Bitcoin Hipoteca: um novo mar azul de 6,6 trilhões de dólares

No dia 27 de maio, a antiga instituição de Wall Street Cantor Fitzgerald lançou um programa de empréstimos com colateral em Bitcoin de 2 bilhões de dólares para clientes institucionais, com as primeiras contrapartes incluindo as empresas de criptomoeda FalconX e Maple Finance. Como um dos subscritores oficiais de títulos do Tesouro dos EUA, a entrada desta instituição é vista como uma ruptura de grande simbolismo.

Bitcoin está a transformar-se de um ativo de estoque, em uma ferramenta financeira que pode afetar o sistema de crédito.

Um mês depois, o diretor da Agência Federal de Financiamento da Habitação dos EUA, Bill Pulte, lançou um sinal importante. Ele pediu à Fannie Mae e à Freddie Mac, duas empresas pilares do crédito imobiliário nos EUA, para estudar a viabilidade de incluir criptomoedas como Bitcoin na avaliação de hipotecas. Esta declaração provocou uma reação intensa no mercado, com o preço do Bitcoin subindo quase 2,87% em 24 horas, ultrapassando novamente os 108.000 dólares.

Qual será o impacto deste empréstimo hipotecário em Bitcoin no sistema do dólar?

As palavras de Bill Pulte contam?

Pulte fez um apelo público nas redes sociais à Fannie Mae e à Freddie Mac, pedindo que essas duas empresas se preparassem. A Fannie Mae e a Freddie Mac são duas empresas apoiadas pelo governo dos Estados Unidos, que, embora não concedam empréstimos diretamente aos compradores de casas, desempenham um papel central como "market makers" no mercado secundário de hipotecas, garantindo a liquidez e a sustentabilidade do mercado de empréstimos ao adquirir hipotecas emitidas por instituições privadas.

A Federal Housing Finance Agency ( FHFA ) é responsável pela supervisão dessas duas instituições. Até dezembro de 2024, a Fannie Mae e a Freddie Mac garantiram um total de 6,6 trilhões de dólares em títulos lastreados em hipotecas ( MBS ), representando 50% de toda a dívida hipotecária não paga nos Estados Unidos. Os empréstimos hipotecários da Ginnie Mae, que são totalmente garantidos pelo governo dos EUA, forneceram 2,5 bilhões de dólares em MBS, representando 20%.

A razão pela qual Pulte usa um tom de "ordem" é porque, como presidente da FHFA, ele ocupa um cargo de "supervisão" no conselho dessas duas empresas e, após assumir o cargo em março de 2025, implementou reformas drásticas na equipe e na estrutura, removendo vários diretores das duas grandes instituições, tornando-se presidente do conselho e demitindo 14 executivos, incluindo o CEO da Freddie Mac, para realizar uma reestruturação completa. Isso aumentou significativamente o controle da FHFA sobre as empresas financiadas pelo governo. Agora, a FHFA começou a explorar a inclusão de ativos criptográficos no sistema de avaliação de subscrição de hipotecas, sinalizando que a postura dos reguladores em relação aos ativos criptográficos está passando por uma mudança estrutural.

O histórico pessoal de Pulte torna esta notícia ainda mais complexa. Como o terceiro líder da PulteGroup, a terceira maior empresa de construção residencial dos Estados Unidos, ele é um herdeiro de uma família do setor imobiliário, assim como o presidente Trump. Ele também é um dos altos funcionários federais mais próximos de Trump a apoiar publicamente as criptomoedas desde cedo. Já em 2019, ele advogou o desenvolvimento filantrópico de ativos criptográficos nas redes sociais e revelou possuir uma grande quantidade de Bitcoin e Solana. Com base em seu "currículo cripto" anterior, parece que ele não está apenas buscando introduzir ativos criptográficos no sistema de compra de casas nas famílias americanas por impulso.

Divergências internas do governo

Por outro lado, existem divisões claras dentro do governo. A ProPublica revelou em março que o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA (HUD) também está explorando o uso de stablecoins e tecnologia blockchain para rastrear os fundos de subsídio habitacional federal. Um funcionário do HUD revelou que o impulsionador da solução blockchain é Irvin Dennis, o novo CFO adjunto do HUD, que foi parceiro da gigante de consultoria global Ernst & Young.

Diferente das "GSEs semi-oficiais" sob a responsabilidade da FHFA, a Ginnie Mae, sob a responsabilidade do HUD, é uma entidade governamental 100%. Portanto, a discussão nesse aspecto é mais rigorosa, e a proposta enfrentou forte oposição interna; alguns acreditam que isso poderia desencadear uma crise de hipotecas subprime como a de 2008, e alguns funcionários até a chamaram de "como dar dinheiro usando as moedas do jogo do Monopoly". Um memorando interno destacou que o HUD não carece de capacidade de auditoria e rastreamento de fluxo de fundos, e a introdução de blockchain e pagamentos em criptomoeda não só aumenta a complexidade, mas também pode provocar flutuações no valor dos fundos assistenciais e até problemas de conformidade.

