăng tính thanh khoản vốn cho các chủ sở hữu bất động sản.

Reinno là một dự án bị bỏ hoang được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù nó không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA, đáng chú ý.

Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên mã hóa kỹ thuật số bất động sản. Khi chủ sở hữu bất động sản cần tài chính, họ có thể gửi tài liệu bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo ra một công ty mục đích đặc biệt ( tại Delaware, còn được gọi là SPV, là công ty con được tạo ra bởi công ty mẹ.