Atualmente, já existem plataformas que oferecem produtos de hipoteca com colateral em Bitcoin. No entanto, devido à incapacidade de securitizar e vender os empréstimos para a Fannie Mae e Freddie Mac, as taxas de juros dos empréstimos permanecem elevadas e a liquidez é limitada. Uma vez que o Bitcoin seja incluído no sistema de subscrição de hipotecas federal, não apenas as taxas de juros dos empréstimos poderão ser reduzidas, mas também significará que os detentores de moeda poderão liberar o efeito de alavancagem, passando de "HODL" para "construir uma alocação de ativos familiares nos Estados Unidos".

Claro, os riscos não podem ser ignorados. Como alertou um ex-funcionário da SEC, uma vez que ativos de criptomoeda instáveis sejam introduzidos no sistema de hipotecas de 1,3 trilhões de dólares garantidas pela FHA, qualquer evento de desanexação de capitalização de mercado pode causar um choque sistêmico. Além disso, acadêmicos de direito afirmam que forçar a implementação de mudanças tecnológicas nas comunidades mais vulneráveis é extremamente perigoso.

O cerne dessa divergência está em saber se os Estados Unidos estão prontos para integrar o Bitcoin no sistema financeiro público, afastando-o do status de "investimento alternativo". A pesquisa da FHFA visa permitir que os detentores utilizem o saldo de Bitcoin para atender diretamente aos requisitos de entrada ou reservas, o que tem um significado profundo, pois pela primeira vez confere aos ativos descentralizados um efeito de "alavancagem habitacional". Por outro lado, a volatilidade dos ativos digitais torna difícil a avaliação e a contabilização de riscos quando eles são utilizados como "ativos de reserva". Além disso, se em um cenário de alta volatilidade do preço do Bitcoin, for permitido que ele seja usado para avaliação de hipotecas, isso envolve questões de regulação financeira, gestão de liquidez e até mesmo a estabilidade sistêmica.

Quais são as disposições da nova diretiva da FHFA?

Devido às lições da crise do subprime de 2008, a avaliação de empréstimos imobiliários nos Estados Unidos atualmente tem restrições rigorosas em relação à conformidade dos ativos. Ou seja, mesmo que o mutuário possua criptomoedas, estas devem ser convertidas em dólares e armazenadas em uma conta bancária regulada nos Estados Unidos por um período mínimo de 60 dias, para serem consideradas como "fundos maduros" na avaliação. A direção proposta pela Pulte, claramente, tem a intenção de ultrapassar essa barreira de processo.

Esta ordem oficial, ou seja, a decisão nº 2025-360, exige que os dois gigantes dos empréstimos hipotecários considerem as criptomoedas como um ativo válido para a diversificação de riqueza dos mutuários. Até agora, as criptomoedas foram excluídas da avaliação de risco de hipoteca, uma vez que os mutuários normalmente não convertem seus ativos digitais em dólares antes do término do empréstimo. A diretiva exige que a Fannie Mae e a Freddie Mac elaborem propostas para incluir criptomoedas nas reservas dos mutuários na avaliação de risco das hipotecas de habitação unifamiliar. Além disso, a diretiva estipula que as empresas devem calcular diretamente a quantidade de criptomoedas mantidas, sem a necessidade de convertê-las em dólares.

A FHFA estabeleceu diretrizes claras sobre quais criptomoedas atendem aos critérios de consideração. Somente os ativos emitidos em bolsas centralizadas regulamentadas nos Estados Unidos e que cumpram integralmente as leis relevantes são elegíveis. Além disso, as empresas devem incluir medidas de mitigação de riscos na avaliação, incluindo ajustes com base na volatilidade conhecida do mercado de criptomoedas e reduções adequadas de risco com base na proporção de reservas de criptomoedas detidas pelo mutuário.

Antes de qualquer implementação de mudanças, as empresas devem submeter suas propostas ao respectivo conselho de administração para aprovação. Após a aprovação do conselho, a proposta deve ser encaminhada à FHFA para revisão e autorização final. A decisão da FHFA está alinhada com a prática mais ampla do governo federal em reconhecer as criptomoedas no processo financeiro, em consonância com as declarações de Pulte "Para responder à visão do presidente Trump de transformar os Estados Unidos na capital mundial das criptomoedas", a publicação dessa diretiva reflete seu compromisso em posicionar os Estados Unidos como uma jurisdição líder no desenvolvimento de criptomoedas.

O que isso realmente significa?

É amplamente conhecido que a lógica subjacente para usar um ativo com alta liquidez como garantia em troca de ativos com baixa liquidez é válida. No entanto, o BTC está no centro de interesses em múltiplas dimensões. Quando ele puder ser realmente certificado como um ativo para empréstimos garantidos nos EUA, seu "poder de influência" pode ser comparável à força da "lei de reservas de Bitcoin" proposta por Trump antes de assumir o cargo. Essa influência não se limitará a um único grupo; cidadãos americanos, instituições financeiras, órgãos governamentais e outros grupos também serão impactados.

Quantos americanos usam Bitcoin para "comprar casa", quanto dinheiro pode-se "economizar" usando Bitcoin como intermediário?

O relatório de consumidores de criptomoedas de 2025 da Security.org mostra que cerca de 28% dos adultos americanos ( aproximadamente 65 milhões de pessoas ) possuem criptomoedas, com a geração Z e os millennials apresentando uma participação muito alta, com mais da metade deles possuindo ou tendo possuído ativos criptográficos. Como os millennials e a geração Z estão ocupando uma parcela cada vez maior do mercado imobiliário nos Estados Unidos, os ativos criptográficos como uma forma de pagamento para a compra de imóveis também podem se tornar cada vez mais populares.

No inquérito de divulgação científica da RedFin em 2021, a resposta mais comum para a pergunta "Como acumulou o dinheiro para o pagamento inicial?" foi "com o salário" (52%), enquanto o grupo que "vendeu criptomoedas para comprar uma casa" aumentou gradualmente de 2019 a 2021, atingindo quase 12% no final de 2021. E após 4 anos, com a popularização das criptomoedas, essa proporção pode ter aumentado ainda mais.

Quanto você pode economizar? Um hipotético é: você comprou Bitcoin no valor de 50.000 dólares em 2017. Até 2025, seu valor atinge 500.000 dólares. Em vez de vender seu Bitcoin e pagar 90.000 dólares de imposto sobre ganhos de capital, é melhor trabalhar com uma instituição de empréstimo colateral cripto, onde você se compromete a usar 300.000 dólares em BTC como colateral, obtendo um empréstimo de 300.000 dólares com uma taxa de 9,25%. O credor manterá seu Bitcoin em uma conta fiduciária e você ainda possui o Bitcoin, enquanto paga apenas cerca de 27.000 dólares por ano de juros (, que será menor no futuro ), e economiza os 90.000 dólares em impostos, enquanto ainda se beneficia da tendência de alta do preço do BTC e do direito à proteção contra a inflação.

De acordo com os dados fornecidos pela Fannie Mae, a taxa de juro anual dos empréstimos hipotecários de 30 anos nos EUA está geralmente a flutuar em torno dos 7%, enquanto a dos de 15 anos está a flutuar em torno dos 6%.

Instituições privadas como a Milo Credit, que já operam há algum tempo, agora conseguem oferecer serviços de empréstimos em Bitcoin com LTV de cerca de 50% e uma taxa de juros anual de 9-10%, enquanto plataformas de empréstimos nativas do ecossistema BTC como a People's Reserve conseguem reduzir a taxa de juros anual para 3,5%( se o LTV for de 33%). Se calcularmos assim, considerando um empréstimo hipotecário de 500.000 dólares a 15 anos, é possível economizar cerca de 1.000 dólares por mês, totalizando uma redução de 190.000 dólares nos juros.

Embora nem todas as instituições tenham taxas tão baixas, o impulso das atuais políticas e regulamentações pode levar a taxas semelhantes às de ativos gerais entre as principais instituições de empréstimo nos EUA. Usar Bitcoin para empréstimos é, sem dúvida, uma escolha mais sensata para os americanos atuais.

Ferramentas auxiliares para impulsionar o processo de privatização da GSE

Um mês antes de a FHFA exigir que a Fannie Mae e a Freddie Mac incluíssem Bitcoin e outras criptomoedas no sistema de avaliação de hipotecas, o presidente dos EUA, Trump, declarou em sua rede social Truth: "Estou avançando com o trabalho para tornar essas grandes empresas (, referindo-me à Freddie Mac e à Fannie Mae ), públicas, mas quero deixar claro que o governo dos EUA continuará a manter seu apoio implícito, e eu também vou supervisioná-las de forma firme e constante como presidente."

O mecanismo de empréstimo colateralizado em Bitcoin fornece uma via de apoio indireta, mas importante, para a privatização da GSE, que não só pode introduzir diversificação no sistema financeiro habitacional.